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解決済みの質問

住宅ローン 頭金と繰上返済について

 金利についてド素人です。どなたかやさしくわかりやすく教えて下さい。

 住宅ローンはたくさん借りて、たくさん繰上返済した方が、銀行は嫌がるけど、金利はお得って本当ですか?本当でしたら、頭金と借入の一番お得な割合と繰上返済の時期について教えて下さい。

4000万円の物件を買う時に、使える現金が1000万円あったとします。銀行から元利均等払い、期間25年、ボーナス払いなし、3年固定の1%で借入予定です。

1)頭金は2~300万円にして、早めに7~800万円を繰上返済する。

2)1000万円を全額頭金にして、3000万円を借りる。

投稿日時 - 2003-06-30 12:06:26

QNo.588783

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

頭金を多くいれるより、早めの繰上げ返済の方が総返済額が少なくなる場合があります。そのからくりは、期間短縮にあります。

1)の場合で、仮に1ヶ月後に繰り上げ返済したとすると、おそらく5年近く期間が短縮されると思われます。その場合のこり3千万を20年ちょいで返済することになりますね。最初から3千万を25年で借りるのに比べて総返済額では安くなります。返済期間が短いのですから当たり前ですね

これはあくまで、繰上げ返済で期間短縮をえらんだ場合ですので(銀行では多分この方式になると思われます)返済額が少なくなる方法では全然得にはなりません。

住宅情報誌などでも、裏ワザ!と言ってこの方法が載っていたことがありました。しかし、私個人としてはどう考えても、最初から3千万を20年で借りておくのが一番安いと思うのですが。(3800万借りられて、返していける収入のある人なら)

投稿日時 - 2003-07-01 06:22:27

お礼

回答ありがとうございます!!

そうなんです!
この金利マジック(…と私は呼んでいる)について詳しく知りたかったのです。
タネは期間短縮にあったのですね!
裏ワザのようで裏ワザじゃないようですね。

なるほど!目からウロコです!
これで安心して、頭金に入れれるだけ入れることができます。ありがとうございました。

投稿日時 - 2003-07-02 09:26:39

ANo.5

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回答(6)

ANo.6

こんにちは。

参考になるページを見つけました。

これによると、1)の場合、月々の返済額が多くなることで元金が減って行き、更に繰上返済をすることで期間が短くなり、一見得なようですが、やはり2)のように頭金を多めにいれて短期返済されたほうが毎月が繰上返済のようなもので、2)の方がお得のようです。(説明がわかりずらくてすみません。こちらでわかりやすく説明されています)http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20030615A/index.htm

参考URL:http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20030615A/index.htm

投稿日時 - 2003-07-01 10:50:18

補足

この欄をお借りしまして、なんとか私でも理解出来そうな回答を得られましたので、質問を締め切らせていただきます。

 私の拙い質問に対しまして、#1様、#2様には再登場いただき、大変感謝しております。ポイントを皆様に等分にお付けしたいのですが、叶いませんので、あしからずご了承下さいませ。

投稿日時 - 2003-07-02 09:31:12

お礼

回答ありがとうございます!

繰上返済VS短期返済のページを早速プリントしました。
実例でわかりやすく説明されていました。
私でも理解できそうです。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2003-07-02 09:30:21

ANo.4

#2の追加です。

>1)の繰上返済を3ヶ月後とか半年後に行った場合、金利が浮く?と言う話を聞きかじりました。

繰上げ返済をすれば、借入金が減りますから、当初予定していた利息の総額よりも少なくなります。
このことでしょう。

ただ、繰上げ返済までは、2番よりも借入額が多いので、トータルの支払利息額は1番のほうが多いのです。
その他に、繰上げ返済の手数料も別途必要になります。

投稿日時 - 2003-06-30 22:09:01

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
再度の登場ありがとうございます。

おっしゃることはわかるのですが、どうしてそうなるのか?お恥ずかしながら納得し理解することができません。ごめんなさい。

投稿日時 - 2003-07-02 09:16:22

ANo.3

>1)の場合、繰上返済を3ヶ月とか半年後に行い、支払額はそのままで期間の短縮を行った場合、金利が浮くというのは、本当でしょうか?

何か大きく勘違いされているのではと思いますが、
繰上げ返済すればその分金利が安くなるのは当然です。
ただ、この場合でも当然ですが2)の方が安いです。
また繰上げ返済すればその分余計な手数料等かかることもお忘れなく。

投稿日時 - 2003-06-30 18:19:56

お礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありません、再度の回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2003-07-02 09:09:54

ANo.2

ローンは、当たり前のことですが、借りた金額に対して金利を支払いますから、繰上げ返済をするまで金利がかかります。
その間に、700-800万円を、ローンの金利以上に運用できれば良いですが、ローンの金利以下で運用した場合は、支払う利息の方が多くなりますから損をします。

現状では、ローンの金利以上で運用することは、殆どありません。
従って、ローンの金利以下で運用するなら、借りる額を少なくするほうが有利です。

投稿日時 - 2003-06-30 13:50:16

補足

質問の仕方が悪かったようです。

多く借りたら、金利分も多くなるのは理解できます。

1)の繰上返済を3ヶ月後とか半年後に行った場合、金利が浮く?と言う話を聞きかじりました。

 これは、本当でしょうか?ご存知でしたら、教えてください。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2003-06-30 16:34:51

お礼

回答有難うございます。

多く借りたら、金利も多い。それは理解できます。
質問の仕方が悪かったようです。ごめんなさい。
アドバイス有難うございます。

投稿日時 - 2003-06-30 16:34:41

ANo.1

金利の額でいえば、あたりまえの事ですがなるべく借りないほうが少ないですよ。
質問の例であれば、2)のほうが少ないです。

もちろん、1)の場合において7~800万円を別に投資等して金利以上の運用をするのであれば話は別です。

投稿日時 - 2003-06-30 12:27:11

補足

質問の仕方がわるかったようです。

1)の場合、繰上返済を3ヶ月とか半年後に行い、支払額はそのままで期間の短縮を行った場合、金利が浮くというのは、本当でしょうか?

この点についてご存知でしたら、教えて下さい。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2003-06-30 16:37:58

お礼

回答ありがとうございます。

私は投資などの知識はなく、運用は不可能です。
そうですよね。普通に考えれば多く借りた方が金利が多いのは当然で理解できます。

質問の仕方が悪かったようです。申し訳ありません。

投稿日時 - 2003-06-30 16:32:19

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