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解決済みの質問

共同登記の家屋の権利

家屋の権利は登記が第三者に対抗要件と聞きますが、
Aの家屋、軽量鉄骨の旭化成ヘーベル2階建ての一部にBが1200万円かけて増築して15年が経過しています。登記は、土地は100%、家屋60%がA、2回に増築した家屋40%が共有登記でBになっています。
増築後に行った、外装及び屋根の補修費300万円は全額Aが負担しています。
私どもの付近では増築した100ヘイベイの広さのマンションの家賃は月間11万円です。
Bはローン返済で年間80万円支払いしてをりローンの返済は、賃貸に比較するとの半分で済んでおります。
そろそろBは子供も独立しローンも終わりになりますので、共同登記を抹消したいのです。
トラブルが生じないように解決する方法を検討願います。
現在のBの権利を金額で換算して頂きたいのです。

投稿日時 - 2010-11-14 21:29:55

QNo.6319624

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

建築及び宅建業者です。

共有で登記された建物の持ち分売買の評価額というのは、実際には存在しません。色々な計算方法はネット上で紹介されてますが、最終的には双方の同意の上で決まり、それが贈与に当たらないと税務署が判断する価格であればよい訳です。

もちろん我々は業務ですので、価格は算出します。例えばその家を売却した場合の総額から、土地の坪単価から算出した土地代を差し引けば建物価格が出るので、その建物持ち分比率が40%であれば、その建物価格の40%と言う事ですね。
5000万円で購入し、そのうち土地代が3000万円だとし、この家が現時点で4000万円で売却できるとすれば、1000万円が建物費なので、その40%の400万円がBの権利でしょう。簡単に言ってしまえば。

しかしこれは第3者への売却益でのお話であり、AとBの持ち分売買の場合は、この金額になるとは限りません。大概は、仮にAが同様に増築した場合1200万円かかるわけですから、Aが1200万円分の受益があるので、酷い場合は増築費全額の1200万円、あるいは建物が古くなった分を考慮して800万円程度で買い取れとかというお話になって来る事が多いように思います。
その辺りの計算からお互い納得いく金額を算出されてはいかがでしょうか。

ちなみに賃貸の場合と言う例を出していますが、Bが利用している建物が広さが40%程度なら、BはAに借地契約しているのと同様に捉えられるかもしれませんが、実際には賃貸借契約は交わしていないのですよね?これが借地権に当たるかどうかという微妙な判断が出てくるので、仮に借地権が発生しているとなると、買取価格もまた違ってくる可能性はあります。
詳しく必要ならば、再質問でお願いします。

投稿日時 - 2010-11-15 13:24:20

お礼

ご丁寧な回答に感謝します。まだ実際に直面していないので具体的にどんな問題が発生するのか分かりません。しかしお蔭様で何を準備しておくべきかは理解できました。
今後いろんな難問に出会うものと思いますが、相談相手がなくなった定年退職者にはこのシステムは強い味方になってくれそうです。

投稿日時 - 2010-11-18 11:46:58

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回答(3)

共同登記を抹消とは、贈与もしくは売買による所有権の移転により解消します。

実際に不動産を売却する時は建物価格は入りませんので、建物の価格というのは評価出来ないのが現状で双方納得した金額が不動産価格です。

Bとしては1200万円が売買代金という主張が予想されます。

固定資産の減価償却的な考え方もありますが、不動産の減価償却は長年にわたり微々たるもので参考にならないでしょう。

固定資産税の評価額がありますが、取引には全く関係がありません。

トラブルが生じないようにするためには、相手の言い分を丸呑みすることです。

納得出来ないなら、調停に申し立てるか、現状維持です。

投稿日時 - 2010-11-15 09:31:04

お礼

同じような難問があります。参考にします

投稿日時 - 2010-11-18 11:52:56

ANo.1

 都税事務所(東京都の場合)に行けば評価証明書をもらえます。若しくは今年の固定資産税請求書があればそこに評価金額が書かれています。それを基に交渉されたらいかがでしょう?ただし、あくまでも目安であるので結局は立場が上の人間の言い値が基準になると思います。

投稿日時 - 2010-11-14 23:23:19

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