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締切り済みの質問

建築条件付き土地の設定及び売買について

建築条件付きの土地の設定及び売買にて
お詳しい方、ご指導ください。

(1)
不動産仲介会社の紹介で気にいった土地があり
相場より少し高めでしたが、
不動産会社が200万円を売主に値引き交渉してくれる
とのことなので購入することにしました。

(2)
実際価格は当初より、200万円安くなりました。
そして建物は、不動産仲介会社の知り合いのところに頼むと
建物の価格も安くなりますよとの説明でした。
なので、参考までに建物の概算見積をもらいました。
(見積りの差し出し人は不動産仲介会社でした)

(3)
その後先に、土地購入契約申込書を書いてほしいとの
不動産会社の依頼があったので
記入しようとしたら、特記事項に
建築条件付き書かれていただので、
いままでの話が違うと不動産仲介会社に尋ねました。

(4)
それまでの流れでは一切この土地は
建築条件付きとは不動産会社は私達に言わなかったので
なぜ建築条件付きになったのか不信に思いました。

(5)
売主は、個人の方で(土地の謄本を取って調べました)
もっと広い土地を購入するために 買替えをするようです。
なので建築条件付きにすることは売主さまには
何のメリットもないように思われます。


上記のことから、素人考えですが 
不動産仲介会社が、土地の仲介手数料とは別に
建物の請負契約を自社で結ぶことにより
建物からの自社の利益を出すつもりで
土地の値段を売主様にさげさせ、
自社請負契約の建物の利益を出す
魂胆なのでは??と考えました。

ここで、質問です。
建築条件付きの土地の設定を売主さまの許可なく
仲介の不動産会社が勝手に設定することはできるの
でしょうか?
また上記の件は、違法になるのでしょうか?

どなたかお詳しい方どうぞご回答宜しくお願い致します。

投稿日時 - 2009-03-12 15:27:51

QNo.4790560

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回答(4)

ANo.4

重要事項の説明→契約 の順ですね。
契約時の手付金・仲介手数料は金額も含めて自由です。
契約締結後3ヶ月以内に請負契約が結ばれないと最初から契約は無かったことになりますので、手付金・手数料を支払い済みの場合は全額返金されます。
請負契約が結ばれなかった時の対処を重要事項説明書でよく確認してください。
少し専門的になりますが、昔は中間登記省略ということが簡単に出来て、条件付きの販売が割と楽にできました。最近は難しくなっています。もしかすると簡単に条件ははずれるかも知れませんね。他の建築業者があるのであれば、知恵を借りるのも一考だと思います。この不景気な時代、一生懸命考えてくれると思います。

投稿日時 - 2009-03-13 15:38:15

ANo.3

よくあるケースです。
仲介業者さんも素人ではないはず。そんな単純な違法行為はしないと思います。
契約書の売り主は誰になっていますか?謄本の所有者は一般の人の名前だそうですが、その所有者と売り主は同じでなくても構いません。
契約書の売り主名は不動産免許を有している建設業者ではないでしょうか?
停止条件付き売買の3ヶ月条件があれば、法律違反ではありません。
慎重に調べてください。

投稿日時 - 2009-03-12 18:19:41

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご指摘の通り契約書をよくみたら
契約書ではなく 不動産購入申込書でした。
売り主は 売主様 とかかれているだけでした。

ただ、手付金も一緒に100万円と仲介手数料の半金を
重要事項の説明もない状態で支払いを
してくれとのことだったので本契約と同じかと...
万が一契約不履行になった場合は
手付金と仲介手数料が返還されるのでしょうか?

自分で調べてみたところ
1 不動産購入申込書
2 重要事項の説明
3 不動産売買契約書
4 手付金の支払
の順だと思っておりましたので
本契約と同じ??なのかと...

説明不足で申し訳ありません。
ただ土地は気にいっていて
購入の意志は変わらないのですが
騙されたりするのではないかと不安で。

今一度、手付金の返還などの
ご指導をいただければ幸いです。

     

投稿日時 - 2009-03-13 10:55:38

元業者営業です

しょうもない業者ですね。多分件の建築業者と繋がりがあって、不動産業者に何らかのメリットがあるのでしょう(紹介料とか、建築費用からのバック等)

さて、#1さんの回答どおり「建築条件付き契約」には「定められた期日までに建物の請負契約が締結できない場合は白紙解約」という「停止条件」を付けなければなりません。

「停止条件契約」とは「一定の事実 (条件) の発生 (成就) により契約の効力が生じる契約のこと」です。
つまり今回のケースでは「一定の事実の発生=建築請負契約の締結」がない限り契約の効力は生じない=白紙解約です。

>建築条件付きの土地の設定を売主さまの許可なく仲介の不動産会社が勝手に設定することはできるのでしょうか?

当然できません。「仲介はあくまで仲介」です。所有者の許可なく勝手に契約内容を変更する事などあってはならないのです。

つまり「違法」です。

投稿日時 - 2009-03-12 17:17:05

お礼

早々のご回答ありがとうございます。

元同業者の方の詳しいご説明なので
大変参考になります。

お教えいただいたことを不動産仲介業者に
違法ではないかと、
書類をつきつけたいと思います。

地元密着型30年歴史のある不動産会社なので
まさかこのような運びになるとは...

でもこれから
しっかりと対応していきたいと思います。

ご回答、誠にありがとうございました。





   

投稿日時 - 2009-03-12 18:10:51

ANo.1

違法のようですね。
建築条件付にはいろいろな規定があります。
まず広告です。詳しくはURL参照。買手が初めから建築条件付であることが分かるようにしなければなりません。
そして、契約には、建築工事契約が成約しない場合には土地売買契約は白紙になる旨の、停止条件をつけねばなりません。

>設定を売主さまの許可なく仲介の不動産会社が勝手に設定することはできるのでしょうか?
勝手に出来るわけはありません。

このケースは不動産業者による、単なる建築業者の紹介ですね。

参考URL:http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html

投稿日時 - 2009-03-12 16:41:05

お礼

早々のご回答ありがとうございます。

何分素人の推測の考えなので、
ご回答頂き大変安心致しました。

これから毅然と、
不動産仲介業者に建築条件外す交渉を
致します。

本当にありがとうございました。 

投稿日時 - 2009-03-12 17:19:35

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