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解決済みの質問

住宅ローン名義変更について

住宅ローンの名義変更についてなのですが、夫が外国籍(永住権無)の為
妻名義でローンを組もうとしています。
今後妻が出産等で会社を退職した場合、夫の収入からローンを返済
してもいいのでしょうか。
また夫が永住権を取得したら名義変更を考えていますが、贈与税など
費用はどれぐらいかかるでしょうか。
住宅ローンの条件は下記になります。
・年収 妻:390万 夫:350万
・35年ローン
・ローン金額3000万

勉強不足で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2009-05-07 00:47:16

QNo.4937658

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 夫が外国籍(永住権無)の為妻名義でローンを組もうとしています。
外国人に対しての基準が低めの『フラット35』でも、
○ 「出入国管理及び難民認定法」(昭和26年政令第319号)第22条第2項または第22条の2第4項の規定により永住許可を受けている方
○ 「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」(平成3年法律第71号)第3条、第4条または第5条の規定による特別永住者の方
であることを規定していますし、さらには、住宅の共有者となることすら、この条件に適合する人しか認めていませんから、「100%妻のお金(ローンを含む)で、100%妻名義の家」でなければならないでしょうね。

また、「夫の収入を合算して審査を受ける」ということも難しいと思います。

> 今後妻が出産等で会社を退職した場合、夫の収入からローンを返済
してもいいのでしょうか。
返済するのは構いませんが、夫の口座を返済口座にすることはできません。
また、一般的には夫→妻への「贈与」があったとみなされますので、一定額以上になれば「贈与税」の課税対象となります。
日本では、夫婦別産制が原則となっていますので、「妻のものは妻のもの、夫のものは夫のもの」となります。

> 夫が永住権を取得したら名義変更を考えています
でしたら、夫が永住権を獲得してから、
> 夫の収入からローンを返済
するようにされ、返済してもらった分だけ、持ち分を夫のものにしていけばよろしいかと思います。
そうすれば、贈与税はかかりません。
ただし、持ち分変更の登記をしなければなりませんので、その分の費用はかかってしまいますね。

尤も、妻の妊娠、退職とどちらが先になるかは、図ることは難しいかもしれませんが…。

仮に「借入額:3,000万円 返済期間:35年 金利:3.00%(全期間固定) 元利均等返済 ボーナス返済なし」という条件で借りたとしますと、毎月の返済額は115,455円になります。
年間にすると1,385,460円ですね。
妻の年収が390万円とのことで、仮に「他の借り入れが一切ない」としますと、「返済負担率」は35.5%になります。

年収400万円未満の方ですと、「返済負担率は30%以下」という基準を設けている金融機関も多いので(『フラット35』がこの基準となっているので、それを参考に自行の基準を作成している金融機関が多いんです)、「返済負担率」が35.5%ですと、お借り入れは少々厳しいかもしれません。

保証会社の保証を利用するのと同時に、別途、連帯保証人を求められる可能性もあると思います(「妻」以上の返済能力のある人)。

妻だけで住宅ローンを借りようとすると、2,500万円が限界かもしれません。

また、契約条項を考えますと、妻が無職・無収入となった場合、それをお借り入れ先に届け出なければなりませんが、そうした時に、金融機関は、残りの債務の一括返済を求めてくる可能性があります。

ですから、「妻が住宅ローンを借りる」と言うならば、その妻は、妊娠・出産をしても、仕事は生涯続け、収入が無くなったり減ったりする期間作らないようにされる覚悟(要するに、『育児休業』も取得されず、産後休暇が明けたら即職場復帰をされる…ということになります)をされないと、難しいと思います。

なお、住宅の名義変更については、「負担付贈与」という形でできなくはないのですが、ローンの名義変更については、#1さまがおっしゃっているとおり、「99%認められません」。

最初に住宅ローンの相談をされる際に、
・今後妻が出産等で会社を退職した場合、夫の収入からローンを返済したい
・夫が永住権を取得したら、ローンと住宅の名義変更をしたい
ということをされると、銀行がいいアドヴァイスをくれるかもしれません。

投稿日時 - 2009-05-08 16:26:51

お礼

夫婦間でも贈与税が発生するのですね、参考になります。
銀行にも相談してみようと思います。
詳しく説明していただき感謝いたします。ありがとうございます。

投稿日時 - 2009-05-22 09:16:19

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回答(2)

ANo.1

> ・年収 妻:390万
> ・ローン金額3000万
まず、ローンが通る所かはかなり厳しいと思います。

> 夫の収入からローンを返済してもいいのでしょうか。
夫婦は生計を同一としますから、構わないと思います。
また、法律もこのことを考慮して一定年数を経過すれば、財産移動の特例を設けている状態ですし。

> 贈与税など費用はどれぐらいかかるでしょうか。
普通は、ローン名義の変更は認められない。
99%無理と思われます。
売買で行う必要がある。
今回買えば、売買の費用は実感すると思われるので、後で良いと思います。

投稿日時 - 2009-05-07 02:26:15

お礼

ローン名義変更は出来ないのですね。。。知りませんでした。
詳しいご回答ありがとうございました!

投稿日時 - 2009-05-08 10:35:35

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