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解決済みの質問

賃貸契約書の借主負担による退去時クリーニング実施の特約項目について

2003年6月に契約した賃貸マンションを来月退去予定です。
賃貸契約書の中に、

「本契約解約時の退去時工事等」
乙(借主)は本契約解約時に本物件の退去時工事等を行うものとする。工事内容及び料金は末尾記載の【退去時工事等の精算内容】のとおりとし、乙はこれらの工事等を甲(貸主)に依頼するものとする。尚、工事に係わる費用は全額乙の負担とし、工事等の程度等については、甲に一任するものとする。

との条文があり、末尾にエアコン、壁紙、フローリング、天井補修、ガラス交換などの工事内容と価格一覧があります。

ですが、これは東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」(契約当時は施行前ですが)内の原状回復の義務を逸脱しており、

>ただし、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがある。

というところに該当するのではと思うのですが、
上記工事を借主の指示通り実施し、敷金から代金を払う(場合によっては追加費用)必要はあるのでしょうか?

ある程度の修繕は仕方ないのかなとも思いますが、天井の補修など明らかに必要なさそうな項目や、そもそも工事の内容を貸主に一任というのは、要は100万円請求されたらそれを支払わなくてはならない内容なので、いかがなものかと。

もちろん賃貸契約書にサインしているので、分が悪いのは重々承知ですが、
今後、少額訴訟などで争う余地があるのであれば、争いたいと思っております。

よろしくご回答おねがいいたします。

投稿日時 - 2010-03-25 02:16:36

QNo.5777508

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

No.1さんの回答はまさにその通りで、特段付け足す必要も無いかもしれません。

ただいつも思うのですが、国交省ガイドラインは1998年に出され、2004年に改定した物ですし、賃貸住宅紛争防止条例も2004年施行です。
2003年当時は敷金から退去時の工事費を取られるのは当たり前という風潮もあって、ビジネスとして契約している大家と、消費者として契約している店子では、契約書の重要視というのは全く感覚が違いますよね。

大家も最近のガイドラインや東京ルールの事は非常に気にしていて、私も大家の一人なので、勉強会やセミナーに参加したりしています。
その中で法律家の方も明言されてますが、店子が契約に責任を持てるほどの知識を持っていれば、法律も条例もガイドラインも必要ないわけで、幾ら契約だからといって、店子に不利な契約は、そもそも無効であるべきであると。

もちろん店子を法律がどこまで守ってくれるかは未知な部分はあるとのことですが、私も契約書に書かれているからそれを必ず守りましょうというのも、正直いかがなものかなという個人的な思いがあります。

なので、私は行動は起こすべきだと思います。但しそれがいきなり少額訴訟も辞さないという態度では話をこじらせるだけです。
少額訴訟は要は喧嘩ですので、喧嘩をする前に、話し合いの場で十分に納得のいく結論を出す事をお勧めします。

つまり請求があってから争うのではなく、(幸い退去前なので)退去の時に立ち会い、その場で補修内容と金額を取り決めてしまう事です。
その時に、大家は忙しくて来れないとか言う場合もあると思いますが、その時も決裁権を管理会社に与えてもらい、「後でトラブルになるのはお互い厭なので、ガイドラインに従って補修部分をその場でちゃんと取り決めましょう、立ち会いの場で承諾しなかった補修に関しては、支払う事はできませんので。」と、言葉を選んで提案してください。
私もセミナーでそれを勧められ実践していますが、それが解決の一番の近道かと思います。

投稿日時 - 2010-03-25 13:31:06

お礼

いただいたアドバイス通り、
「引渡しの立会時に、ガイドラインに沿って双方確認する」、
「補修の内容は立会の際に決定し、後日の承諾無い補修はしない」

といった内容の話を、大家の代理人の不動産屋さんにお願いしました。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-03-26 00:20:45

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回答(5)

ANo.5

>工事等の程度については…
まだ何の請求もされてない時点で、訴訟うんぬんとケンカ腰に考えなくても良いのではないでしょうか…。ちゃんと常識の範疇で納まるかも知れません。
工事の費用一覧表も、ひとつの目安なんだと思います。費用を見て、『負担が大変だからキレイに使おう』と思ってくれれば、大家さんも助かる訳ですから。
それに、そもそもいつ退去するか分からないのに、工事費用は据置なのもおかしな話です。
言いなりなる必要はないですが、最初から鼻息荒いと相手も構えてきます。交渉ごとは、相手の言い分を飲む代わりに、自分の主張も受け入れてもらう…その方が、時間もムダにならないし、嫌な気持ちも引きずらなくて済みますよ。

投稿日時 - 2010-03-25 18:58:27

お礼

確かに仰る通りです。

請求を見てから判断しようと思います。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-03-26 00:13:43

ANo.4

皆さん書いている通りですが、

契約書がそのようになっていても、よっぽど・・・な大家さんでない
限り必要のない工事までして、それを請求するということはない
でしょう。まず、相手の出方を見てみましょう。

退去時に、きれいに掃除をする。
傷などがある場合、それをあなたが記録しておく。
などをしておきましょう。
デジカメで、そこらじゅう写しておけばよろしいかと

そして、立会いの際にきちんと、
これは最初からあった傷、自分でつけた傷、
正直に言うべきところは言いましょう。
そして、常識的な原状回復費用となると思います。

契約自由の原則から、その契約は有効ですが、
消費者保護の法律から、かなりの部分において、無効な部分も
あります。
ただ、その契約が有効だとしても、明らかに不必要な工事の
代金を請求することまで、その契約で許されるわけではないでしょう。
NO2さんの書かれているように公序良俗に違反しています。

ですから、あまり神経質になる必要はないと思いますよ。

一般的には、通常の使用の範囲であれば、家賃の2ヶ月分の範囲で
納まります。
ハウスクリーニング、壁紙の交換の(部分負担) など

退去費用が、敷金を超えて、追加請求になった場合ですが
お金を払えと請求が来ても、あなたが納得して支払わない場合
相手が、お金を取る手段は裁判しかありませんが、
そこまでしても、あなたからお金を取れる判決は恐らく出ないです。
なので、心配しすぎないように

万一、喧嘩を売られたら、冷静にその喧嘩を買いましょう。
その時は、敷金返還訴訟などでぐぐれば、本人訴訟をした方の
経験話が見つかると思います。

問題は、敷金の範囲ぎりぎりいっぱいを限度に、不必要な工事を
した場合です。
この場合は、お金を返せ、払えというのがあなたになるので、
どうしても相手が応じなければ、裁判ということになります。
弁護士に頼まず、本人訴訟で行けますが、かなりのパワーが
必要になります。
(弁護士に頼むと、弁護士費用倒れになるケースが多いです)

投稿日時 - 2010-03-25 16:21:25

お礼

>退去費用が、敷金を超えて、追加請求になった場合ですが
お金を払えと請求が来ても、あなたが納得して支払わない場合
相手が、お金を取る手段は裁判しかありませんが、
そこまでしても、あなたからお金を取れる判決は恐らく出ないです。
なので、心配しすぎないように

なるほど。
では、最悪でも敷金が返ってこないだけですね。
少し安心できました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-03-26 00:15:03

ANo.2

いくら契約書にサインしていても、公序良俗に反する特約は無効です。退去時に書かれている工事を全てするので工事費をすべて払えというのはあきらかに公序良俗に反するでしょう。これは民法で規定されています。
この問題はどちらの立場に立つかで意見が分かれます。ホームページを見ていても不動産屋のHPでは契約書にハンコを押しているのだからお前が悪い、少額訴訟をしても貸し主が蹴れば裁判になるので大変だ、黙ってお金を払ってしまう方が楽だよ、と言う論調が目立ちます。しかしそれがまかり通れば、全ての貸し主は特約で、退去時にはリフォーム代100万払えと書くようになるでしょう。そんな特約が法律で認められるわけがない。

もし、退去時に法外な請求をされたら、受けて立つしかないでしょう。
正義は貴方にあります。
ただ、闘うにはそれなりの覚悟とパワーと時間が必要です。
もし、それだけのパワーが無ければ、相手と先ずは話し合って
妥協点を探っていくのも手かもしれません。(相手だって裁判をするのは大変なのですから)

投稿日時 - 2010-03-25 11:44:21

お礼

ありがとうございます。

そうですね。戦う前に妥協点をまずは考えたいと思います。

投稿日時 - 2010-03-26 00:12:19

元業者営業です

貴方も仰っているように、誰が見ても「何でサインしちゃったかなぁ」って内容の契約です。
そして、ご理解いただいているようにそんな内容の契約でも、双方のサインがあれば原則「有効」です。

また、所謂「東京ルール」は施行前の契約には適用されません。
その場合、国交省のガイドラインに照らし合わせることになりますが、当然ガイドラインはガイドライン。
法的な強制力は無く、あくまで「これを参考にしてね」という性質のものです。

なので、原則は契約内容に従わねばなりません。当然ながら。
ただし、内容を見ると「これはちょっと・・・」という内容であるのもまた事実です。
そうなると後はもう「交渉」しかありません。
「ガイドライン」を盾に契約内容の変更を大家さんに申し入れて下さい。
そこで「はい。わかりました」となればラッキーですが、当然そんな事は期待薄。

そうするともう「司法」の判断を仰ぐしかありません。

金額から言えば「少額訴訟」ですが、これは言うほど簡単ではありません。
もしも大家さんが「売られたケンカは~」なんて冷静さを欠いた判断をすれば、「拒否→普通訴訟」となって、双方が弁護士を立てた争いです。
当然、そうなると弁護士費用がかかりますが、それは自己負担です。

御質問内容からすると、貴方が敗訴する可能性は少ないと思いますが、当然100%ではありません。
なので先ずは自治体にある無料法律相談等で、客観的な意見を聞いて下さい。
それらと「訴訟リスク」「手間」「勝訴した場合に手に出来る金額」「弁護士費用」等を精査した上で
行動を起こすようにして下さい。

ネットの書き込み等で「絶対勝てる」「少額訴訟万歳!」のようなものを多々見受けますが、
何の責任も無いそんな書き込みはこの際無視して下さい。

「冷静且客観的に」判断しましょう。

投稿日時 - 2010-03-25 09:49:57

お礼

回答ありがとうございます。

そうですね。冷静さが大事ですよね。

まずは、自分の頭を冷やして、冷静に判断したいと思います。

投稿日時 - 2010-03-26 00:10:54

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