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解決済みの質問

地盤強化リフォーム

25年ほど前に土地を買って新築しました。
土地を斡旋してくれたのは住宅メーカーで地盤調査の結果、特に軟弱地盤ではないと言われました。
ただ、西側に2mほどの擁壁があり、そこにブロックを5段積んで土地をならして、ブロックから90cmほどの所に土台が乗った形になります。
新築当時、西側は我が家の目の前まで道路が来ていて空き地になっていました。
当然、その途中までの道路が北側に抜けると思っていたのですが、そこでストップして我が家の西側ギリギリに建売住宅が建ちました。
我が家の1階が お隣の2階よりやや下、と言う感じです。

前置きが長くなりましたが、このような状態で10年ほど前、リビングをリフォームした時に、西側の障子の立て付けが悪かったので直してもらいました。
大工さんが「西側にかなり沈んでいるのでは?」と。
外回りを調べると西側に2箇所あった排水枡が空でした。ここには水が溜まっているのが普通で溜まっていないと言う事は枡にひびが入っていて、水が地中に吸い込まれているのだろう、と。
枡はすぐさま取替え、今現在もちゃんと水が溜まった状態です。
さらに、土台にもひびが入っていたので外側からコンクリ壁でを補強しました。(全部で300万くらい掛かりました)
しかし、直してもらった障子の立て付けが再び「動かない」状態です。
それはつまり、地盤自体が西側に沈下しているせいではないかと思います。
(元々、盛り土をしていた上に、排水枡から水が染み込んでいたせい?)
西側に家がなければ、まだそれほど心配ではないのですが、
もしも今後、大きな地震とかがあった時に、このままでは擁壁が崩れるのではないか、と
さらに西側に沈下していくのではないかと心配で溜まりません。

家も25年でそこそこ傷み、今までにリフォームをしてきましたが、さらに大きなリフォームも必要かと思います。

このような状態で、地盤の強化をするべきか
それともいっそ、新しいところに引っ越すか、と思ったりもします。
でも、そのためには今の家を売ることが必須です。
その場合、地盤強化のリフォームをしておくのと今のままとでは査定額も大きく変わるのでしょうか?


選択肢
 ・地盤強化をして、家はちょこちょこリフォーム
 ・家を立て直してなるべく西側を空ける
 ・今の家を売却して、新しい家を購入


夫55歳、今の家にローンはありません。
土地は25年前に2000万で買い、およそ2000万で新築しました。
付近の中古住宅の最近の同規模の家の「売値」は2000~2300万程度です。

投稿日時 - 2010-12-06 10:10:23

QNo.6366172

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

>擁壁の図はだいたい示していただいた感じですが、コンクリートで垂直です。

よう壁の築造時期と建物の建設時期は前後していると思いますが
普通に2mのよう壁をコンクリートで作れば
図示したようなL形よう壁の場合基礎の幅は2.5mくらいにはなります。
その基礎の上に土が載るのでその重量でよう壁が倒れないようにする為です。
となれば
当然基礎の幅は掘削されて埋め戻されるので
図示したようなレイアウトで家の基礎があるとすれば
3mくらいの埋め戻し土の上に基礎があるので
地山で切土の部分に他の基礎があれば不等沈下しても不思議ではありません。

全体が盛り土で同じ様に沈下するのでしたら
建物のゆがみもそんなに顕著ではないと思いますが
切り土と盛り土が混在しているのか、
あるいは
よう壁部分だけがその様な埋め戻し部分なのかで
基礎の支持状態が均一でないので
不等沈下が起きている可能性もありますね。

地盤の地質調査でも建物の中で1箇所しかしませんので
多分、建物の中心付近の切り土の部分で行われると思います。
なので、良好な結果がでていてもおかしくはありません。
よう壁の構造を事前に調査して知っていれば
設計時に対処した基礎の構造にすることも可能であったと思えますし
建物の位置についても提案すべき事だと思います。

既に25年経過した土が落ち着いているのであれば
基礎の補強と建物のジャッキアップで対処も可能だと思いますが
減築して下がっている部分を切り離すという手もあるので
現地調査してもらう設計士と良く相談してみてください。

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投稿日時 - 2010-12-07 11:54:54

お礼

再度ご回答頂きありがとうございました。

我が家周辺の地形等の事情はNo.5にも付けさせていただきましたが

実は家を建てて間もなくのころ、台風のせいで東側の生垣が倒れてしまい
防犯の面からも生垣よりも外から見える庭の方が良い、と言うアドバイスを受けて庭を作り変えました。

その時の庭師さんが「ここ、ちょっと掘ったら瓦やコンクリートの塊がゴロゴロ出て来た。
石ならいいけど、コンクリはへたる可能性があるよ」と言っていました。
たぶん、この東側も西側も同じ業者が同じように造成したと思います。
また、新築直後、大量の雨が降った後、浄化槽の周りの土がガバッと陥没した事もあります。
浄化槽の業者さんとは別だとは思いますが、当時、この辺りは住宅の建設ラッシュで
どこもかしこも「迅速」な工事を要求されていた気がします。
なので、全般的に粗い仕事がしてあるのかもしれません。

総合して考えますと地盤自体が問題ではなく、切り土と盛り土が混在しており
その盛り土にも問題があるためのゆがみなのかな、と思いました。
アドバイスいただいたように設計士さんに、事情を伝え、相談してみます。

ご丁寧、親切な回答を頂き、本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2010-12-08 10:34:43

ANo.6

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回答(6)

ANo.5


質疑補足応答文読ませて戴きました
ご誠実な方と感じます、対して来られた方々にも
不正な方は居られなかったのでしょうが
人の良いのが仕事に間違いない保証には成らない事例を幾つも経験しています

何が問題だったのか、地盤(質)調査を遣られデータ見た上での判断だった???
良く古くから知っている人の言で此処はいい地盤だったという事故の例がある
建物を支持する強固な盤は、現在の生存者よりズーット以前に形成された話しです
何拾年前に造成されたなぞと言うのは、未だ近い過去でしかありません
昔の谷間が長期ゴミ捨て場で在って、戦後整地されて景観良い宅地になっています
2階建て住居で地質調査する様になったのはつい最近の事です
今迄対された方々も、地盤の深見を探る程の見識がなかったのでしょう
例えば、其処から新地に移られて、建設される場合でも、人の意見は聞くが信じては為りません
地盤調査事務所の専門家がデータ見ながら言う言しか私は信じません

投稿日時 - 2010-12-07 09:38:06

お礼

ご回答頂きありがとうございます。

うちの辺りは西にぐんぐん下がっている地形で、我が家の道路を挟んだ東側は
3m以上の段差があると思います(ここから50mくらいは平坦で、その先からまた高くなる)
西側は隣の建売住宅の先にある公園がかつてはため池だったそうです。(この辺りが一番低い)
残念ながら家を建ててから知りました。
うちが購入する20年ほど前から住宅地になったそうで、土地を買う時に
ご近所にお話を聞いた時、我が家の土地はずっと空き地だったと言われました。
(購入時の地目は「畑」)
でも、実際は一番古い人でもうちより10~15年前に越してきた人ばかりでした。
10年ほど前からその辺りのお宅は建て替えられたり、引っ越されたりする方が多くなり
我が家も子供たちが学校を卒業したら、今の住宅地に済むメリットはあまりない気がしていました。
その上に、今のところに住み続けるにはリフォーム、いずれ来る下水道の負担金(100~150万)
さらに、この地盤の問題で、どうしたものか、頭を悩ませています。

一度、複数の業者さんで見積もり等を取って、じっくり検討してみます。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2010-12-08 10:16:45

ANo.4

>西側に2mほどの擁壁があり、そこにブロックを5段積んで土地をならして、ブロックから90cmほどの所に土台が乗った形になります。
>その時もやはり地盤には特に問題がないと言われていたので安心していました。

そのときはこのよう壁は見ていかなかったのでしょうか?
どういう評価だったんですかね?

2mほどのよう壁とありますけど2mを超えるかどうかは
確認申請が必要な工作物になるかどうかの境目なので
上記の文章が私が示した画像のような意味であるのなら
隣地の敷地の高低差は3mあることになりますよね。
もしそうであるのなら
土質にもよりますけど
違法なよう壁というか、盛り土の施工が疑問ですね。
また、#3で書いた様に
よう壁の根元を山留せずに掘削すると
よう壁自体が傾くこともあるのでその辺の調査もしてもらったらいいと思います。
基礎の傾きはレベルを測ればいいだけなので一日来てもらえば
調査はできるでしょう。

>「建築士さん」と言うのは、どこの建築士さんでもいいのでしょうか?

事情を話して地域の建築士会から紹介してもらえばいいと思いますが。

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投稿日時 - 2010-12-06 18:17:21

補足

>違法なよう壁というか、盛り土の施工が疑問ですね。


この言葉でぼんやりと思い出したことがあります。
検査に引っかかるので ギリギリで行く、と言うような確認があったと思います。
でも、違法性はないと思います。かなり厳しい住宅屋さんでした。
北側斜線制限とやらも、建売の家では絶対、クリアしていないと思いますが(一度に同じ業者が建てる時にはいらないのでしょうか?)
ウチは斜線制限の距離よりも多めに北側を空けてあります。
それが既存のお宅への配慮だから、と。
耐震検査をしてもらった時の設計士さんも施工を見て「非常に真面目に丁寧な仕事がしてあります」と仰ってました。


擁壁の図はだいたい示していただいた感じですが、コンクリートで垂直です。
お隣の敷地からうちの擁壁までは見た目で50~60センチくらいかな?と言う感じです。
もしも、擁壁自体の補強が必要だとしたら施工できないんじゃないかと言う感じです。
ウチより20年位前のすぐ近くの既存のお宅は3メートルくらいはありましたが
道路側にかなり拝んでいて、新たに作り直しをしていました。
実際に傾いている擁壁を見ているので、心配がいや増しになります。

でも、自分の家の擁壁がどうなっているか、我が家からは見ることができません。


一度、地元の建築士会を尋ねてみます。

ご回答頂きありがとうございました。

投稿日時 - 2010-12-06 23:29:59

ANo.3

問題を大きくする気はないのですが

>当然、その途中までの道路が北側に抜けると思っていたのですが、そこでストップして我が家の西側ギリギリに建売住宅が建ちました。
我が家の1階が お隣の2階よりやや下、と言う感じです。

この際によう壁が動いた気配は無かったのでしょうか?
山留せずによう壁近くを掘削すれば土が動くので
いい加減の建売業者ならやりそうなことですが。

投稿日時 - 2010-12-06 11:34:37

補足

かれこれ25年近く前のことなので、その工事がどうであったかよく覚えておりません。
でも、その建売住宅のお値段は当時にしては破格だと思いました。
あれよ、あれよ、と思っているうちに8軒もできてしまいました。
地元の業者で、あまり悪い評判は聞かないとの事でしたが、バブルに向かっていく頃で本当に短期でどんどん家が建っていました。
丁度同じ頃、妹が家を建てていて、田んぼを埋め立てたところだったので
土地は梅雨をはさんで半年は置いておくものだ、と言っていました。
でも、ウチは盛り土をして即、基礎工事に入っていたので「0からの埋め立てじゃないから、それでいいのかな~?」と思っていました。

でも、今になって、その盛り土が心配になっています。
擁壁が崩れたら、西側の家に賠償とかしなくちゃいけないのかな?と常に心配しながら暮らしているのが苦痛です。

投稿日時 - 2010-12-06 23:13:55

ANo.2

>土地を斡旋してくれたのは住宅メーカーで地盤調査の結果、特に軟弱地盤ではないと言われました。
>ただ、西側に2mほどの擁壁があり、そこにブロックを5段積んで土地をならして、ブロックから90cmほどの所に土台が乗った形になります。

そのよう壁はきちんとした仕様に沿った設計、施工なんですかね?

>それはつまり、地盤自体が西側に沈下しているせいではないかと思います。
思いますではなくて
測定器を使って調査すればいいのではないですか。

建築士に依頼して
建物の基礎の傾斜とよう壁の内容の調査をして
評価してもらえばいいと思いますが
よう壁の補強と家のジャッキアップも選択肢の一つだと思います。
選択肢のそれぞれの費用を積算しての評価、選択となると思いますが。

投稿日時 - 2010-12-06 11:30:46

補足

回答を頂き、ありがとうございます。

以前、阪神大震災の直後に、「耐震性」について話題になった時、
新聞の特集に載っていた業者を新聞社に問い合わせて教えていただき、耐震調査をしました。
その時もやはり地盤には特に問題がないと言われていたので安心していました。
ついでに家の傾きについて聞いた時にも「さほど問題はない」との事でした。
しかし、あれから15年、2階の引き戸は下の方が1・5cm程度あいています。
実は南側も東側もブロックを積みました。
東側は3段くらいですが、このブロックと門のつなぎ目が3cm近く開いている事に気づきました。
家の基礎との距離は2mほどあります。
南側は前のお宅のブロックの内側に新たにまたブロックを積んだので丈夫な感じはしています。
地盤そのものではなく、盛り土をした部分に問題があるのかな、と思ったしだいです。



正直、調査を依頼すると、施工もお願いしなくてはいけなくなってしまうのではないかと思い
まず、何をどこに相談すればいいかわからない状態でした。
「建築士さん」と言うのは、どこの建築士さんでもいいのでしょうか?

投稿日時 - 2010-12-06 17:07:28

ANo.1

300万掛けた前回工事が疑問ですね
地盤改修に基礎追加工事は無駄でしょう
ちょこちょこと業者に毟り取られない様に
地盤強化は地盤調査し地盤そのものの
改善法を考えなくてはならないと思いますが
建て直しについても上物の前に考える事です
他に転地の必要があればですが
売り変えの度に税金や公租公課手数料等多額ですよ

投稿日時 - 2010-12-06 10:50:25

補足

ご回答頂き、ありがとうございます。
先にNo.2の方に補足を付けさせていただきましたが
お手数ですが、そちらも合わせてまた、お教えいただきたいです。

前回の300万は基礎の周りに新たな基礎を打ち増しした工事に耐震補強も含んでいました。
この時の業者も「この辺りの地盤は特に問題がない」と言っていたので
その時は地盤が沈下している事をあまり考えていませんでした。
それより以前にしてもらっていた耐震診断でもそう言われていました。
ただ、その時に「基準内ではあるがギリギリなので、補強はした方がいい」とも言われていました。
なので、ずいぶん経ってしまいましたが、数年前に耐震補強と基礎の打ち増し補強をしました。

その後、家のリフォームをした折に、大工さんが開かなかった障子の立て付けを直してくれて
「これで大丈夫」と言われたのに また開かなくなって、要するに地盤がおかしいのかな?と思うようになったのです。

あらためて、調べてもらうにしても地盤強化の業者さんのHPをいくつかみましたが
あまりのお値段が高いので、それなら、いっそのこと建て替え、住み替えの方が安いのかも、と思いました。
ちなみに今までに1000万近くはリフォームに費やしています。


近くに学校があるので、人気の地域でもあり、中古でも家は売れるのでは、と思っています。
我が家の裏、2軒のお宅もそうして引っ越していかれました。

投稿日時 - 2010-12-06 23:06:41

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