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解決済みの質問

不動産売買の仲介手数料

一般媒介契約でマンションの売却を2つの不動産屋さんに頼んでいます。

半月ほど前1つの不動産屋さんを通して、買主と売買契約書を締結し、手付金190万円(マンション価額は1990万円)を受け取りました。

しかしその後買主側の都合で、契約解除になり、手付金は私の手元に。

先日不動産屋さんから、190万円の手付金の中から、約69万円の仲介手数料を払うようにと、連絡がきました。
しかも、今後マンションが実際に売却できた場合は、また同じ額の仲介手数料を払わなければならないらしのです。

1つのマンション売却の流れで何回も、仲介手数料を払わなければならないのでしょうか?

前に不動産業は成功報酬主義なので、取引が成立しなければ支払いはしなくてよいと何かで読んだことがあります。
手付金の3%+6万円+消費税ならまだしも、売れてない金額の3%+6万円+消費税なんてとても納得がいきません。

ちなみに最初はこの不動産屋さんと専任媒介契約を結んでいましたが、3ヶ月たっても売却できないので、一般に切り替えました。

私は法律に無知で何も分からないので、質問させていたただきました。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2009-04-14 09:19:52

QNo.4877960

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

#4の元業者営業です

お礼拝見しました。

>あちらからの連絡を待った方が良いでしょうか?

先方は請求している立場ですから、放っておいても連絡が来るでしょう。
その時に交渉すればよろしいのではないでしょうか。

>まだこれから、この不動産屋さんにマンションの売却をお願いして

これなら交渉の余地はありますよ。
私なら「マンションの売りもお宅に任せているので何とか値引きして」と交渉します。
相手が大手(三●のリハウス等)なら正直難しいです。社内規定で原則手数料の値引きは認めてませんので。
しかし、そうでないなら可能性はあると思います。特に地元密着型の業者なら変な噂が立つと「風評被害」のようになって、そこで商売がしづらくなるのを嫌がりますから。

ただし、勘違いして欲しくないのはこの業者は決して「不法行為」をしている訳ではないという事です。
確かに、満額請求はちょっとどうかと思いますが、それも「不法行為」ではありません。

私も業界の一員ですので業者を「ひいき目」で見てしまいますが、決してご質問者様に「損」を強いている訳ではありません。
今後の事もありますので、変に事を荒立てないように交渉してみて下さい。

ご参考まで。

投稿日時 - 2009-04-15 10:43:07

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回答(7)

ANo.6

契約成立後の買主の手付放棄による解約であれば、当然手数料全額支払いの義務有り。

手付金の3%?勝手な解釈ですね。

解約で何ももらえなかったのに手数料は払えっていうのなら理不尽ですが、仲介手数料払っても120万も残るのに・・・

引渡しになってないから半額って慣例的にはあるけど、あるいは契約書にそうなっていればその通りだけど、「契約時に全額支払う」のを仲介業者が温情で引渡し時に全額支払いにしてることが多いと思うよ。

成功報酬ってのは「探したけどみつからなかった」ならお金がかからないってこと。契約成立後の解約でも払わなくていいってことじゃありません。

クレーマーまがいのことすると、どこの業者からも相手されなくなって「干され物件」になりますよ。

投稿日時 - 2009-04-14 22:29:45

ANo.5

回答は出尽くしていますが、この場合は契約がいったん成立していますので、仲介手数料を払わなければなりません。最終引渡しまでいっていないので半額くらいで交渉できると思いますが。(契約書の内容にもよります)

考え方としては、190万円から61万円引いた121万円が手元に残ったわけで、半月の間に121万円儲かったと考える人もいるでしょう。
または、この契約の違約金として121万円貰ったと考えてもよいでしょう。
こういうことがあるので、手付け金は多いほどよいという事になりますが、相場として売買価格の大体10%ということが多いようです。

投稿日時 - 2009-04-14 18:56:02

元業者営業です

>前に不動産業は成功報酬主義なので、取引が成立しなければ支払いはしなくてよいと何かで読んだことがあります。

これは少し解釈がちがいます。
結論から言いますとこの様なケースでは、仲介業者の請求は過去の判例でも認められております。(平成15年福岡高裁)
ただし、約69万というのはちょっとどうでしょうか。通常は半金が相場ですけどね。

ご質問文を拝見する限り今回は一旦売買契約が成立しています。
仲介手数料は「契約が成立した時点」で発生する物であり、その後の「買主(売主)都合による契約解除」は仲介業者には何の関係もありません。

一般に売買契約が成立 している場合は、「停止条件付き売買契約」以外は、決済引き渡しが未了でも前述のように手数料の半金は支払うものとされています。(売買契約が白紙撤回されても契約書や物件説明書等はすでに調査し作成済みでそれらの諸経費が必要なためと解釈されます。)

>1つのマンション売却の流れで何回も、仲介手数料を払わなければならないのでしょうか?

仲介手数料は「取引成立毎」に発生する物です。
同じ物件であろうが違う物件であろうが、取引をすればその都度発生するものなのです。

結論
言い方は悪いですが、ご質問者様も190万円を手にしており、名目は「違約」でも法的な解釈は「経済的利益」という解釈です。
そして、判例ではその「利益」から契約成立までに要した手間、時間を仲介業者は「仲介手数料」として請求することが認められているのです。
これはどの不動産業者へ依頼しても同じ結果になると思いますよ。
ただし、前述のように「満額」は高いと思いますので、交渉で半額に下げてもらいましょう。

今後は書面で「引き渡しに至らなかった場合は仲介手数料は発生しない」という主旨の特約を結ばれては如何でしょう。
そうすれば今回のケースでの「仲介手数料支払い義務」は生じません。

ご参考まで。

投稿日時 - 2009-04-14 10:37:38

お礼

とても参考になる回答ありがとうございます。
やはり皆様がアドバイスしてくれたように、契約は成立していて、
手数料の支払いはしなくてはならないんですね。
他の不動産屋さんに聞いたところ、私の住んでいる市内の場合、このようなケースだと、契約で決められている仲介手数料の半額が相場ということでした。
不動産屋さんに交渉してみたいと思います。

ここでもうひとつ質問なんですが、最初の仲介手数料を支払うようにとの電話以来、不動産屋さんからまだその後の連絡がこないのです。
3日ほどしかたっていないのですが、こちらから交渉の電話をした方が良いと思いますか?
それとも、あちらからの連絡を待った方が良いでしょうか?

まだこれから、この不動産屋さんにマンションの売却をお願いしていかなければならないので、なるべくスムーズに交渉していきたいのです。

もし差し支えなければ、参考意見を聞かせていただけたらと思います。

投稿日時 - 2009-04-15 10:04:43

ANo.3

大家してます

>1つのマンション売却の流れで何回も、仲介手数料を払わなければならないのでしょうか?

基本的には仲介業者は「契約が成立させるのが仕事」

貴方は「契約が成立」したからその契約に基づいて違約金を受け取れたのでは?

その190万円は誰のおかげで受け取れたのか?

>成功報酬主義なので、取引が成立しなければ支払いはしなくてよいと

契約は成立していますね

投稿日時 - 2009-04-14 10:18:26

お礼

回答ありがとうございます。
そうですね、やはり契約は成立しているんですね。

投稿日時 - 2009-04-15 08:37:30

ANo.2

色々な見解があり、過去に裁判で争われているようです
契約書に書いてあるとおりに支払うが答えだと思います、もしくは書かれてなければ

(全額もしくは一部を)支払う のが一般的なようです。

詳しくは判例でも、
「仲介による報酬金は、売買契約が成立し、その履行がなされ、 取引の目的が達成された場合について定められているものと解するのが相当である」( 最高裁判所昭和49年11月14日第一小法廷判決 ・ 裁判集民事113号211頁参照 )とありますが

「いったん有効に成立した売買契約が手付金放棄により解除されたからといって、仲介業者が依頼者に対して媒介契約に基づく報酬請求をすることができないと解することは相当でない。」
(福岡高等裁判所那覇支部 平成15年12月25日判決 ・ 平成15(ネ)109 報酬金請求事件)

とありますので、残念ですが全額もしくは減額し支払う事になりそうです。とりあえず契約書をよく確認してはいかがでしょうか。

投稿日時 - 2009-04-14 10:12:05

お礼

回答ありがとうございます。
仲介手数料について裁判でも争われているんですね。
いろいろな判例を紹介していただいてとても勉強になりました。
参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2009-04-15 07:42:25

ANo.1

おはようございます。
支払は必要ないはずです。
おそらく契約自体は業界共通の書式を使っているはずです。
もう一方の不動産屋さんに聞けばはっきりすると思います。
それが一般契約のメリットだからです。
大変ですががんばってください。

投稿日時 - 2009-04-14 09:53:29

お礼

回答ありがとうございます。
他の不動産屋さんにも聞いてみます。

投稿日時 - 2009-04-15 07:29:20

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