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解決済みの質問

建築条件付き土地の契約の履行の着手について

昨春に、フリープランの建築条件付き宅地を購入することにし、土地売買契約書をかわし、手付金150万を支払いました。

建築条件は、「売主を請負者として3ヶ月以内に建築請負契約が締結されることを条件」となっています。昨年内引渡しを目標に、プランニングすることになりました。
当方に建物に関し、かなりこだわりがあることも説明した上で、3ヶ月で決まらない場合は、それ以上の期間かかっても構わない、と言われていました。設計は外注で、能力、嗜好の違いなどの問題から、設計士が変わり、現在3人目の設計士、いまだプランニングの最中でした。これだけ長期間にわたることは、こちらも想定しておらず、様々な問題が出るにつけ、信頼感も薄れていました。

そんな折に、遠方に異動の辞令が出てしまい、持ち家の建っていない状態では、会社認定の単身赴任にならないことが判明しました。手付金放棄の上での土地のキャンセルを含め、多方面から方策を検討しようと、工務店に相談をいたしましたところ、「3ヶ月経った時点で、設計を継続すると言ったので、それが、契約の履行の着手にあたり、違約金として、土地の売買代金の20%(800万)を請求することになる」と言われました。おおむね三ヶ月経ったところで、買う気持ちはあるんですよね、と聞かれて、同意しましたが、それ以降が契約の履行の着手にあたるというような説明は、一切受けていません。

契約の履行の着手について、ネットでもいろいろと調べましたが、まだ設計も確定していない段階で、「客観的に外部から認識」というような状況にはあたらないように思うのですが、どうでしょうか?当方事情によるので、手付け放棄+若干のペナルティもあるのか、とは思っていましたが、思いもよらない金額で…アドバイスいただければと思います。

投稿日時 - 2010-02-28 22:56:19

QNo.5714335

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質問者が選んだベストアンサー

>3ヶ月で決まらない場合は、それ以上の期間かかっても構わない、と言われていました。

建築条件付きの場合であっても、現在では請負契約までの締結期間は決まっていませんので、3ヶ月以上掛ってもよい訳ですが(逆に協議期間が短すぎる場合は違法)、実際、建築請負契約は締結されているのでしょうか?
購入の意思を確認した事を建築請負契約成立と捉えられている様な気がしますが、実際に成立していなければ、土地代金の手付金すら返還要求できると思うのですが。

建築請負契約は完了しているとういう条件で考えると、履行の着手に関しては、条件が整っていません。
履行の着手は「物理的な」履行が行われなくてはなりません。部材の発注、工事の開始、登記の完了などです。
口頭で買うという意思表示したというのは「契約」に過ぎませんので。

但し、工事の開始は曖昧な点があり、基礎のために測量(状態調査)を始めるとか、建築に先立って地盤調査を始めた事で履行の着手と言われる事があります。
また、工務店側が「いや、工法は決まっているので部材は発注済みだ!」と言い、それを証明する書類を出してくれば面倒な事になりますが、書かれている状況だけで考えれば履行に着手していません。

また建築請負契約書を交わしていない場合は、先に書いたように買主側には有利です。
建築請負契約は締結されていない(現実、買主は締結していないと思っている)ので、「建築条件付き」の条件を満たしているという客観的証拠が無く、その点の主張が認められれば、手付金すら戻ってきます。

独占禁止法は厳正な法律ですので、万が一訴訟になったとしても、買主側にまともな弁護士が付けば、争える件だと思います。
ただ、私は単なる宅建取引主任であり法律家では無いので、断言はできませんが。

投稿日時 - 2010-03-01 11:35:11

お礼

ありがとうございました。
とても、心強い見解で、光が見えてきた感じです。

建築請負契約は、交わしておりません。土地売買契約のみです。
図面が固まっていませんので、先方にやっていただいたのは、設計と、オプション絡みの見積もりのみになるかと思います。

自分としましては、建築条件3ヶ月から、延長状態が続いている、という解釈でしたので、白紙解約もあるのか、とは思いましたが、第3の設計士にプランニングをしてもらっている最中に、異動の事情を話して、相談をしてしまっているので、手付放棄というところが妥当なのかと考えておりました。

一点教えていただきたいのですが、所有権登記というのは、手付けしか払っていない現状では、当然、なされていないですよね?

異動に関しての身の振り方を検討する要素として、工務店に相談した結果が、このような返事で、事態によっては弁護士が入ることになるというのは、正直ショックです。身の振り方は、近々に決定し、会社に報告して、次の手配をしていかなければならない状態なので…

投稿日時 - 2010-03-01 18:16:37

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回答(5)

ANo.5

>一点教えていただきたいのですが、所有権登記というのは、手付けしか払っていない現状では、当然、なされていないですよね?

所有権移転は決済と同時でなければ司法書士は手続きを行いません。
先に所有権移転すると売主に不利になり、先に決済すると買主に不利になるので、そのような手順で処理を行うと、万が一の時に司法書士が責任を負います。
常識的な手順で言えば司法書士はそのような所有権移転は絶対に行わないと思って大丈夫だと思います。

投稿日時 - 2010-03-01 21:04:58

お礼

ありがとうございました。
よくわかりました。

投稿日時 - 2010-03-02 09:15:15

ANo.3

その工務店も土地を売主で売っているということは、不動産業者です。
業者の場合、業者側が何かをしてそれを契約の履行に着手したとは、認められません。今回の場合ですと、確認申請提出や請負契約締結などの具体的な契約行為などが無ければ認められないと思います。
例えば、売主業者は引渡しまでに○○を施工して(オプションのようなもの)引き渡す旨の契約をし、その工事をして契約の履行に着手したとは、最近の判例では認められていないようです。
今回の場合ですと、請負契約を締結し(そこで初めて土地の停止条件がなくなる)建築確認済み証を取得して、初めて主張できるかと思われます。
質問者さんにやり手の弁護士が介入し、争うならおそらく期限内の請け負い契約未了による白紙解除を要求するでしょう。結果、手付け解除で和解になれば良いと・・・・
今回の場合、まずは手付解除による契約解除で纏らなければ、その時点で契約を解除してはいけません。契約を引きずったまま争うのが得策です。売主は質問者さんとの契約を解除しなければ、新たな買主と契約することは出来ず、その土地は宙に浮いたままの状態となり、余程余力のある会社でない限り、早く解除して新たな買主と売買したほうが良いと考えるのが妥当です。
業者に基本的には非がありません。しかし、損害賠償になる案件では無いと思いますから(先方が主張するのは勝手です)お互いの話が纏らないようであれば、キョ○サン系の弁護士さんなどに相談することです。
弁護士さんからの内容証明1通だけでもまとまってしまう場合がありますよ。
当方不動産業者です。

投稿日時 - 2010-03-01 11:32:27

お礼

専門家のご回答、とてもありがたく、心強いです。

現状は、土地の売買契約のみしかかわしておりません。

でもやはり、この点を争うのであれば、弁護士さんを介した論争になってしまいそうですね。
様々な方策を検討して、異動に伴う身の振り方を決めたかったのですが…

>契約を引きずったまま争うのが得策です。
納得しました。

>業者に基本的には非がありません
そうですね。プランニングで不信感がつのってはいましたが、そうであれば、その段階での解除を伝えるべきで、異動の問題と一緒にはできませんね。
ただ、今回の800万の一件は、キャンセルせずプランニングを続けていく可能性を模索していく上では、非常に信頼を置きづらい要素になってしまいました。

>損害賠償になる案件では無いと思いますから
とおっしゃっていただいて、少し安心しました。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-03-01 17:46:35

 結局、質問者様はその物件を3ヶ月以上押さえていたことになります。多分、売主側は『三ヶ月経ったところで、買う気持ちはあるんですよね、と聞かれて、同意しました』を根拠にして違約金の支払いを求めてくるでしょう。売主としては『時間的損害』も計り知れないでしょうし、『遠方に異動の辞令が出てしまい、持ち家の建っていない状態では、会社認定の単身赴任にならない』という全く質問者様側だけの都合でのキャンセルは納得できないでしょう。

 金額が800万ですから十分裁判しても見合う金額です。このご時世では工務店も『取れるかもしれない』は取りに行くでしょう。相手はとりあえずは弁護士さんには相談するでしょう。質問者様も訴訟になっても良いように専門家の意見を聞くなりして準備されておいた方が良いと思います。このサイトで、本格的に訴訟に持ち込まれるような事件に対してのアドバイスを求めるのは無理があると思います。

投稿日時 - 2010-03-01 00:56:43

お礼

早速のご回答、ありがとうございました。

説明不足でしたが、キャンセル前提で工務店に相談に行ったわけではありません。多方面からの方策と書きましたが、
・一家で引っ越してしまっても、ファックス等である程度のやり取りを続けていけるか
・土地のみの決済をさせていただいて、数年後に建築というのが可能かどうか
等々いくつかの状況を想定した上での相談のひとつとして、お聞きしたケースのひとつが、キャンセルした場合、ということです。

ご回答いただく方により、解釈に大きく差があると感じました。
それだけ、「契約の履行の着手」というのは、曖昧な表現なのだなあと、痛感しています。

投稿日時 - 2010-03-01 16:32:19

履行の着手については、ちょっと言いがかりめいている感じはします。
手付放棄で十分なのではないでしょうか?
違約金を請求されても払わなければ良いだけではないでしょうか?まさか訴えてきたりはしないと思います。

でも、設計士を2回も替えて、まだプランがまとまらないというのは、工務店側から見ればちょっとうんざりというところでしょうね。
設計士の力量に問題もあったのかもしれませんが、一人に客にそこまでかかわっていられないという事情はあります。

投稿日時 - 2010-02-28 23:19:24

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

自分も、「契約の履行の着手」について、たくさん検索してみましたが、この段階でそこまでの解釈は少し乱暴ではないかと感じ、お尋ねした次第です。

設計士2回は…そう思われても仕方ないですね。
でも、そんなに難しいことはお願いしていないのですが。

一人目は、ひとつ条件を入れると、もうひとつが変わってしまう、の繰り返しでした。狭小建売(間取りの答が簡単)の確認申請ばかりやってらっしゃる方だったから、と、工務店も合っていなかったことを認めていました。
二人目は、かなり意匠的で、斬新過ぎて、生活とはかけ離れている設計でした。フィックス窓ばかりで温室になりますよね、とか、玄関アプローチから台所、ダイニング全部丸見えですよね、とか、ダイニングからこども部屋には靴はいて行くんですか、というような間取り、最後には、ダイニングテーブルの真上にスケルトン階段で、限界でした。
それで半年過ぎたというのが実情です。

投稿日時 - 2010-03-01 16:18:03

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