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解決済みの質問

賃貸・・専任契約か一般契約か・・お勧めなど教えて下さい

賃貸・・専任契約か一般契約か・・お勧めなど教えて下さい

こんばんは、いつお世話になっております

一戸建てを賃貸で貸すことになりました。
不動産には全然詳しくないので教えて頂けると幸いです

契約には専任契約と一般契約があると言われました。
時間がなかったのであまり詳しく話しを聞けなかったのですが・・・

(1)手数料の話ですが、一般契約でも専任契約でも決まった時の手数料はどちらも
家賃1ヶ月分と同じでしょうか?

(2)一般契約の方が色々な不動産屋に依頼できるので決まるのが早そうですが、実際どうなのでしょうか?
不動産屋の話だと、専任だと後々の管理なども不動産屋がしてくれるようなことを言ってました。
ということは、一般契約で決まった場合というのは大家と借主の後々のことなどは
管理一切なし、ということでしょうか?
管理等は不動産屋に任せたいと思ってます


(3)不動産屋が何件かあるのですが、名の知れてるセンチュリー21もあるので
専任ならそこにしようと思ってました。でもネットでよくよく調べてみたら
フランチャイルズ?とのこと。
ということは大手不動産屋とは違うのでしょうか? 

賃貸するにあたって一般か専任かどちらがいいかなどアドバイス頂けると幸いです
よろしくお願いいたします

投稿日時 - 2010-11-02 09:24:27

QNo.6291538

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

不動産会社勤務です。

「詳しくない」との事なので、まずは書店で不動産投資の本をお求めになる事をお勧めします。


(1)専任・専属専任・一般媒介契約のどれも報酬の上限は法律で定められています。
   なお、賃貸の場合は上限は1ヶ月+消費税で、これは貸主・借主の支払う手数料の合計です。
   両方から1ヶ月分ずつの合計2ヶ月分をもらうことは宅建業法違反になっています。
   0.5ヶ月ずつの合計1ヶ月はOK。
   (代わりに、宣伝広告費という名目で賃料1ヶ月分相当を貸主から仲介業者へ授受される事も)


(2)>専任だと後々の管理なども不動産屋がしてくれるようなことを・・・これはその業者の規定なので、法的には専任だからといって後の管理については規定されていません。
   専任をとるための方便と考えても差し支えないかと。
   また、「管理」といっても、仲介会社が負うのは賃貸借契約の内容に関しての責任であって、建物の維持管理や家賃回収・督促や入居者の生活の監督などは行いません。(別業務なので別途契約&有償)
   媒介契約はあくまでも『借主あっせんの契約』で、賃貸借契約は『借主と貸主の権利関係を書面化した契約』です。契約後の管理とは全く関係がありません。  


(3)センチュリー21はフランチャイズです。
   よくみるとHPやタウンページには「センチュリー21 (株)○×不動産」などと記載されています。
   ○×不動産という会社がセンチュリー21に加盟しているだけです。
   フランチャイズという事で一定の水準は維持されていますが、あくまでも中小の不動産業者なので、会社ごとにレベルの差があります。
   また、賃貸専門ではないので、センチュリだからといって特に「賃貸に強い」という訳ではありません。
   


賃貸募集で一般的に有効な方法について。

1.媒介契約は一般媒介
2.賃貸専門の大手1~2社(選択は地域によりけり)、それ以外の不動産業者1~2社
3.不動産業者1~2社にはレインズ登録を要求し、不動産サイトへの掲載も重複しないように調整する。


賃貸大手はレインズ(国土交通省指定の不動産流通機構)にはまず登録せず、自社HPか自店来店のお客さんへ紹介します。
賃貸大手ではない不動産業者は大体がレインズへ加入しており、登録する事で日本全国の不動産業者が物件情報を入手できるようになります。
また、不動産業者ごとに掲載契約をしている不動産サイトが異なるので、重複していない業者を選択できればベター。(一つのサイトに同じ物件が複数業者から掲載されていると消費者からウサン臭く見られる)

複数業者へ依頼する事で家賃設定もすり合わせができて、相場的にバランスの良い設定が出来ると思います。
とりあえずこんなところです。
この内容で進めてみて、反響が芳しくないようなら、業者を変えるか賃料設定を変えるか。


ご参考までに。

投稿日時 - 2010-11-02 16:53:39

補足

色々詳しく教えて頂いてありがとうございます☆お時間あるときにまた教えて頂けると嬉しいのですが・・・。もし複数の会社に依頼する場合の時の家賃というのは、同じ金額の家賃にするものなのでしょうか?やはり依頼する会社の担当者さんそれぞれ家を見に来てもらい、家賃相場を確認してもらうものなのでしょうか?宜しくお願い致します☆

投稿日時 - 2010-11-03 20:23:59

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回答(5)

ANo.4

(1)基本1カ月ですが、2ヶ月渡すので優先的につけてほしい等の交渉は可能です。
(2)基本的に仲介と管理は別です。管理を依頼すると別料金が発生しますが、専任のほしい仲介業者がサービスで行う場合があります。
(3)CMなどをうっている駅前によくある仲介業者はほとんどフランチャイズです。
フランチャイズの場合、同じ看板をあげていても、A支店は良、B支店は悪ということは多々あります。
支店によってまちまちですので、看板では決めずに担当する支店の善し悪しで決めることが重要です。

質問者さんの物件が優良物件で周りに戸建て賃貸の重要が多くあり、すぐにでも賃借人が決まるようでしたら、一般に。あまり早期に賃借人が決まると思えない物件であれば専任にするのが良いかと思います。

投稿日時 - 2010-11-02 10:58:03

お礼

管理は専任のほしい業者がサービスでしてくれる場合もあるんですね。いろいろ不動産屋をまわって確認してみようと思います。ご回答ありがとうございました♪

投稿日時 - 2010-11-03 20:16:34

ANo.3

大家しています。
専任が良いかどうかは地区性もあると思います。
私は、専任にしていません、大手から地元のオバちゃん不動産屋まで4社程度を使い分けています。
また、一般契約でも事前にどこまでしてくれるかを確認しておけば良いと思います。
私が依頼している業者はどこも「延滞督促」「退去時の清算」「苦情処理」など費用無しでしてくれていますよ。
当地区では、三井不動産などは、地元の不動屋へ情報を流して募集しているようです。
その地区の状況は地元の不動産屋と話をしてみると判ると思います。
いずれにしても、自分で納得して決められるのがベストだと思います。

投稿日時 - 2010-11-02 10:30:12

お礼

一般でもどこまでしてくれるか色々確認してみようと思います。ご回答ありがとうございました☆

投稿日時 - 2010-11-03 20:15:16

ANo.2

担当者次第です 戸数からも有名無名余り関係ないでしょう
情報発信から言っても他地方に募集するものでも無いでしょうから
不動産内の社員は必ずしも一律ではなく歩合員も居ますから
小規模社の方が誰が遣るのかが解る面もあります
後は如何に行動させるかは貴殿の姿勢によります 

投稿日時 - 2010-11-02 10:17:27

お礼

担当者次第なんですね。色々不動産屋をまわってみて信頼できる担当者を見つけようと思います。ご回答ありがとうございました☆

投稿日時 - 2010-11-03 20:13:51

こんにちは。

結論から言えば
専任が良いです。

1)手数料は同じです。
というか、仲介契約時にきちんと条件を確認しましょう。

2)あなたの思ってる通りです。
ただ、専任でも紹介して終わり、あとは知りませんって業者もいます。

3)センチュリー21はフランチャイズです。
地元の親父のやってる
〇〇不動産でも加盟すればセンチュリーの看板を出せます。
しかも横の繋がりは、ほぼ有りません。

賛否両論あるでしょうが、エイブルとかに頼むと良いかもね。

投稿日時 - 2010-11-02 09:44:12

お礼

ご回答ありがとうございました。基本的には専任だと後々のフォローもあるんですね。エイブルを調べてみたら近場にありましたので聞いてこようと思います。ご回答ありがとうございました♪

投稿日時 - 2010-11-03 20:12:50

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