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解決済みの質問

不動産売却による取得費等の計算について

親から相続した不動産を今年に入り売却しました。
(私は20年前に婚姻により別居しています)

土地は昭和30年頃父が購入。
建物は何度が建て替えし、今年売却した家は平成4年に新築したものです。

土地については購入時の領収書(契約書)なし。
建物については契約書が残っています。

1)土地の取得費は5%で計算するのでしょうか?
  例えば昭和30年頃の路線価や固定資産評価額等により
  当時の土地の価格として認めてもらうことは可能なのでしょうか?

2)不動産を一括売却したため、土地と建物に按分して税金の計算をしていますが、
  譲渡に掛かる費用も按分するのでしょうか?
  その場合、土地・建物のどちらかにマイナス(-)でたらどうすればよいのでしょうか?
  国税局の「確定申告書作成コーナー」を使ってみましたが、譲渡(売却)額の按分はあるものの、取得費・費用を按分して入力するところがありません。

  例)土地・建物を一括3,000万円で売却した場合(土地取得費5%として)

                  土地             建物
   譲渡(売却)額按分 2,000万円      1,000万円
       取得費・費用   100万円(5%)  2,500万円
   ------------------- ------------- 
                 1,900万円      ▲1,500万円
 
 この場合(土地)1,900万円から、(建物)1,500万円をマイナスした額(400万円)に対し課税されるのでしょうか?
それとも、建物はゼロとして、土地の1,900万円に対し課税されるのでしょうか?

投稿日時 - 2009-12-22 17:46:35

QNo.5540419

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質問者が選んだベストアンサー

>1)土地の取得費は5%で計算するのでしょうか?
  例えば昭和30年頃の路線価や固定資産評価額等により
  当時の土地の価格として認めてもらうことは可能なのでしょうか?

相続の際に所得税を支払ったらによるのでしょう、

>この場合(土地)1,900万円から、(建物)1,500万円をマイナスした額(400万円)に対し課税されるのでしょうか

内部通算をするのでしょう、
さらに特別控除が入るのでしょう、

投稿日時 - 2009-12-24 00:04:06

お礼

ありがとうございます。

>さらに特別控除が入るのでしょう、

特別控除とは、居住用として実際に住んでいた家屋を譲渡した場合に受けられる3,000万円の控除でしょうか?
私は20年前に別居していますので、残念ながら無理のようです。

投稿日時 - 2009-12-25 12:54:27

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回答(3)

土地建物の価格ですが、私は売買契約書の中に土地代金と建物代金とを区別して契約書に捺印しました。
そうしませんと、譲渡税の計算が困るからです。
今からでも遅くないので、土地代金と建物代金を特約条項に入れたらいかがですか。
当事者間の契約書に代金が区別されてますので税務署もクレームつけようがありません。

投稿日時 - 2009-12-22 20:05:27

お礼

早々のご回答ありがとうございます。

売却時には、譲渡税申告時に区分が必要ということも知らなかったので区分無しの一括売却としてしまいました。

仲介してもらった不動産会社へ相談してみます。

投稿日時 - 2009-12-22 21:20:13

ANo.1

1)5%原価を使ってください。実際の取得価額を使うのが原則、しかし解らないから便宜的に5%原価があるのです。
領収書等はないが絶対にこの金額だ!と断定できるならその金額を使う手もアリですが、素人さんには難しいですよ。

2)譲渡費用の区分ですが、譲渡対価に応じて按分します。
なお、基本的に必要はないです。なぜなら最終的に土地建物の損益を合わせて、この物件(全体)の損益が計算されるからです(例外あり)。
また譲渡益ですが、この計算では相殺後の400万円となります。

一括売却(対価区分なし)の場合、最も問題なのが土地代金と建物代金の区分です。
信頼できる不動産会社が仲介していれば、対価区分を出してくれる場合があります。
但し税務署がその金額でオーケーというものではありません。

投稿日時 - 2009-12-22 19:29:02

お礼

早々のご回答ありがとうございます。

1)やはり5%ですね。 5%では微々たる額なのでもう少し何とかならないかと考えてしまいました。
2)概算でも分かればと「確定申告書作成コーナー」を使ってみましたが、ちゃんと計算されているんですね。余計な心配でした。

ご指摘のとおり区分で悩んでいます。
自分で申告できれば自分で・・・と考えていますが、税理士さんにも相談してみます。

投稿日時 - 2009-12-22 21:16:47

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