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土地の賃借権について

土地の賃借権について

 7年前 夫の兄の逝去に伴い 子供がいなかったため 夫が土地の一部を相続いたしました。
その土地は180坪ほどありますが その土地にある貸家(築30年位、2棟)は義姉(兄の妻)が相続しました。現金収入のある貸家は兄嫁が、高い相続税と固定資産税は夫が払うようなおかしな相続となりました。

土地の賃貸借契約も交わしておりませんし、地代も頂いておりません。

兄嫁は元気ですが すでに78歳です。子供がおりませんので 相続人は実の兄弟になりますが、兄嫁が逝去したあと いずれ貸家を取り壊すことはできるでしょうか?(現在は一軒入居中)地代を頂いていなくても借地権は主張されるのでしょうか?兄弟に相続放棄された場合などもどうなるのでしょうか?兄嫁は夫に残す遺言を書くといっていますが、今までのことを考えると信じられません。夫は50代です。

今のうちに打つ手建てがありましたら教えてください。

投稿日時 - 2010-08-15 23:21:17

QNo.6112017

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

現在の状態は使用貸借(タダで使っている)の状態です。

使用貸借はいつでも現状回復(この場合更地にして)返却を求めることが
できます。(相続)当初から使用貸借による占有ですから時効取得などに
なることはありません。

現時点で兄嫁に対して借地として地代を請求するのは得策とはいえません。
今の状態(使用貸借)なら兄嫁も含め誰が建物所有者になっても土地明渡
を請求できますが、借地にしてしまった場合、仮に兄嫁の兄弟が兄嫁を相続
した場合、その借地権も相続されてしまうからです。

ですから、金銭的問題としては固定資産税を払えという程度にして借地料
は請求しない(受け取らない)ことです。
固定資産税程度の負担であれば借地ではなく使用貸借と見做すのが判例です。

それと権利関係については、兄嫁と話合って(話合わなくてもいいのですが
一応親族ということで)建物の去就についてはっきりさせておくことです。

借家賃借人もいて少しややこしいのですが、
・兄嫁存命中に明渡してもらう。この場合、建物収去費用や賃借人立退き
 費用等は兄嫁の負担になります。(ですから、負担できなければこの案は
 ボツです)
・兄嫁が兄嫁兄弟に相続させる。この場合先に説明したとおり、夫が明渡を
 請求した時点で相続人が建物収去費用や賃借人立退きを負担することに
 なりますから、実際問題としては財産の相続ではなく負債の相続になります。
・夫に遺贈してもらう。この場合手続き的には法的に有効な遺言書が必要です。
 そして、夫に遺贈された場合には夫は借家人との契約を引き継ぎますから
 借家人から家賃を受け取ることはできますが、立退きさせる場合の負担は
 夫になります。

以上が基本です。法的には夫有利ですが、建物収去や賃借人立退きを法的に
処理しようとすると大変ですし、利用予定がないのに急いで更地にしてしまう
と固定資産税が跳ね上がるといった事も考慮する必要があります。

いまのまま土地を売却してしまうという選択肢もありますからそういう事まで
含めると、選択肢が多すぎて迷ってしまう事案かも知れません。

一度法律相談を受けて、考えを整理した上で兄嫁及びその兄弟と話あって見て
ください。後になればなるほど余計なお金がかかる可能性があります。

投稿日時 - 2010-08-16 09:01:42

お礼

早速 たくさんの対策をご教授いただきありがとうございます。

早々に法律相談を受けて 対策を練りたいと思います。

話合いが普通にできる相手だと苦労しないのですが・・・

ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-08-16 09:51:58

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回答(2)

ANo.1

相続した土地の一部が180坪ですか。
その土地の中に義姉が住む建物があるのですね。

それなら土地代を払ってもらうのが普通だと思いますが、相続当事にそういった話は上がらなかったのでしょうか?プロが間に入るとか・・。
賃貸契約は100年続こうが賃貸契約のままです。
しかし賃貸契約でない今回の場合は、「他人の土地を平穏かつ公然に占有すれば、20年で自分の土地になる」って法律に当てはまってくるかもしれないですよ。又、本人がそれを自分の土地だと思っていたなら10年かも??

現在7年ですから、まだ大丈夫ですが。
一度弁護士又は司法書士に相談してみてはどうでしょうか?

投稿日時 - 2010-08-16 08:12:16

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

兄嫁はすぐそばの敷地に住んでおり この土地には貸家が2軒建っております。

相続時は相続当事者のみで話し合って 兄嫁に押し切られたようです。
放棄した方がよかったと思う今日この頃です。
空いている部分の除草も大変(片道1時間かけて手入れしてます)なので
来月 舗装してしまおうかと思っていますが 費用も馬鹿にならず涙です。

どちらにしても法律の専門家に相談した方がよろしいようですね。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-08-16 09:31:16

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