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解決済みの質問

最初に売主に内覧を頼んだ場合は?

施工業者である工務店が売主になっている物件の購入を考えています。
その物件は散策中に自分で見つけたものです。
内覧をしたいのですが、仲介業者に内覧を頼むと、購入の際にはその仲介業者を経由しないと何かと問題になると聞きました。
つまり、ひとたびどこかの仲介業者に内覧をお願いしたら、後は業者を変えたり、売主から直接購入することはできなくなるということかと思います。

内覧をして物件は気に入ったものの、その後の仲介業者の働きが気に入らなかったり信頼が持てなかったりした場合を考えると、
おいそれと仲介業者に頼んで内覧をすることもできません。

そこで逆に、初めに売主から直接内覧や説明を受けていれば、後は複数の業者から内覧や説明を受けても問題はないでしょうか。
もちろん申し込みは1社からにします。
仲介は信頼の置ける業者にお願いしたいので、やはり申し込み前の業者の働きなどをよく見て決めたいのです。
売主から直接購入すれば手数料がかからないのは分かっていますが、交渉や諸手続などはやはりプロの力を借りた方が心強いかと思うのです。
どうぞ宜しくお願い致します。

投稿日時 - 2009-11-10 22:47:57

QNo.5437912

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

質問者さんの書き方を読む限りは施工工務店さんが売り主になっている建売住宅だと思います。
従って売り主工務店さんに直接連絡しても何も差し支えないと思います。建売であれば建築確認がおりた段階で宣伝できるようになりますので、何らかの形でチラシとかホームページとかにでている可能性が高いので一度お探しください。
契約に関してもその売り主工務店のフォーマットの契約書、または所属している不動産協会が監修している契約書の雛形を使うと思います。
不動産売買契約書(買い主が不動産業者ではない場合)国土交通省より指針がでていますので、それに準拠しているはずです。
その契約書であれば不安はないでしょう。
価格に関しては、交渉次第です・・・仲介業者が入っているかどうかは、あまり関係ないですよ。
引ける物は引きますし、引けない時はダメと言いますから。
ちなみに私は今自社の建売住宅を売っています。
あまりダメ元で無茶な価格をふっかけると相手が硬化してできる値引きもできなくなりますのでお気を付けください。
良いマイホームが手にはいるといいですね。

投稿日時 - 2009-11-11 20:23:42

補足

詳しいアドバイスをどうも有難うございます。
実際に建売住宅を売っていらっしゃる方のお話なので、とても参考になりました。
契約書には指針が出ていたり、それに準拠したひな形があったりするのですね。
その辺りは売主に任せきりにせず、自分でもきちんと確認をしたいと思います。

価格交渉に仲介業者の有無があまり関係ないというのはとても意外でしたが、
実際は案外そういうものなのでしょうね。
自分で交渉する勇気が出てきました。
あまりダメ元でふっかけるのも良くないということも為になりました。
相手が硬化してしまうのですね…。よく留意しておきます。

自分でもよく勉強するつもりですが、なにぶんにも初めてのことですし素人なので、
手練手管に長けた売主様に足許を見られたり、うまいこと言いくるめられたりしないか、
買主に不利になる情報を隠されたりしないかなど心配なのですが
そういったことはありませんか。

投稿日時 - 2009-11-11 22:58:09

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回答(4)

ANo.4

こんばんは。
2番目に回答をさせていただいた者です。

「手練手管に長けた売主様に足許を見られたり、うまいこと言いくるめられたりしないか、」
↑はっきり言ってあります。
売り主は高く売りたいわけですから、頑張って高く売ろうとします。私だってお客様にはそうですから(笑)
質問者さんは売り主さんを「工務店」と表現しているので、プレハブ系の大手ハウスメーカーではなくて地場の建設会社さんだと思います。
(地域によって差があるとは思いますが、)粗利は建物価格の20%~35%程度だと思います。
それに色々な経費を載せ、人件費を足して、まぁ売り主さんが譲れるのは純利0%でも資金が回転すればいいかな・・であれば値引きは10%~15%程度でしょう。
それ以上だと純利ベースではどこかに無理がかかると思います。(金利とか)
そんなところが目処でしょう。
今マンションなんかで2割引き3割引き当たり前みたいな言い方をされていますが、それは仕切値が高いマンションのことで、今建築中の戸建てではあり得ないと思ってください。
逆に人気があれば値引き0っていうのもありますよ。

「買主に不利になる情報を隠されたりしないかなど心配なのですが
そういったことはありませんか。」
「不利な情報」と言うのが何を差しているのか分かりませんが、場合によっては「宅地建物取引業法」に違反しかねないので、まともな業者のまともな営業マンならしないでしょう。
もしそんな気配を感じたら気に入っていてもさっさと諦めた方が無難だと思います。
むしろ在来工法は工期によって、同じ大工さんが建ててもできあがりの丁寧さが全然変わります。
工期が短ければ工務店の利益が増えますが、全体的に後々のクレームが増えます。
ちゃんと工期がとれている建物は、まず後からのクレームはないですね。ですからそのあたりを何気なく聞いてみるのも、業者さんの建物に立てする誠意をはかる基準になると思います。
ホント、工期の違いは同じ大工さんでも別人が作った位品質変わります。
じっくり腰を据えて売り主さんを見極めながら価格交渉をしてみてください。

投稿日時 - 2009-11-12 22:51:23

お礼

工務店さんの値引きに関する背景のこと、工期のこと、本当に勉強になりました。
値引きは売主である工務店さんのその時々の事情でも変わりますよね。
その点もかんがみて、一方的にこちらの要望ばかり通そうとするようなことのないようにします。
造りの良し悪しは素人目にはなかなか解らないので、工期からある程度の推測をするということを教えて頂いて良かったです。

おかしな気配を感じたらさっさと諦める…そうですね、それも大切なことかも知れません。
工務店の営業マンについても建物についても、焦らずにじっくりと見極めるつもりで挑みます。

色々詳しく教えて下さって、本当にどうも有難うございました。

投稿日時 - 2009-11-13 23:20:10

ANo.3

元業者かつ自宅を売却した主婦です。

自宅売却の際、一件目の内覧申込みをしてきた買い主側に仲介業者がひっついてました。

かなり能力的にイマイチな仲介業者で、売主のわたしたち夫婦が業界人なため、その仲介業者がうっとおしくて仕方なかったです。

全てその仲介業者を通さなければ買い主と連絡がとれないわりには、連絡は遅いし連絡内容も不十分。内覧の翌日に買付が出たと思ったら驚くほど値引きされた金額で、わたしたち夫婦が気を悪くして買付証明書をお返ししたくらいです。やばいと思ったのか買付金額を引き上げてきたものの、そこから契約まで一ヶ月待たされ、契約してからさらに連絡がないと思ったら最終的にはローン不合格で解約です。貴重な二ヶ月を棒に振りました(最終的には二件目のお客様で、お願いしている仲介業者に直接問い合わせをしてきたお客様で決まりましたが)。

こんなこともあるので、売主がプロなら変な仲介業者を通すのはやめたほうがいいです。

買い主の取引で下手に出て売主を怒らせたり、買い主のローンを一歩間違えて通るものも通らなくなったりります。

まずは売主の工務店さんにレッツゴーです。

投稿日時 - 2009-11-12 01:44:02

お礼

業界の方であり、ご自宅を売却されたという貴重な体験談を有難うございます。

売る側の方のお気持ちがどのようなものか良く分かり、大変参考になります。
「ひっついていた」というあたりから、その仲介業者がいかに鬱陶しく感じられたのかが覗えました。
あまりな値引きを要求されては心証を害しますよね。
できるだけ安くなれば買主としては嬉しいですが売主さんの心理も考えて失礼のないように交渉したいと思います。
売主さんがプロであるということで却って警戒してしまっているのですが、
そのプロフェッショナル性をもっと信頼して良さそうですね。

とにかく売主の工務店さんにゴーしてみます。

投稿日時 - 2009-11-12 22:28:17

ANo.1

 売主であれば工務店もまず宅建業者(不動産屋)です。

 売主に直接アプローチしても、売主が仲介手数料をとらずに販売する場合と、必ず売主関連子会社などが仲介し手数料をとる場合があります。

 とりあえずは売主に直接言えば良いですし、売主から購入しても不動産屋から購入しても手間は同じです。
 売主に直接のほうが値段交渉は簡単でしょう。その物件に対する他者の申込み状況などもきちんと把握できるでしょう。

>交渉や諸手続などはやはりプロの力を借りた方が心強いかと思うのです。
 この件に関しては変な仲介業者をかますより、とりあえずは直接売主と相談したほうが早いでしょう。仲介業者がこういった件で心強いと考えるのは間違いです。
 売主が素人の場合は仲介業者がいるほうが安全ですが、売主もプロの場合はどうでも良いです。仲介業者がかえって邪魔なケースも多いでしょう。

投稿日時 - 2009-11-10 23:28:29

補足

さっそくのアドバイスどうも有り難うございます。

売主であれば工務店も宅建業者…なるほどと思い調べてみたら、確かにそうでした。
小さな工務店なので、関連子会社による仲介はなさそうです。

不動産屋から購入しても売主から購入しても手間は変わらないことや、
価格交渉に仲介業者がいる方が心強い訳ではないと聞いて、少し安心できました。
まずはアドバイス通り、売主に直接話してみることにします。

しかし、売主はプロですが私は素人なので、うまく丸めこめようとされないか心配です。
仲介業者は物件の周辺の状況や問題の有無など調べてくれるそうなのですが、
売主は売りたいので不利な情報は明かしてくれない…などないでしょうか。

投稿日時 - 2009-11-11 22:42:28

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