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解決済みの質問

買い換え目的で売却するとき、地元の不動産屋の方が有利?(専任契約更新で

買い換え目的で売却するとき、地元の不動産屋の方が有利?(専任契約更新で一般にするかどうか?)

買い換え目的で隣市に土地を購入し戸建新築中です。現住居の分譲マンションは土地購入した業者と専任の契約を結び、売却にだして3か月が経過しようとしています。土地購入の際にその仲介業者には「売却の方も任せてほしい」と言われ、専任の契約をしました。
仲介業者の場所も土地と同じ隣の市で、広告はインターネットの大手サイトに登録のみしてくれています。
が、内覧は今までで大体10件程度、契約前に数社無料査定をお願いして各社ブレもなかったので、その価格から50万ほど乗せた価格でスタートしたのち、現在までに200万ほど下げていますが、まだ有力な買主候補は現れません。

駅近で最近人気が出ているため相場が上がっている場所なのですが、更新時にもう少し下げましょう、と言われていて、本当に任せて大丈夫?とも思い始めました。
新居への入居はあと3,4か月後なのでそれまでに売却しなければいけません。

業者が隣の町というのは不利なのでしょうか?
たとえば、地元の大手不動産業者はポスティングや新聞折り込みもよく見かけますが、今依頼しているところはスーモの登録のみです。
内覧は他社さんの場合は同席することもあるししないこともあるしという感じです。
最初1,2か月はその業者からの紹介だけでしたが、最近は他社のお客さんも来始めています(最初の方はどうも他社のお客さんを止めていたような・・・無料査定してもらった時の営業さんと話す機会があってなんとなくそう思いました)。内覧は地元の人はほとんど来ないです。

一般で契約するとあまり熱心に動いてくれないという話もネットで見たのですが、どうなんでしょうか?
また、買い換えの場合は購入した業者にお願いするのが通例なのでしょうか?
経験がないことなので、いろいろ知りたいと思います。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2010-08-30 03:11:16

QNo.6145457

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

私は設計業界に永く携わってきたものです。
職業上、ご質問者と同じお立場の方としてのご相談もたくさんお受けしましたが、
設計者と言う第三者的な立場から申し上げますと、
「専任仲介契約」、というのは仲介業者にとってのメリットのみで、
売却を考えられるお立場からのメリットは、全くないと言う結論でいます。
ご存じでしょうが、不動産仲介業は、売却側からも買主側からも、
所定の仲介手数料を得る形を取っていますが、「専任仲介」とは、
売る側としての仲介業者を専任する事になり、売買が成立した場合、
売り主側からの仲介手数料を受け取る権利のみ固定するものです。
かといって、必ず、既定の期限内に売却を成立させる条件など、
無い例が通例です。
中には、売却が成約に至らなかった場合の買い取り保証と言って、
査定額の所定の率では、買い取る保証を付けるケースもまれにあるようで、
専任仲介契約を希望する以上は、本来、売り主への何らかのメリットがあるべきですが、
その類の条項が無いのであれば、売り主としては、ただ門戸をせまくするだけです。
また、不動産の売買は、必ずしも近場の不動産屋が有利とも言えないでしょう。
買主が遠隔地から、売却物件のある土地の不動産を探すとき、
(東京から京都への赴任が決まり、いっそのこと京都で物件を探す等)
必ずしも、地元の不動産業者を知りえないことも多く、現住地の業者経由や、
それこそ、あらゆる情報を探すことになります。
その意味では、専任契約は、更新の時期でしたら尚のこと、
広く仲介業者を求められることが正解に思われます。

投稿日時 - 2010-09-05 20:57:34

お礼

アドバイスありがとうございます。
一般の方で今いろいろ模索中ですが、現在契約中の不動産業者からは、「一般媒介ではレインズの登録は義務化されていないため、もし依頼先全社がレインズに登録しなければすべてが未公開物件となり間口は狭くなる、売却のチャンスが減る可能性がある」と言われています。
これはどう受け取るべきでしょうか?実際にレインズに登録するしないで結果は大きく変わるでしょうか?

投稿日時 - 2010-09-10 17:44:55

ANo.4

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回答(4)

元業者営業です


まず、前提として業者が普通に売り出して3ヶ月以内で売れないのは「高いから」です。
勘違いして欲しくないのは決して貴方の物件が「魅力が無い」と言っているのではなく、「価格に見合った価値を提供できていない」という事です。
貴方が依頼した業者のみならず、他業者からの内見があっても売れないのは、ほぼ確実に「価格」が原因です。

東京の広尾に「広尾ガーデンヒルズ」という物件がありますが、築20年以上経った今でも「億」で取引されています。
つまり、その物件がその金額に見合う「価値」を提供できているからです。

要は、不動産の価格は「絶対評価」ではなく「相対評価」であるという事。
いくら過去の事例や、不動産業者の査定が「●●万円」と出たとしても、それが必ずしも正しいかは全く別の話。
また、仲介の査定は媒介を欲しいばかりに業者は若干高めの査定をしがちです。
そのあたりは大丈夫でしょうか?

その基本的な部分をしっかりと押さえていれば「しょっぱい業者」でも売れますし、そこを外してしまうと「力のある業者」でも売れません。これは歴然とした事実です。

で、あるなら・・・

>価格から50万ほど乗せた価格でスタートした

ここが既に「外して」います。
特に買い替えで早期に売却しなければならないのに「高く出す」って?
「早く売りたいのなら安く出す」なんて、不動産に限らず「物を売る」のであれば当然でしょう。
これが第一のミス。

>現在までに200万ほど下げています

これも金額ではなく「下げ方」の問題です。
同じ200万下げるのでも「20万を10回下げる」より「200万一気に下げる」方が効果的なのは当然。失礼ながら「チビチビ」下げて行くと「晒しもの」になってより一層厳しい状況になります。

八百屋と同じですよ。
誰が何日も店頭に並んでいる大根を買います?
売れない大根を八百屋さんが売る時10円づつ下げますか?違いますよね?
一気に2割、3割、時には半額とかで一気に売ってしまいます。
何故なら、大根は生もので「新鮮さ」が勝負で「新鮮さが無くなった大根」は半額どころか、下手したらタダでも売れないでしょ?

大根でもそうなのに、何千万の不動産です。
何週間、何か月も市場に出ていると「この物件、まだ出ているよ。よほど売れないんだな」と判断されてしまいます。大抵は。

>駅近で最近人気が出ているため相場が上がっている場所

これは誰が言ったのですか?
このご時世、日本全国でも相場が上がっている場所なんて本当に限られた場所ですよ。
よしんば本当に上っているとしても、それが買主側にどれだけアナウンスされているのでしょう。
ネットで?TVで?それとも出版物で?誰が?不動産業者?売主様?
ハッキリ言って「この手の情報」を素直に受け取る買主様なんて殆どいませんよ。

「どーせ高く売りたいだけだろ」って。

なので「最近人気が~」という情報はこの際頭から消して下さい。

>業者が隣の町というのは不利なのでしょうか?

これは殆ど関係ありません。関係あるのは賃貸だけです。賃貸は地元の業者が強いので。

>経験がないことなので、いろいろ知りたいと思います。

まず、今預けている業者で更新するかは再考の余地があります。
おそらく物件価格が高いのが問題の大本ですが、それならそれで「早期売却の為の適切なアドバイス」をするのが業者の仕事。
それをスタートから高く出したり、(たとえ貴方の希望でも「ちょっと待って下さい」と業者なら言うべき)肝心の販促活動もただネットに載せるだけ。折り込みチラシ、ポスティングすら無いなんて、少なくとも「やる気がある」とは言えないです。

ただし、業者を変えるにしても「一般」はお勧めしません。
理由は貴方がネットでお調べになられた通りです。

本当にやる気があり、誠実な業者ならたとえ売主様にとって厳しい話でも「プロからの提案」として耳に入れるべき事は言います。

その辺りをもう一度精査する必要があります。

厳しい事を書いて来ましたが、現実はシビアです。
御参考まで。

投稿日時 - 2010-08-30 16:01:28

お礼

大根の話、別のところで読んだ記憶があるので、ma_hさんの書き込みをどこかで拝見したのだと思います。
価格が高いのですね。100万ずつ下げて現在の価格にしています。

>これは誰が言ったのですか?
>このご時世、日本全国でも相場が上がっている場所なんて本当に限られた場所ですよ。
レインズ?と東京カンテイというところでそうなっているそうです(現在の業者が価格設定するときに調べてくれました)。また、無料査定の際は、同じマンションの別の部屋の売れた価格や周辺の似たような中古マンションの売却実績からそのように聞きました。

やはり専任の方がよいのですね。今回の更新はよい機会なので、価格設定と業者の再選定を考えようと思います。購入の時にはかなり頑張ってもらえてお世話になったので、売却の方もと思っていたのですが。ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-08-30 16:53:00

ANo.2

蓋を開けてみないと分からないというのが事実でしょうか。なので、業者としてではなく個人的な意見として。

>新居への入居はあと3,4か月後なのでそれまでに売却しなければいけません。

売却益と新築の家の支払いが絡んでいますか?または住宅ローンは絡んでいますか?

専任で無理な場合は一般に移行するというのは自然な成り行きで、3ヶ月で結果を出せない業者はあと何ヶ月かかっても結果は付いてこないかもしれませんね。
一般で複数業者に声をかけると、買換えのお客なので売り急ぐはずという予想もあって、まずは価格の調整を入れてきます。そう言った意味ではその物件の価格は貴方が思う価格ほどには価値が無いのかも?しれません。(気に障ったらすみません)

もし、売却益で支払う物があるのであれば、価格を下げて一般でやってみたらいかがでしょう。現在の業者も焦りがでるはずですし、他社も早く客付けしないとという意識が働きます。
売却と支払いが絡まないのであれば、一般でかつ価格維持で続けてみてはいかがでしょうか。

>最初の方はどうも他社のお客さんを止めていたような・・・無料査定してもらった時の営業さんと話す機会があってなんとなくそう思いました

これに関してはそういう物です。

>一般で契約するとあまり熱心に動いてくれないという話もネットで見たのですが、どうなんでしょうか?

広告予算が付かないと言う事はありますが、専任から一般に変わった訳ですので、最初から一般で売出したのとは意味が違います。この際より多くの業者に薄く広く動いてもらった方が客が付きやすいかもしれません。

>また、買い換えの場合は購入した業者にお願いするのが通例なのでしょうか?

そうとも限りませんが、大概の業者はそう勧めてきます。その方がタイミングが楽ですよとか、色々メリット面だけを強調して営業しますからね…。
なので、通例では無く、単に口車に乗っているだけ。結局は売りに関しては客付けに強い別の業者に頼む方が結果旨く行く事も多いと思います。

投稿日時 - 2010-08-30 15:01:34

お礼

売却益は新築の支払いに充てる条件で住宅ローンの融資が通っています。ただ、注文住宅なので仲介業者とは全く関係のない設計事務所・工務店ですので、スケジュールの調整という意味ではあまり関係なさそうに思います。
他社に比べて今のところの動きが悪く感じるのもあって、どうなんだろうと思っていました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-08-30 16:47:14

ANo.1

買い換えのためにスケジュールが絡んでくるので、新しい物件を購入した業者に売却も任せたほうが良い。
というのもありますが、売却だけ考えれば物件の地元の業者に依頼したほうが良いです。

今任せている業者は隣町の業者との事ですが、実際の客付けはその業者から情報をもらった物件地元の業者になる可能性が高いでしょう。地元の業者としては、同じような物件があった場合、自社の物件を優先するのが普通ですから、売却にだけ関して言えば地元の業者の方が良いです。

投稿日時 - 2010-08-30 09:16:56

お礼

売却だけの話だと地元有利なんですね。ネットだとユーザーも限られるし、自分も足で探す方なんで降り立った駅の不動産屋で、ってこともあるんじゃないかなと思いました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-08-30 16:46:37

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