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解決済みの質問

競売物件 既存賃借人(短期賃借権)の承継について

競売物件 既存賃借人(短期賃借権)の承継について

競売で落札した物件の賃借人が、前所有者と締結していた賃貸借契約の取り扱いについて質問です。
賃借人の権利は、法改正前からの短期賃借権であり、その事は承知してます。
そこで、この短期賃借権に基づく賃貸借契約は「当然に買受人(私)に承継」されるのでしょうか??
買受人と賃借人で何かしらのやり取りは必要なく、です。
当然に私に承継されて欲しいと思ってます。

もともと投資用に取得しまして、検討段階における物件明細書から見ると賃料条件や執行官とのやり取りなどから、きっちりとした賃借人であると判断した為、参加しました。
そして、賃借人が前所有者と締結した契約内容の確認等の為、面談をお願いすべく書面などをお送りするも、なかなか応じてくれません(といいますか、連絡がありません)。
このまま、継続して住んで頂いていいと思ってますのに警戒されてるようです。

そこで、まだ直接接触が出来てないけれども、来月の賃料支払時期も迫ってきているので賃料の振込み先口座を指定する書面を送り付けたいな、と思ってるだけです。

細かいことですが、宜しくお願い致します。

投稿日時 - 2010-10-18 11:58:02

QNo.6258259

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

>>通常の普通借家契約なみに、「正当事由」を提示するのは難しいものでしょうか?
ごめんなさい。
旧法の賃借人は追い出したことが無かったので、そう簡単に追い出せないかと思いましたが、追い出せます。
平成16年4月以前の借り主でも6ヶ月後「正当事由」が無くても、引き渡し命令は出ます。

また、元家賃を支払わなければ普通賃貸借契約と違い、強制執行が簡単に出来ます。これは、新法の競売と同様です。
通常の賃貸借契約で追い出そうと思えば、家賃6ヶ月溜めて、訴訟して、判決貰ってやっと強制執行です。しかも、入居者は家賃滞るぐらいなので、強制執行費用、裁判費用は家主持ちです。しかし、競売の借り主(占有者)がお金を持っていれば、ほとんど占有者が支払うことに出来ます。

代金納付の日から6か月間の明渡猶予が認められる占有者については,その期間が経過した後でないと申立てはできません。ただし,明渡猶予を認められた者が,その猶予期間中の建物使用の対価金の支払いを怠り,買受人から相当の期間を定めて1か月分以上の支払いを催告されたのにもかかわらず,その支払いをしないときは,猶予期間前であっても引渡命令の申立てができます。明渡猶予期間が認められる占有者については,代金納付手続を完了した日から9か月を経過したときは,申立てができなくなりますのでご注意ください。

投稿日時 - 2010-10-22 18:11:24

お礼

追加ご回答有難うございます。

旧法扱いの短期賃借人にも、6ヶ月が経過したら正当事由が無くても強制執行が掛けれるのですね。
大変参考になります。もっと色々とお教え頂きたいぐらいです。
有難うございました。

投稿日時 - 2010-10-25 18:00:23

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回答(6)

ANo.5

建築兼大家業しています。
競売入札→落札→リフォーム→賃貸若しくは売買しています。

入居者は手紙を送付しても、元所有者の債権者関係と思い、手紙を見ないことが多いです。玄関入り口に《新所有者より》と書いて間違いなく気づくように、また、剥がないと入室できないようにガムテープで貼りましょう。

まずは会うために電話番号を記入して下さい。
また新所有者と分からせるためにその土地建物の謄本のコピーを同封して下さい。
文面としましては簡潔で良いです。

 ○○様
謹啓 突然のお手紙で恐縮です。
私、このたび○○裁判所不動産競売期間入札にて、
貴殿が賃借の下記不動産を落札した買い受け人 △△ でございます。
○月に所有権移転手続きが完了しています。
つきましては、本不動産お引き渡しの準備若しくは
新規の賃貸契約を段取りいただけますようお願い申し上げます。
ご連絡・ご相談がございましたら、私あてにお電話下さい。
まずは、書面にてご連絡申し上げます。 敬具

不動産表示
土地 所在○○
   地番○○
   地積○○平方メートル
建物 所在 ○○
   家屋番号 ○○
   種類  居宅
   構造  木造瓦葺平屋建
   床面積 ○平方メートル
追記
諸事情もおありかと存じます。 できれば近日中に一度、面談をしたくご都合のご連絡をいただければと存じます。平成○○年○月○日までにお電話をいただけますようお願い申し上げます。
〒○○○-
住所
氏名
電話番号


これで、電話が無かったことはありません。

では法律問題ですが、法改正以前の入居と言うことで借り主が有利な点が多いです。
ご存じのように敷金返還義務は落札者にあります。
また、借り主占有可能期間は、2年ごとに更新していたと主張されても、競売開始より更新時期を跨いでいるので、6ヶ月間です。また借り主が住む権利があるのは、元家賃を支払わなければなりません。でも、強制執行は改正後の競売とは異なり、直ぐに追い出すことは出来ません。通常の賃貸物件同様までは行きませんが賃貸物件と同じ様な手続きが必要になってきます。

まずは、
今までの契約破棄
このまま住みたいなら新たな契約を結ぶこと
敷金礼金無し、火災保険加入、家賃保証会社加入、前家賃
「もし不具合があれば修理、リフォームする。」と言って、現状の写真を撮ること

賃貸契約書のひな形を持って話を持てば、すんなりいきますよ。
借り主は追い出されると思っていますから…。

投稿日時 - 2010-10-20 18:09:14

補足

ご回答有難うございます。
非常に具体的でテクニカルな内容で参考になります。

前回更新から、競売の一連の手続きが次回更新までの間にあると、6ヶ月前予告で解約できるのですね。
但し、その際はいわゆる「正当事由」がやはり必要かと思いますが、
通常の普通借家契約なみに、「正当事由」を提示するのは難しいものでしょうか?

もしくは、法改正後の抵当権後の賃借人の場合は6ヶ月の明渡猶予後に出て行かせられる、程ではないにしても、それとも競売落札物件ならではの普通借家よりマシな法的解釈・手法があるものでしょうか?

ご教授頂ければ幸いです。
何卒宜しくお願い致します。

投稿日時 - 2010-10-22 11:10:14

ANo.4

>前所有者(債権者)との賃貸借契約の締結が平成8年11月で、2年間の契約期間。その後法定更新中です。

 合意更新ではなく法定更新であるとすれば、法定更新後は、期間の定めのない建物賃貸借ということになります。(借地借家法第26条第1項但書)
 期間の定めのない賃貸借権は、民法旧第395条の短期賃借権に該当するか問題となりますが、判例は、期間の定めのない建物賃貸借契約は、正当事由さえあればいつでも解約の申し入れによる終了させることができるので、短期賃借権に該当するとしています。(最判昭和39年6月19日民集 第18巻5号795頁)
 もっとも、買受人が解約の申入をした場合、短期賃借権制度の趣旨が正当事由の認定において考慮されますので、比較的に正当事由が認めらやすいでしょう。(例えば、競売による差押えの登記の日から3年以上経過した時点で解約の申入をするような場合。)
 以上のことから、御相談者は賃貸借契約を承継することになりそうですが、もしそうであれば、敷金返還義務も承継すると言うことですから(「具体的」な返還義務は、賃貸借契約の終了により相手方が建物を明渡した時点で発生します。)、それについては甘受しなければなりません。
 いずれにせよ、掲示板では詳細な事実関係を把握することが困難ですので、資料を持って弁護士に相談されることをお勧めします。

投稿日時 - 2010-10-18 22:21:18

ANo.3

#1訂正
法律上では、改正前の法律を適用。
法律の条文では、契約更新した日から3年以内は、短期賃貸借適用される。

しかし、旧法でも、入居後4年の経過した賃貸借は、新所有者から解除認められた例もあります。

旧法適用でも、6ヶ月経過後は、契約解除認められる可能性が強い。

投稿日時 - 2010-10-18 16:02:06

ANo.2

これは何時、競売開始決定があったのですか ?
短期賃借権制度が廃止されて後としてお答えしますと、
買受人は、従前の賃借権は承継しないです。
6ヶ月の猶予云々は物件明細書に記載されています。
契約時期や契約期間等で変わりますので(いずれであっても、今回は無視してかまいませんが)
賃借権を承継しないのですから、貸したければ新たに契約を締結しなければならないです。
ただ単に賃料の振込先を指定しただけでは、後で争いの原因となりますから、賃料、期間、敷金、その他、合意する内容で契約してください。

投稿日時 - 2010-10-18 14:56:31

補足

ご回答有難うございます。

平成21年10月23日競売開始決定 です。

既に先日代金も済み、私名義への所有権移転登記も確認しました。

前所有者(債権者)との賃貸借契約の締結が平成8年11月で、2年間の契約期間。
その後法定更新中です。

この場合、平成16年4月1日法改正以前の賃貸借契約締結ですから
この短期賃借権は保護されて、買受人は賃借権を承継せざるえないのではないでしょうか?

なお、物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利」の欄には、
賃借権
・範囲  全部
・賃借人 ●●
・期限  定め無し
・賃料  ●円
・敷金  ●円(明渡時●円返還)
上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。
とだけ、記載されてます。

宜しくお願い致します。 

投稿日時 - 2010-10-18 15:23:49

ANo.1

6ヶ月間はそのまま継続、契約は不要です。 契約する事も可能。 民法395条

6ヶ月経過後は新規契約となります。

投稿日時 - 2010-10-18 12:43:29

補足

ご回答有難うございます。

ご回答のケースは、平成16年4月(改正により短期賃借権保護の規定が無くなる)以降に発生した賃借権の場合ではないでしょうか?
法改正後は、抵当権に遅れる賃借権は6ヶ月の明渡猶予の後、引渡しを受けれる事は調べて理解しております。本件は法改正前の短期賃借権ですので、買受人に対抗でき6ヶ月後明け渡しも無いと理解してました。

それとも、法改正より前の短期賃借権であっても、6ヶ月の明渡猶予の後に引渡しを受けることが出来るのでしょうか?

自分なりに調べてるだけですので、まだまだ知識不足です。
宜しくお願い致します。

投稿日時 - 2010-10-18 13:05:04

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