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解決済みの質問

あとから自殺の物件と・・・

中古住宅を購入して、見学の際に「前の人は自殺かなんかしてませんか?」と聞いたら不動産屋は否定。物件もよかったので購入して1年後近所のおばあちゃんが「ここは前の人が自殺したんだよ」というので不動産に確認したら「前の人は、ちゃんと暮らしてますよ。おばあちゃんの間違いではないですか」と自信持って言うので自分も、そうかなと思ってたのですが、少し経ってから近所の人に聞いたら、やはり自殺の物件とのこと。

不動産屋にはまだ確認してませんが知らなかった可能性もあるのですが・・・もし、事前に、そんな物件であれば購入しなかったので、不動産屋に抗議する場合はなんかの証拠みたいのがないと駄目ですか?

もしくは、その証拠はどこで、どうやって入手できますか?

投稿日時 - 2010-04-18 22:02:04

QNo.5835529

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

元業者営業です

所謂「事故物件」に関しては宅建業法で告知義務があるのは既に回答にある通りです。

ただ、問題は法律で

●いつの事故だったら告知しなければならないのか
●事故がどの場所で起こった事なら告知しなければならないのか

これがハッキリと明文化されていないという事です。

以前、私が宅建協会に確認したところ

●事故が10年以内
●事故から代替わり(所有者・入居者)が3代以内
●敷地内(戸建の場合)

この条件に当てはまった場合は、まず間違いなく事前に告知しなければならないという回答でした。
逆に言えば、この条件に当てはまらない場合は「ケースバイケース」との事。
御質問文からはこの不動産業者が「仲介」か「売主」が分かりませんが、
この「告知義務違反」が確定した場合、問題は「知っていて隠していたのか」「知らなかったのか」が
争点になります。
「知っていて隠していた」場合は当然、何も言い逃れができません。売主にしろ仲介にしろ。

問題は「業者は仲介で、調査不足」だという場合。(当然、売主が黙っていた場合は売主にも責任あり)

この場合、当然「調査不足」に関して責任を問う事はできますが、「故意」と「過失」では、責任の取り方に大きく差が出ます。

実際、過去の判例では「告知義務違反」が「契約の白紙解除」というよりは「賠償責任」という方向
で出ており、もしも貴方が「契約破棄だ」と主張してもそれが通るかどうかは難しいのが現実で、
ましてや「過失」という事なら、殆どのケースで「幾ばくかのお金」で解決という事になるでしょう。

それで満足できるかどうかは分かりませんが、これが現実です。

なお、現在業者が事故を認めていないとの事ですので、もしも何らかの抗議・補償を求めるのであれば
その「証拠」を貴方が揃えなければなりません。

自殺・事件であれば管轄警察署で確認が取れます。

逆に言えば、管轄警察で確認が取れない場合、単なる「風評」であると言わざるを得ないでしょう。

先ずは「事実確認」からです。
「動かぬ証拠」が確保できたら弁護士を立てて交渉したほうがいいでしょう。
「自分でやる」という選択肢もありますが、お金・時間・手間を考えた場合、素人でごちゃごちゃやるより
専門家に一任した方が結果的にはスッキリした結果になります。

御参考まで。

投稿日時 - 2010-04-19 11:22:50

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回答(5)

ANo.4

こういうのは事実関係がはっきりしないと難しいお話です。慎重の行動を起こしてください。

心理的瑕疵というのは、その物件内で起きた事を想定していますので、持ち主が別の場所で自殺した場合は告知義務がある訳ではありませんので、借金苦に何処かのビルから飛び降りたとなると、飛び降りたビルは心理的瑕疵物件ですが、自殺者の所有不動産は瑕疵にあたりません。
また、不動産屋にも調査義務はありますが、昨今は警察も個人情報保護法等の絡みで以前のように簡単には事件について開示してくれませんので、基本は売主からの聞き取り以外の手段は難しく、不動産屋も知らない可能性はあります。
仮に近所の人に話を聞いたとしても、事実関係を洗い出すのが結構難しいのです。

仮に家の中で自殺があったとしても、転売された中でどこかで告知されていなければ、売主も不動産会社も知らない事になるので、こうなると近所の方の話をどこまで裏付けられるかがポイントです。
恐らく不動産屋に言っても、「私たちは売主からは報告を受けていない」と言いますし、近所の話を出しても「噂でしかありませんから」と逃げられます。
やはり事実関係を掴んでから争うしかありませんが、その場合不動産会社も売主も知らなかった事実となると、引き出せるのは価値が下がった分の損害賠償の数十万円程度です。契約の白紙撤回まで行く事はまずありません。(売主の家族が家の中で自殺していたのを隠していた、あるいは前売主から聞いていたがあえて告知しなかったとなると契約の無効を勝ち取る事はできる可能性は出てきますが。)
また、裁判にでもなれば、その費用により賠償金は消えるかもしれません。

それともう一つ重要なのは、貴方はまだ噂しか知りません。事実関係を知りませんね。
であれば、貴方がその家を売る時には告知義務はありません。
しかし貴方や貴方の家族がそこで自殺しなくても、過去にその家の中で約10年程度以内に自殺があったと事を知ってしまうと告知義務が生まれます。(10年という明確な決まりはありませんが。)つまり物件の資産価値が極端に目減りします。

事は慎重に進めないと泣きを見るのは買主であり、これは紛れも無い事実です。

投稿日時 - 2010-04-19 11:22:28

ANo.3

既に、回答がありますが一部補足です。

A(自殺事件があった時点での当該物件所有者)
B(自殺事件後Aより移転登記した所有者)
C(相談者様もしくは、現時点での所有者)

物件の所有権の流れはA→B→Cとなります。
AからBの時点では既に回答がありますが、重要事項説明において過去の事件を告知する義務がありますが、
B→Cの時点でA→Bで行った重要事項説明での事件案件の告知義務が無くなります。

よって、購入する直前の当該物件の所有者が個人ではなく、不動産業者名義になっている場合は、上記のように事件告知義務を飛ばして、価格のつり上げが行われていることがままあります。

土地・建物物など不動産を購入する場合は、業者のみの申告を鵜呑みせず当該物件の近所の方から聞き込みを行うことが賢明です。

参考までに

投稿日時 - 2010-04-18 22:36:02

ANo.2

素人意見ですいません。
確たる証拠を突きつけなければ、不動産はシラを切るのではないのでしょうか。
最寄の警察署で 過去の事件事故の記録などがあるでしょうから、、、
問い合わせてみては 如何でしょうか?

私は宅建には詳しくないのですが‥不動産と折り合いがつかなければ、弁護士等に相談するしかなさそうな感じですね。
しかし、、、ひどい販売業者ですね!w
なんとか納得の行く方向に話がまとまるよう 願ってます。
参考にならず、すいません。 頑張って下さい。

投稿日時 - 2010-04-18 22:32:40

悪質ですね。
こういうのは「心理的瑕疵物件」(または精神的瑕疵物件)と言いまして、概ね以下に該当する物件がそうです。

・火災・水災などの罹災物件
・自殺・殺人等の事件沙汰があった物件
・近隣に指定暴力団事務所等が所在する物件
・寺社・墓地・地蔵等の宗教系のものが過去に所在した物件(つまり跡地)
・過去に井戸が所在した物件
・その他嫌悪施設(火葬場・ゴミ処理施設など)が近在する物件

このような物件を取引する時は、不動産業者はその事実を告知することが義務になっています。具体的には、契約時に重要事項説明書みたいなのがあったと思いますが、そこで事実を告知しないといけないのです。
法的には瑕疵担保責任が民法と宅建業法に規定されています。

いずれにせよ説明すべき事項を説明していないのですから、その売買契約は厳密には瑕疵契約ということになります。証拠を今から揃えるかどうかは何とも言えませんが、少なくともあなたは、その不動産業者に瑕疵契約である旨を迫ることが出来る立場にはあります。
なお、不動産業者がその事実を知らなかったということはあり得ません。なぜなら不動産業者もまた、その物件を誰かから買っているわけですから。

投稿日時 - 2010-04-18 22:15:13

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