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解決済みの質問

分譲マンションっていいですか?

知人からの依頼です。
最近私を含む周りの友達が引っ越しブームで6月中に5世帯が引越しする事になりました。
私は中古の一戸建てを購入、2世帯は新築一戸建てを購入、
1世帯は貸屋で、残りは新築分譲マンションです。
家を購入すると固定資産税がかかりますよね。
そんな話などで家を購入した者同士いろいろ話をしているのですが
マンションを購入する友達は全く知らないらしいです。
マンションでも固定資産税はかかるのか聞くので
私達は「さぁ~」と答えたんですが、
「○○(私)はパソコンあるから調べといて」と頼まれました^^;
そこで彼女から聞いた質問を書きますので分かる範囲で教えてください。

マンションでも固定資産税はいるのですか?
それから、これは彼女次第なので分からないとは思いますが
3750万円でマンションを購入。
彼女は専業主婦で子供二人。旦那の給料は手取り28万円、
ボーナスが年2回、合わせて180万。
毎月返済が10万円(管理費と駐車場が入ってるか分からないそうです)
ボーナスが25万円。
他のローンは車ローンのみで、毎月1万円とボーナス払いが25万円。
頭金はなしで、諸費用の170万円と手付30万を入れています。
家を買うと、後でいろいろお金かかるよね~と私達が話しているのを聞いて彼女は
審査が通る通知が来週の月曜日なんですが、
とても不安になってやめようかと言い出しました。
今「やっぱり買うのやめた」って言ったら手付金返ってこないんじゃない?と言うと
「ま、なんとかなると思うし」と言ってましたが、
今日電話があって、やっぱり不安なんだそうです。
分譲マンションって修繕費の積みたてとかかかるんですよね?
その辺も私は全く分からないし、いい加減なこと言えないので
分譲マンションを購入した方、この買い物は大丈夫と思われますか?
いろいろアドバイス下さい。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2003-05-24 01:33:18

QNo.556033

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

>マンションでも固定資産税はいるのですか?

はい。
税額は評価や計算で出します。

例:「固定資産税(償却資産)の税額の算出方法」
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/o-25.htm

>毎月返済が10万円(管理費と駐車場が入ってるか分からないそうです)
>ボーナスが25万円。

年間170万円の支払いです。
25%比とすると、年収が680万円以上でなければなりません。
25%内が健全な住宅ローンとされています。

>(管理費と駐車場が入ってるか分からないそうです)

管理費や修繕費と駐車場料金は返済とは言いません。
たぶん含まれていないでしょう。

>他のローンは車ローンのみで、毎月1万円とボーナス払いが25万円。

これも審査の対象となります。
車のローンが年間62万円。
住宅ローン年間170万円と合わせ年間232万円の支払い。
年収の34%比です。
恐らく審査は、35%比までOKでしょう。
但し、25%比を超えると家計が苦しくなるそうです。

ボーナス180万円に対しボーナス払いは200万円。
20万円のマイナスでお給料から充当すると、手取りは26.3万円。

そこから住宅ローンと自動車ローンを引いて、15.3万円。
管理費と修繕費で2万円、高熱費2万円。
毎年の固定資産税や団体信用生命保険料などを払うため、貯金が2万円。
そうすると、実際の生活費が9.3万円。
これでやっていけるかどうかです。

>頭金はなしで、諸費用の170万円と手付30万を入れています。

この場合、手付金=頭金です。

>とても不安になってやめようかと言い出しました。

ボーナスがマイナスとすると、不安以上かもしれません。

>今「やっぱり買うのやめた」って言ったら手付金返ってこない

戻ってきませんが、諸経費も実際は手付金だったら戻ってきません。

>この買い物は大丈夫と思われますか?

年収700万円以下なら、とても不安です。
手付金を放棄してまでも、解約する価値はあります。
家計が破たんしないためにも。
今一度、資金計画の再確認をお勧めします。
最初の一年で、100万円繰り上げ返済できるくらいの余裕がなくてはいけません。
最初、100万円繰り上げ返済しておけばかなり違います。

住宅ローン控除は、源泉徴収票の源泉徴収税額の範囲内です。
が、ないつもりで考え貯金に回しましょう。

それでも、どうしてもというのなら自動車ローンを完済してからです。
自動車のローンは数年だけ!という考えもありますが、住宅ローンは何千万円。
最初の一年で100万円繰り上げ返済できなければ、後々重圧なローンになります。
3年間で、200万円は繰り上げ返済をお勧めします。
車を持っている場合ではないかもしれません。

年収を勝手に予想し、勝手なことを書きました。
検討違いや計算違いがございましたら、申し訳ありません。
その場合は、無視してください、

ご参考で。

投稿日時 - 2003-05-24 05:44:39

お礼

こんばんは。
とても詳しく教えてくださってありがとうございます。
友達が遊びに来ていて、今横にいるのですが
年収は620万円だそうです。
車のローンは6年払いで、あと3年残っているそうです。
貯蓄は二人いる子供の上の子の学資保険と、個人で入ってる年金だけ」と笑っています(笑)
「繰り上げ返済」は全く考えていないというか
「絶対無理」と笑っています^^;
今は賃貸マンションで、家賃管理費駐車場込みで8万円だそうで、
毎月の貯金はおろか、カードでお金を借りて
ボーナス月の年2回で返済して生活をしているそうです。
やめようかとも思うけど(マンション購入)、お金が必要な時に限って臨時収入があるからと言ってます。
臨時収入は旦那の競馬で勝ったお金と子供にもらったお金(お年玉やら)
あとは交通費はかからないけど、年間で15万円入るそうなので
8万円が10万円になっても、なんとかやってけると思ったそうです。
こうやって文章で書き出すとムチャクチャだと横で笑っています(笑)
月曜日に営業の人が来るらしいのですが、
その時に管理費や駐車場込みで10万円だと買うけど
別だったらやめると言おうと言ってますが、
旦那さんは買う気マンマンで、まずは旦那を説得してみるとのことでした。
とても参考になりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2003-05-25 02:26:13

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回答(9)

ANo.9

#2です。

年収が620万円ということは、ローン比率が37%以上になる計算です。
その他カードローンも審査対象なので、40%を超えるでしょう。
住宅ローンを組める条件は35%未満が基準ですので、銀行の審査は通りません。
臨時収入はミズモノなので、年収に合算はできません。
(審査のプラスにはできません。)

それでも通すという営業と銀行なら、とんでもないことですので、とっとと諸費用と手付金を返してもらって手を引くことです。
銀行の審査が通らないということなら、お金は返すという内容が契約書とかに書いてあるはずです。
ラチがあかなかったら、第三機関に相談しましょう。

今回の場合はローンすべて完済し、3000万円くらいの物件が買えるという状況かと思われます。
まずは、金銭感覚を変えることからお勧めします。

投稿日時 - 2003-05-25 04:53:13

お礼

こんばんは。
ローンは現在は車以外ないそうです。
結局ローンは通ったらしいです。
そして、駐車場が込みかどうか確認しないまま
旦那さんが買うと決意し、もう営業の人と話がついたそうです。
苦しくなってもどうにかなるさっ。
と彼女は申しています。
実際なんとかなりそうですけど^^;
でも彼女はとてもべ今日になったと言ってました。
本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2003-05-28 23:19:42

ANo.8

No.4のものですが、
うちのマンションの値段がお友達と同じくらいで、頭金も少ししか入れてませんので、返済額もうちとそんなに変わらないと思います。若干うちのほうが安いはずですが、それでも月々ローンの返済が7万はありえません。60年くらいローンを組んでるとか(35年ということは承知してますが)、ゆとり返済にしているとかではないと、7万ずつの支払いで35年では返せないですよ(^^ゞ
3500万借りても返すのも3500万ではないですからね。ちなみに、月々7万、ボーナス時に25万返すとします。仮に利率が2%とすると借入額は3300万、支払い総額は5000万弱になります。
実際に借りられる利率がどれくらいなのかわからないので、参考URLからシミュレートされてみては?

それから修繕積立金は一時金で数十万払い、その他月々払って積み立てます。

>それでもやってけず、カードでお金を借りて ボーナス月>にボンっと返してるそうです。

NO.4でも書きましたが、そのほかにも固定資産税や団信保険(ローンの残高でどんどん安くなりますが、数年はたぶん年10万前後くらい)も必要です。ボーナスでこれらもまかなえますか??
というか、ボーナスに頼りきった家計はかなり危険ですよ。お礼を読んでから、マンション購入はもう一度よく考えられたほうがいいと思いました。

参考URL:http://money.msn.co.jp/banking/calcs/loan.asp

投稿日時 - 2003-05-25 03:21:57

お礼

こんばんは。
引越しのため、お礼が遅くなってすいませんでした。
結局彼女は購入することにしたらしいです。
駐車場は入ってるだろう・・・とまだはっきりしていないのですが。
旦那さんが買う気らしくて誰もとめられないらしいです。
子供が大きくなったら働くわと言ってました。
いろいろアドバイスありがとうございます。
彼女もかなり勉強になったと申しております。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2003-05-28 23:16:41

ANo.7

#2です。

計算違い、すみません。
ボーナス払い100万円でした。
月平均11万円の生活費です。
駐車場料金1.5 万円とすれば、9.5 万円です。
(機械式で駐車場料金無料は危険かも(見積もりが甘い)、それは最初だけですので有料化は覚悟しておいた方がいいでしょう。)
年生活費114万円とボーナス残高80万円と思いますが、気を付けてやりくりしないと、家計は成立しないかと。。。
後は、生活できるかの判断だと思います。

ちなみに修繕費は一時金もあり諸経費に含まれていますので、営業に確認してください。

生活費の不足分は、ボーナスで充当という生活になるでしょうか?
いずれにせよ、借り入れ金額が多いので不安はあるかもしれません。
車を完済すれば、かなり違うと思います。

繰り上げ返済はローン開始後早い程有利で、一年後100万円繰り上げ返済しますと、返済期間10年の短縮200万円の利子縮減となる場合もあります。
期間そのままで、月々の返済額を減らすこともできます。
一年後と三年後、ローン状況を確認して見直しましょう。

ご参考で。

投稿日時 - 2003-05-24 23:45:31

お礼

こんばんは。
何度もすいません。

>生活費の不足分は、ボーナスで充当という生活になるでしょうか?

すでに今までがそうらしいです(笑)
今は月8万円なのに、それが13万とかになると絶対やっていけないと言ってます。
やはり繰上げ返済は無理だそうで、車の返済が終ったら考えるとの事です。
が、来月車の車検だそうで、旦那は新しい車を買いたいと寝言を言ってるそうなので
もう諦めようかと笑っています。
修繕費の一時金は最初の諸費用に入っているそうです。

何度もありがとうございました。とても参考になりました。

投稿日時 - 2003-05-25 03:01:49

ANo.6

補足を頂戴しながらご連絡が遅れてすみません。
#1のhanshinです。
既に他の回答者さんがご説明されているので、
私は経験談を一言。
家を持ちたいという気持は一種の熱病のようで、
周囲が動き出すと自分でも持てるかなと思うものです。
私がそうでした。
ちょうどバブルが弾け自分でも買えるような値段まで
相場が落ち着いたと思ってマンションを契約したものの、
思慮が足らずに解約したことがあります。
私もローンを甘く見積って「何とかなる」って考えた
のですが、最後には35年という年月が恐くなりました。
だからお友達のお気持ちは当然であり、正しい迷いだと
思います。
実際に辞退するとなると勇気が要りますが、
その後の人生にも関わる事ですから、ここは慎重に
返済計画を再チェックするようお薦めします。

家はもはやパソコンと同様に買った途端に中古品です。
後からドンドン、安くて高性能の機種が出てきますよ。
だったら、いつ買うのかって疑問が出てきますが、
人生には必ず、買い時がやってきます。
お子様やご家族、ご両親、ご兄弟の事情で、
「住む為の家」が必要になる時が来ます。

投稿日時 - 2003-05-24 10:30:39

お礼

こんばんは。何度もすいません。
家を購入したい熱病は、実は私も友達もです(笑)

みんな同じ時期に結婚しました。
その頃は賃貸マンションの家賃の相場が高かったんですが、
給料もみんな結構あったので、月10万ぐらいでやってたんです。
ところが、子供が産まれ給料は下がり、家計が苦しい時(最近ですが)
「家賃より安い支払いで自分の持ち家が十分買える!」と言うことを
うたった広告がよく入り、それでみんな「家を買いたい病」にかかってしまいました。
私は中古ですが現金で購入。
ですのでこれから生活費が10万円(固定資産税を毎月2万円残したとしても)
うくのです。
あとの二人も今10万以上払ってるのが、これからは5万円台になるので3~4万円浮きます。
ところが、マンション購入の友達だけが今より高い住宅費を払う事になるので
すごく不安になってます。
月曜日にもう一度詳しい話を営業の人とするといってます。
本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2003-05-25 02:57:23

ANo.5

>分譲マンションを購入した方、この買い物は大丈夫と思われますか?

 マンションを購入を検討しましたが、買わなかった
者です。ですからマンション購入にはちょっと
否定的な立場なんですが、ご参考まで。


 固定資産税云々はすでに皆様のご回答どおりです。
私の周囲にも今年になってから、不動産購入で
迷いまくった知人が多くおりますので、その人たち
からの口コミ情報も含めた感じでいいますと・・・


>分譲マンションって修繕費の積みたてとかかかるんですよね?

 東京近郊の神奈川県に3980万円3LDKの
分譲マンションを購入した人の1例でいうと。
月々の支払いは8万円+修繕費1万円の計9万円。
 入居率90%くらいだそうです。
空室が多いと、修繕費の積み立てが十分ではなくなる
ので、10年ごとくらいに必要といわれている、外壁
工事を含めた大規模修繕ができなくなります。
 分譲マンションの修繕費は入居率が80%程度で
見積もられている場合が多いので、空室が多い
時期が長いと、適切な時期に修繕ができず、建物が
朽ち果てて行きます。今実際、都内にはそういった
問題マンションが多数存在しています。


>「ま、なんとかなると思うし」と言ってましたが、
今日電話があって、やっぱり不安なんだそうです

 将来的にどうなか全く分かりませんが、現状
不安があるのは当然です。今不動産を購入するのは
かなりバクチに近いですから、普通に考えたら
やめたほうがいいのですが、その分将来的には
ものすごく有利になる?かもしれません。

 多くの人にとって、分譲マンションのような
不動産は、単に住居としてではなく、資産と
いう意味をもっていますよね。
 かつて不動産は右肩上がりでしたから、マンション
など持っていると、固定資産税、修繕費等、高額の
維持費を支払っていても、いざというとき、それを売れば、かけたお金以上の儲けがあり、1つの貯金の
ようなものだった。
 でも今事態は一変してますよね。

 去年の12月から今年の1月くらいの間に
私が見た不動産価格でいうと、都内杉並区や
東京近郊の川崎あたりの新築マンションで、
2LDKが2000万円前後でした。今同じ
ような条件で1000万円代がかなり出回って
きています。

 また都市の再開発が現在進行中で、新築
物件が次々と出来ているため、中古物件は
もとより、新築物件の価格も急落に近い状態
です。

 かつて工業地帯だった東京大田区で、急激な
宅地化が進んでおり、30坪程度の土地(駅から
徒歩10分圏内)が2000万円前後で買えること
から、ここに大手ディベロッパーが3階建て程度
の家を建て、3000~4000万円で売りに
出しているのを幾つか見ましたが、完成、内観後
4~5ヶ月ほどたっても売れ残りがちらほらあり、
都内でもこのように売れ残りの新築がぽつぽつ
あるというちょっと不気味な状態が始まりつつ
あります。

>この買い物は大丈夫と思われますか?

 7月に建築基準法が厳しくなるそうです。
すでに建ってしまっている物件が7月以降
建築基準法違反になることはありませんが、
これからできる新築物件は、当然新しい
建築基準法に準拠していることを宣伝するで
しょう。そうすると今までの物件の売買価格
にも影響が出ますので、今の物件を売り急いで
いる感じはあります。

 建物として問題はないでしょうが、例えば
自分が購入した物件と同等なものが、半年後に
10%安くらいで売りに出されていたら、損した
気分にはなるでしょう。


 今の不動産購入は、宝くじ購入に似ていると
思います。1年後に日本の景気が一気に上昇に転じ、
不動産価格が急騰する可能性はゼロではありません
から、一概に他人に止めたほうがいいとも言えません
が、大ハズレする可能性大です。

 もちろん住むところですから、住環境が非常に
気にいっているというのなら、全然問題ないと
思います。

投稿日時 - 2003-05-24 09:01:13

お礼

こんばんは。
回答ありがとうございます。
住むところは環境抜群で、実家から近く地元なのでとても気に入ってるそうです。
そのマンションは今年の9月頃に完成予定ですので、
厳しくなりそうですよね。
ただこのマンションはとても人気物件で完売です。
先月からローンが通らなかった人などで空きが出たらしく
その募集を広告でしたら、また即完売。
今のところ100%っぽいです、

>の不動産購入は、宝くじ購入に似ている

これを見て彼女は「やっぱやめよう」と今横で笑っています。
参考になりました。ありがとうございます。

投稿日時 - 2003-05-25 02:49:55

ANo.4

こんにちは。分譲マンションに住んでますので、わかる範囲で答えさせていただきますね。

まず固定資産税ですが、マンションでも必要です。

住宅ローンの控除額ですが、入居年によっても変わりますのではっきりとはわかりませんが(ローンの残高と所得によっても変わりますし)、目安としてご主人が払ってる年間の所得税額くらいを考えていればいいかと思います。

頭金はなしで諸費用の170万円と手付30万を入れています。とありますが、他の方の補足にあります修繕積立一時金(一括)354,000円は、最初に払った諸費用の170万の中に入ってると思います。諸費用の内訳の書類かなにかもらってあると思いますので、ご確認下さい。手付けの30万は頭金に充当されると思います。

毎月返済が10万、プラス修繕積立金と管理費、駐車場代がかかってきますよ。月々の支払いのトータルがいくらになるか、これも資料等でわかります。
そのほか、固定資産税と、団信(団体信用保険)の保険料が毎年かかってきます。

お友達のマンション購入で一番不安に思ったのは、ボーナス払いがあることです。
このご時世ですから、できるだけボーナスは当てにしないで毎月の支払いでローンの返済をしていくというのがベストだと思います。ボーナスで25万ずつ返せば月々10万の返済でいいですよと勧められたのであればあまりいい営業マンではないかもですね。

この買い物が大丈夫かどうかですが、今までも同じくらい賃貸で払ってたのであれば大丈夫かもしれません。
マンション購入によって、毎月の出費が多くなるのであれば、家計のシミュレーションをもう一度されて本当に大丈夫かどうか考えられたほうがいいかもですね。
お子さんがどれくらいかわかりませんが、なんとなくまだ小さいのかな?と思ったのですが、大きくなると子どもにもお金がかかってきますよね。月々の収入と支出を見たときにプラス貯金ができるくらいであればいいと思いますが収入-支出がゼロもしくは赤字で、その分をボーナスに頼ってるようですと危険ですよね。
買う前にもう一度考えられたお友達は賢明ですね。
わからないことはどんどん営業マンに訊いていいと思いますよ。資料にもよく目を通されますように。。

投稿日時 - 2003-05-24 07:19:22

お礼

こんばんは。
アドバイスありがとうございます。
修繕積立一時金(一括)は諸費用の中に入ってるそうです。
それでも毎月別に積みたてって必要なんでしょうか?
最初、モデルルームを見に行った時、営業の人に
「駐車場も管理費も込みで10万円だったら買う」と言ったそうなんです。
だから多分全部会わせて10万円だと思うとのことです。
それだったら10万円から管理費と駐車料金を差し引くと
本来の返済額は7万円ということになりますよね。
逆算して、35年7万円を払ったら3500万円になるのでしょうか?
と今横で友達と口論しています(笑)

今は賃貸で、駐車場と管理費込みで8万円だそうで、
それでもやってけず、カードでお金を借りて
ボーナス月にボンっと返してるそうです。
子供は3歳と6ヶ月の二人です。
上の子は学資保険(月5600円)をかけてるそうで、
それ意外はまだ貯金してないそうです。
やっぱり厳しいですよね。

買う前に考え直したのは、私は現金で中古一戸建てを購入(かなり格安なので)
あとの二人(新築一戸建て)も頭金をかなり入れていて、
月々の返済が今の賃貸料よりかなり安くなるんです。
でもマンションを購入する友達だけは、今の賃貸料より高くなるんです。
それと、今まではお金の細かい事まで話をしなかったのが
家を購入すると言う話題から「みんなの貯蓄額」を知ってしまったからだそうです。
貯蓄はないわ、まだまだ不景気なのに今より高い家賃(住宅ローン)を払うという事に
不安を感じたとのことでした。
月曜日に営業の人が来るそうなので、その時もっと詳しくいろいろ聞いてみるといってます。
参考になりました。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2003-05-25 02:44:21

ANo.3

家の固定資産税って最初の5年間は控除があるから安いんですよね。業者は「この位です」と、安い時期のを言うから困りますよね。(私もそうでした(爆))
ローンの金利は固定ですか?変動ですか?固定ならある程度生活のリズムが出ると思いますが、変動はどうかな・・・。これから、早々に金利が上がるとは思えないけれど、きっと今が最低なので後はあがるしかないですよね。そうすると、同じ金額払ってても 金利が上がると金利を払う割合ばかりが増えていく事になるので、元金がぜんぜん減らなくなってしまいます。
毎月の支払いを、「変動金利」で考えていたりすると、何年後かにショックを受けるかも知れません。
それから,ローンの中には残念ながら管理費や,駐車場代は含まれないのでは?大抵駐車場15.000~20.000。(地域性もありますが)管理費は20.000前後ではないでしょうか。
手取り28万円で月の支払いが13万前後はきついかもしれませんね。

投稿日時 - 2003-05-24 06:00:55

お礼

こんばんは。
アドバイスありがとうございます。
今その友達が横にいるので聞いてみたんですが
ローンは変動金利で、5年後ごとに変わるそうです。
手取り28万円で、現在8万円の賃貸料もやっていけないと言ってるのに
いきなり5万円アップしたら絶対無理ですよね。
「節約すればなんとかなるかも」と、まだ完全に諦めてはないようです。
営業の人は「変動でもそんなに変わらない」と言ってた
と今横でブツブツ言ってます。
ちょっと現実が見えてきたようで、月曜日に詳しく営業の人と話をしてみると言ってます。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2003-05-25 02:30:07

ANo.1

マンションもシッカリと固定資産税は取られます。
建物と敷地全体の固定資産税を区分所有の割合で納税
する事になると思いますが、木造と違いマンションは
耐用年数が数十年ありますので、同じ居住面積なら
一戸建てに較べ割高のように思います。
一度、販売業者に見込み金額をご確認されたら良いと思います。又、住宅ローンは年収の5倍以内が良いと言われており、ボーナス払いは極力、避けた方が無難です。
今や、住宅は「資産」ではなく「負債」ですから。
修繕積立金はマンション管理組合が金額を決めて
管理していく事になりますが、10年目辺りが
大規模修繕(外壁補修など)の始まりです。
何はともあれ、手持ちの預貯金の額が判りませんが、
ちょっと不安なケースですね。

投稿日時 - 2003-05-24 02:05:42

補足

こんばんは。
早速のアドバイスありがとうございます。
今横にその友達がいるのですが、
もう少し教えて欲しいとの事で補足させていただきました。すいません。
固定資産税なんですが、地域に寄って違うのですか?
私も家を購入したのですが16坪で年間10万円ぐらいだそうです(不動産屋が言ってました)
彼女のマンションは3LDK(85.78m2)なんですが
うちと同じぐらいでしょうか?
うちは中古物件だったため、住宅ローン控除がないのですが
新築で、会社員だと年間どのぐらい返ってきますか?
あと、住宅ローンの中に修繕積立金は入っているのでしょうか?
10年後に突然何十万とかかるのでしょうか?
今そのマンションのHPを見たら1ヶ月5000円
修繕積立一時金(一括)354,000円と書かれていました。
担当の人は、こちらが何も聞かないからか
固定資産税や、修繕積立金の事は一切話してくれなかったそうです。
ちなみに預貯金は、手付と諸費用で消え、全くないそうです。
やめた方がいいのでしょうか?
何度もすいません。
分かる範囲で結構ですので教えてください。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2003-05-24 02:41:28

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