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解決済みの質問

農地(約20坪)を無償で譲渡してもらう方法

23年前農地転用の土地を買い家を建てて住んでいるサラリーマンです。
この土地の一部は、転用売買できず農地のままで名義も売主のままです。
先日、23年ぶりに当時の不動産屋さんを介して「この土地を買ってくれ」と言われたのですが、「20年時効取得ができるはずなので、買い取るつもりはありません。」と申しましたところ、「土地は無償提供するので、名義変更に必要な費用(農地転用費用などを含む)を全て負担して欲しい」と話が変わりました。この無償提供の土地の一部は隣家の一部でもあり、わずかな土地ですが分筆の費用も派生するそうです。隣家も当方と同じ条件ですので、協力して手続きしたいと考えています。自分でできることはできるだけ頑張りたいので、費用のかからない手続きの手順など、ご教示いただけないでしょうか。なんだか、どこかで話を刷りかえられているような?気がして・・・これって無償提供に当たるのでしょうか??? どうぞ、よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2010-11-20 21:22:38

QNo.6332614

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

不動産業者です。
まずは、不動産業者に農地転用許可取得が可能なのか事前にあたってみたのか?をよく確認してください
事例的に雑種地などへの地目変更は認められるとは思います。宅地への変更はむずかしいと推測します。
必要なのは
該当地番の測量(その20坪部分が含まれる土地の全体の測量が必要です)この面積が大きければ、費用も嵩みますから、その場合は隣地分と分筆対象分の測量費用を相談して按分して負担するしかないでしょう。これはご自分で出来るものではありません。土地家屋調査士の仕事です。現在は分筆する部分だけ測量して・・・・は認められなくなりました。
まずは、現況測量して、分筆予定図などを作成し、それを持ってご自分で農業委員会に再度確認する事をお勧めします。図面や現況写真に該当箇所がわかるようなものを持って訊ねましょう。
万一、無理な話ならそこまでの費用は隣家に持って貰うしかありません。
転用の許可の可能性が見えたら、正式に測量分筆を依頼します。
完了後、農地転用許可の申請を行いますが、これはご自分でも可能です。行政書士さんだと4、5万ぐらいかかるでしょうか?
農業委員会から聴聞があり、許可まで2ヶ月程度要します。
許可証が取得できれば、地目は現況のまま所有権の移転が可能です。自己申請も出来ますが、隣家が質問者さんに権利証すべてを預けるか?は疑問です。司法書士に依頼すると3万~4万程度の報酬です。
評価額はたぶん安いと思いますから、移転の登録免許税や取得税などは幾らにもならないでしょう。
隣家からその該当地の評価書を見せてもらえばわかります。

所有権移転が完了したら、地目の変更はご自分でも可能です。雑種地など許可証の通りに申請すればOK

理由やいきさつはどうあれ、このような機会を逃すと後々面倒です。隣家の相続や質問者さんの相続など結局いきさつがわからない同士で揉めたりすることになります。
多少の出費が伴っても、第三者に対向できる所有権登記はやっておいたほうが良いですよ。
万一隣家の名義が第三者に移転したら、争議は避けられませんから。

3年前の測量図面ですが、その該当地のものでなければ意味がありません。また世界座標を用いた座標値のある測量図でなければ、利用できません。

投稿日時 - 2010-11-21 14:21:50

補足

ご回答をじっくり読ませていただいているうち、気づいたのですが、20年取得時効により転用許可をいただきたい部分の分筆は、23年前の時点でできています。(その部分に固有の番地がついています。)そこをさらにお隣と分筆する必要がありますが、お隣との境界も測量図に明記されています。それをもとに分筆依頼が必要ですね。なんだか、少し先が明るくなってきた気がします。確かに所有権移転登記がネックでしょうか。でも、あちらから名義変更の依頼があったのですが・・・。

投稿日時 - 2010-11-22 22:31:22

お礼

ありがとうございました。該当地番の(その20坪部分が含まれる土地の全体の世界座標を用いた座標値のある)測量図と図面や現況写真をもって、農業委員会に行ってきます。

投稿日時 - 2010-11-22 22:13:44

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回答(8)

返信いただきました。

基本的なことはチェックされているのでしょうか。

登記の登録免許税、不動産取得税、これらは固定資産評価額により算出されますので、証明書をとって役所に聞けば分かります。
大きな税金は、贈与税で坪単価50万円の評価額として、20坪ですから1000万円の贈与で、230万円の税金が発生します。
正確な税金は税務署に行けば計算してくれます。
ここを怠って、後で税金が発生したという人が多く、結局所有権移転の抹消をするケースが多々あります。
分筆の前提となる土地測量は数十万円で、贈与税以外におおざっぱに見積もって100万円はかかると思います。
都合、330万円は現金での支払いとなります。
まずは、税金及び測量にいくらかかるのか計算することが最初で、この現金がありませんと何も出来ません。

次に、農業委員会の確認です。

その次に、測量に伴う、隣地所有者の承諾をえられるのかの確認です。
公道に接した場合、官民査定がなされているか否かも大きな問題です。
官民査定となりますと、かなりの出費となり、これは現在の土地所有者の負担ですが、そうした交渉が出来るのか疑問です。

所有権が移転された以上、譲渡税か贈与税、いずれかは課税されます。
意味不明なものは、みなし贈与として認定し、課税され、鳩山元総理の場合がみなし贈与です。
20坪ですから、税金のことは慎重に計算してからでないと動けません。

投稿日時 - 2010-11-21 15:29:14

お礼

ありがとうございました。
とにかく農業委員会に行って尋ねてみます。

投稿日時 - 2010-11-22 21:52:07

再度

他人に占有されている土地の固定資産税を払うのがバカバカしくなり、所有者が不動産屋に相談し、不動産屋は何も調べずあなたの所に着たのではないかと想像します。
諸経費を持って欲しいというのは、そうしたことからの発言と思います。

順序としては、当該土地を分筆し、農業委員会の証明書をもらい地目変更、農地以外の地目になったら贈与で所有権移転、不動産取得税はいずりせよ課税されます、評価額が高ければ相当な贈与税が発生します。

怖いのは贈与税で、何十万円か何百万円かの贈与税が発生したという場合は納税するか所有権移転を抹消するしかありません。

ご自分でやるのでしたら、本格的に勉強し実務も完全にマスターしてください。

司法書士の無料相談、土地家屋調査士の無料相談がありますので、分かるまで通い続けてください。

投稿日時 - 2010-11-21 10:09:51

補足

順序としては、当該土地を登記簿謄本で確認→分筆は時効取得できた後の話になるのでしょうか?人様のものを勝手に分筆できませんよね。→農業委員会で地目変更(農地のまま時効取得できないかも尋ねてみます)→贈与で所有権移転の場合贈与税か、時効取得で所得税・・・でよろしいでしょうか。どちらを選択しても、さらに不動産取得税はかかるのでしょうか。

投稿日時 - 2010-11-21 11:31:24

お礼

再三のアドバイス、ありがとうございます。

投稿日時 - 2010-11-21 11:12:41

追加

分筆のことを忘れていました。
分筆は、土地に隣接している所有者の立ち会い承諾が必要で一人でも反対する人がいれば出来ません。
ご自分でやってやれないことはありませんが、5年以上の実務経験を要します。
測量機器と図面を描くプロッターを購入したら、土地家屋調査士の何倍もの費用がかかります。

投稿日時 - 2010-11-21 06:17:24

お礼

ありがとうございます。測量図など3年前に作ったものがあるので、それが使えないか法務局に尋ねてみます。

投稿日時 - 2010-11-21 11:33:03

23年前農地転用が出来なかったのですよね。
それが今回、出来るようになったのですか。
そこのところが書かれてません。
当該土地が農地法第5条で所有権移転できるのか農業委員会で確認することが先決で、移転出来ないのであれば、不動産屋さんの言っている前提が崩れます。
前提が崩れますと、質問内容のことは一切出来ません。
ついでに時効取得と農地委員会のことも調べてください。
農地はかなり特殊で、様々な制限がありますので、役所に一つづ確認しませんと分かりません。

費用をかけないなら、農地法第5条の趣旨と手続き、贈与を原因とした登記申請書、贈与税の計算方法、これらを勉強すれば出来ます。

投稿日時 - 2010-11-21 05:51:19

ANo.3

その農地の所有者としても持っていてもどうしようもないので、タダでももらって欲しいのでしょう。
このような場合費用をどちらが負担するか?については話し合い次第ですが。
売買の場合なら、所有権移転の登記費用は売主負担ですが、農地転用費用、分筆費用などは売主負担とするのが一般的です。しかし今回の場合は売主にお金が入るわけでもないので、農地転用費用や分筆費用などもあなたの側に負担して欲しいと言ってるのですね。この点はもう少し強気に、売主側で負担するように交渉するのもアリかもしれません。

費用を負担しなければならないとして、分筆については測量や図面の作成が必要なので専門家に任せるしかないでしょう。農地転用と所有権移転は自分でやろうと思えばできると思います。
農地転用ができるかどうか?が問題ですが、20年以上も家が建っているということで「非農地証明」という事で地目変更ができるかもしれません。私の地域ではそういう方法もあるのですが、地域によって違うかもしれませんので、一度農業委員会で相談してみてください。
所有権移転については、こちらでも自分でやる方法を相談してる人も多いし、検索すればいろいろ出てくるし、法務局の無料相談の窓口へ行けば教えてくれます。

投稿日時 - 2010-11-20 23:07:57

ANo.2

ne2

度々、すみません。
追記です。

まず、不動産会社に担当する司法書士はどこ(誰)ですか?
と聞いてみましょう。
そこに、まず見積もりを出させます。
その後、そこ以外で見積もり取って下さい。

投稿日時 - 2010-11-20 22:25:13

ANo.1

ne2

正しいのか、よくわかりませんが

>名義変更に必要な費用(農地転用費用などを含む)は

司法書士が(行政書士?)名義変更や、登記したりなどへの報酬(事務手数料)だと
思われます。


農地転用は、その地域の農業委員会に、まず、農地転用の手続き(申請?)をしなければなりません。
結構、そこがネックですよね。23年前、その部分が購入出来なかったのが
なぜ、今出来るようになったのか不動産会社に聞いてみましょう。


 ※農業委員会とは・・・
(地域によっては違いがあるかもしれません)
(その不動産会社は知っていると思います。不明な場合は不動産会社に調べて貰うか
 市役所若しくは、法務局などに問い合わせしてみると分かるかもしれません)

手続きに関して、印紙など(法務局に貼るもの)必ず必要になるお金もありますが
報酬部分については、言い値だと思います。

あなたが、親しくしている法律に詳しい方など居ましたら
(親戚、知り合いの紹介でも大丈夫ですし、電話帳などで探されても良いかもしれません)
(まず、見積もりを取る事です)
 
その前に、一番大事な事なんですが
その農地に関して、相続権などがある場合、持ち主などそこに抵当を入れて
借金しているかもしれません。
持ち主が無くなったりして、相続の際に親戚が後からその事実を知ったという場合があるかもしれません。

まぁ、大事には大事を取って、まずその土地の登記簿謄本(一番詳しいヤツ)を
法務局で、自分で取りに行くか不動産屋に用意して貰いましょう。(日にちを確認)
抵当に入ってたりすると、情報が全部出てきますよ。

料金は、1000円くらいしますが、そんなに難しい手続きではありません。
ただ、登記されている住所というのは登記簿上の地番であり、あなたの郵便物が届く住所とは
違う場合がありますので、法務局にて聞いてみて下さい。
青色のゼンリン(登記地番用)がありますので、担当の人にここ!というのがベストです。

何も問題なければ、登記に関する事務手数料の問題だけなので、
注意が必要です。

私が引っ掛かった点は
なぜ、今なのか??という事。

考えてはいけない場合ですが・・・
不動産会社と司法書士が、双方儲かるように動く場合です。
不当に高い報酬を支払うのは、馬鹿みたいですからね。

以上、気になったのでお話させて頂きました。

あんまり、参考にならない内容でしたら、すみません。

投稿日時 - 2010-11-20 22:21:38

お礼

ありがとうございました。まずは、農業委員会で尋ねてみます。時効取得の場合、農地のままで所有権移転ができないのかも確認してみます。無償と言われても、時効取得の場合所得税、あるいは贈与税がかかるそうなので、よーく考える必要がありますね。私の知りたいこと、全てご回答くださり、大変感謝しております。

投稿日時 - 2010-11-21 10:54:07

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