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解決済みの質問

住宅ローンを組むにあたって質問です。(長いです。)

住宅ローンを組むにあたって質問です。(長いです。)

はじめまして。30代主婦です。
この度ようやく一戸建てを購入する事になりまして、ローンを組むことになりました。
自分でもいろいろ調べてみたのですが、どういう形でローンを組むのか決めかねておりますので、ご相談です。

・土地&家の手数料込総額 2500万
・夫(30代)年収 平均550万(勤務形態によっては100万近く下がる可能性も有り。)
・妻在宅ワーク 月3万~5万(事情により外勤はできないので。)
・田舎住まいなので、車は二台必須。節約生活頑張り中。
・会社の手当てなどが廃止予定で、今後年収が50万程減るかもしれない。
・不妊治療中で今後医療費がかかる&子供ができたらできたで出費がかさむ。
・私の結婚前の貯金や在宅の収入は家計とは別で管理してまして(へそくり?)、今後この中から外構費等を捻出し、残りは予備の生活費としてそのまま残しておくつもりです。(数百万あります。)
・今まで夫の年収のみでやりくりして、特別な出費がなければ200万円以上程浮く(貯金&家賃)家計でしたので、それくらいをローン返済&住宅維持費にまわせるのでは…と思っています。
・車は2,3年前に2台とも新車一括購入済みですし、家財道具等もそろっておりますので、今後10年間以内で確定している大きな出費はありません。


こつこつ貯めた貯金が1000万ちょっとあったので、土地は先に一括で購入しました。
建物の頭金なども引いてみた結果、1400万程の借り入れを考えています。
ローンの選択肢は下記のとおりです。

1:変動金利 優遇で0.9%弱 15年又は20年 
2:10年固定 2%弱 15年又は20年
3:住宅財形のフラット35で全期間固定 2%強 20年(但し手数料等自己負担分が多い)

ハウスメーカーの担当者さんに強く勧められているのは、1番です。(夫もこれに賛成。)
私の考えとしては、今後金利は上がるしかないのだから、2番もしくは3番です。
でも二人に推されて、1番に傾いております。

1番で余裕をもって20年で組んでおいて、ばんばん繰り上げ返済する。(手数料は無料。)
金利が2%近くに上がってきたら、すぐに固定金利に変更。

というのになってしまいそうです。
でも金利が上がってきた時に慌てて固定に切り替えても、その時には固定金利はもっと高くなってますよね…。
それとも、我が家はローン期間も短いですし、早めに繰り上げ返済ができる可能性が高いから、あまり神経質にならなくても良いのでしょうか?
こういう問題はなかなか答えがでるものではないと思いますが、皆様の意見をお聞かせ願えたらと思います。
よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2010-10-16 13:23:55

QNo.6253785

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

こういう言い方をしては大変失礼かもしれませんがお許しください。

一言で言えば「しっかりしています」ね。
貯金も現在の生活からは申し分ないですし、
しっかりと現実を見つめていらっしゃる。
自家用車等を含め10年後先まで考えていますので、
よほど大きな失敗さえなければ堅実な返済ができることでしょう。

本題に入ります。
私自身、現在ローン返済中です。
固定金利と変動金利は選択に迷うのも分かります。

私なら、変動金利を選択します。
固定金利は確かに安心です。
ですが、金利で1%の差があると正直大きいです。
ましてや、借り入れ当初は元金が大きいのでその差は大きいです。

固定金利を選択したいあなたに質問します。
固定金利を選択する最大の理由は「将来の金利上昇」ですが、
現在の日本の経済情勢で金利上昇の要因はありますか?
景気は上向いていますか?
給料は上がっていますか?
物価は上がっていますか?
預金の利息は上昇しそうですか?
残念ながら、現在の状況では直ぐに金利上昇=景気回復の気配は感じられません。

ご主人や営業マンが勧めるように変動で借りておいて、余裕があればガンガン繰り上げ返済。
これが一番良いと思います。
何も最初から1%余分に利息を払うことはないです。

それから、もし将来金利が上昇してもその時は既に元金が減っています。
ですので、それほど心配は要らないと思います。

投稿日時 - 2010-10-16 21:43:12

お礼

ご回答有難うございます。

確かに金利が上昇する要因は、今の所まったくありませんね…。
むしろ配偶者控除廃止等が始まってしまったら、我が家も大打撃ですし、景気も下がるとしか思えません。

固定金利にするメリットとしては、「金利の動向にやきもきしない安心」を買うだけかもしれませんね。
その為に高い金利を払っていては、確かに本末転倒気味かもしれません…。

小心者なので、借金する事がものすごくストレスで、安全そうな方にばかり目を向けてしまうみたいです。
「将来金利が上昇しても、その時には元金が減っている」と考えれば、少し安心できそうです。

参考になりました。有難うございました。

投稿日時 - 2010-10-17 10:50:03

ANo.1

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回答(3)

ANo.3

フラット35「S」の適合物件ではないのでしょうか?
せっかくの新築ですので、「S」適合物件にされるとよいと思います。
フラット35Sでは、当初10年間金利が1%引き下げられます。さらにその後10年間0.3%の引き下げも可能です。
それだけでも恵まれていますが、mina2010さんは、10年間で完済するか、10年後にはほとんど残債が無い状態なのでさらにでしょうね(笑)
20年以下の借入期間であれば、変動金利よりも有利である事は、変動金利を推奨している人も認めるところです。

何より、金利については「勝ち負け」ではありません。
あえて勝ち負けを言うなら、銀行の一人勝ちでしょう。
お金の不安は、家族の笑顔を奪います。
安心が一番だと思います。
もし、「S」適合でなくとも、固定金利にするメリットはかなりあると思いますよ。

蛇足ですが、
銀行ローンでは、金利以外に、手数料&保証料がかかります。
フラットでは、金利以外に、手数料&団信保険料(加入するなら)がかかります。
もちろん、それぞれ例外もあります。

投稿日時 - 2010-10-18 10:20:47

お礼

ご回答、ありがとうございました。

担当者さんから「お宅の場合は、フラット35にする利点はあまりないですよ。」と言われていたので、除外して考えてしまっていました。
ちなみに建築予定の家は、「長期優良住宅」の基準には満たないようです。(あと数万円をかければ、適応する設備にできるそうですが…。)

教えて頂いた「フラット35S」についても調べてみましたが、確かにだいぶ金利は下がるし何より安心できる内容ですね。
あと数万円で適応できるのなら、これも選択肢に入れられそうです。
今度担当者さんにも聞いてみようと思います。

参考になりました。有難うございます。

投稿日時 - 2010-10-18 19:36:32

ANo.2

No.1で回答した者です。もう少し補足させてください。

私は、登記関係の仕事に携わって25年になります。
今まで、新築した建物につきさまざな人やケースに当たってきたつもりです。

現在の社会情勢は、住宅を新築しようという方には大変有利な時代です。
ちょっと信じられないかもしれませんが、平成5年までは金利5%が当たり前でしたし、
住宅ローン減税は6年間という時代でした。
当時は固定金利の金融商品がほとんどで、変動金利には見向きもされない時代でした。

今はどうでしょう。金利は1~2%。ローン減税は10年間。
考えてみてください。
ローン減税は、言い方を換えれば1%の利子補給です。
すなわち今の変動金利である限りは実質無利息でローンを組めるようなものなのです。

あなたの場合、借入額は他の債務者に比べれば比較的少ない方ですし、
返済期間も適切だと思います。決して無理をしているとは感じられません。

一つ提案があります。
私自身も利用したのですが、
「元利均等」ではなく「元金均等」返済はいかがでしょう。
元利均等返済は1ヶ月の返済額が決まっていて毎月毎月の予定は立てやすいのですが、
当初は元金部分がさっぱり減りません。
一方元金均等返済は最初返済額は多めですが、確実に元金が減っていくのが分かりますし、
何より総返済額は元利均等より少なくて済みます。
将来、固定に切り替えることを想定しているのであれば、元金が確実に減っていく方が
返済生活が楽しくないですか?
なぜか銀行の営業なんかは元利均等を勧めますが、
将来給料が目減りすることを危惧している方には
絶対元金均等の方がオススメだと思うのですが。

そのほうがあなたの性格にもマッチしているように感じられるのですが。

私事で恐縮ですが、
今から15年前、固定金利選択可能の変動金利で900万を17年返済で住宅ローンを組みました。
父は、私とは別に10年の固定金利で600万借りました。
結論から言えば、私の完全勝利でした。私のローン返済はあと2年残っていますが、
結局1度も固定金利を選択することはありませんでした。

一般的には1000万円借入すると25年返済で金利が1%違えば、総返済額は100万円違ってくる
と言われています。

参考にしていただけたら幸いです。

投稿日時 - 2010-10-17 15:25:54

お礼

丁寧なご回答、有難うございます。

登記関係の方だったのですね。
ローン返済はあと2年ですか。もう少しですね!
私もhktoukiさんのように堅実な返済をできるように頑張りたいです。

そうなのです。私も絶対「元金均等」がいいと思っていたのですが、この地域で一番金利が低くて評判もいい銀行は、「元利均等」しかやっていないらしいのです…。
そこがちょっとひっかかる部分でもありました。
しかし他の銀行さんよりも魅力的な為、変動金利にするならやはりこの銀行になってしまいそうです。

でもやっぱり今は”買いどき”なのですね!
ローン減税やエコポイント等、賢く利用していこうと思います。
有難うございました。

投稿日時 - 2010-10-17 19:53:44

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