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解決済みの質問

不動産取引について

今度隣地の土地付き空き家を購入する話があるのですが、売買価格のことで悩んでいます。
親しい間柄ですので、相対?というのでしょうか、直接の売買で、登記など司法手続きは行政書士に依頼したいと意見は一致しています。

上物は築35年前後の木造2階建で取り壊しが前提です。
所有者の方が遠地なので、こちらで何とか手配を・・、と相談を受けましたが

売買価格としては
1.更地としての評価額を支払う
2.上物の解体整地費用は売り主が負担する
3.行政書士費用は売り主が負担?、それとも買い主の負担?
4.売買価額はその地域での相場があると思うのですが・・・、
  路線価を基準として何倍するとかの、一般的な目安のような物はあるのでしょうか。
5.これらについて、法的な定めがある場合はどんなことがありますか。
6.例えば不動産屋さんに仲介を依頼したら仲介料の目安はどれくらいか?(取引額の何%とか)

こういった事に詳しいか、ご経験のある方々にご助言をお願いいたします。

投稿日時 - 2011-02-07 12:21:58

QNo.6504438

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

>1.更地としての評価額を支払う

土地は土地、建物は建物として、実勢価格で取り引きします。

>2.上物の解体整地費用は売り主が負担する

「こうする」と言う決まりはありません。当事者双方が合意し、双方が納得したのであれば、どちらが負担しても構いません。

>3.行政書士費用は売り主が負担?、それとも買い主の負担?

通常、売った方は「所有権を売り渡したので、登記するなり、あとは勝手にしてください」が普通。

所有権移転登記費用と、登記の為の行政書士への報酬は「買った人」が負担するのが普通です。

>4.売買価額はその地域での相場があると思うのですが・・・、
>  路線価を基準として何倍するとかの、一般的な目安のような物はあるのでしょうか。

目安はありません。

不動産は「一物五価」と言って、時価(実勢価格)、公示価格、基準地価、路線価、固定資産評価の5つの価格があります。

時価(実勢価格)は、需要と供給によって常に変動していますから、ある土地では、路線価よりも時価(実勢価格)の方が高く、ある土地では、路線価よりも時価(実勢価格)の方が安くなったりします。

不動産情報誌や新聞の折込広告を参考にしましょう。

なお、情報誌や広告の価格は「買い手が値引きをするのを折り込み済みの価格」なので、普通は「広告に書かれた額よりも安く売買される」のが普通です。

>5.これらについて、法的な定めがある場合はどんなことがありますか。

特に何もありません。

>6.例えば不動産屋さんに仲介を依頼したら仲介料の目安はどれくらいか?(取引額の何%とか)

不動産仲介料は法律(国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項)で以下のように決まっています。

・200万円までの部分5%
・200万円から400万円までの部分4%
・400万円以上の部分3%

上記を計算式にすると

200万円×5%+200万円×4%+(価格-400万円)×3%

になります。この計算式は

200万円×3%+200万円×2%+200万円×3%+200万円×1%+(価格-400万円)×3%
=200万円×3%+200万円×3%+(価格-400万円)×3%+200万円×2%+200万円×1%
=(価格-400万円+200万円+200万円)×3%+200万円×2%+200万円×1%
=価格×3%+200万円×2%+200万円×1%
=価格×3%+4万円+2万円
=価格×3%+6万円

のように簡略化できます。

時価(実勢価格)が3200万円なら、3200万円×3%+6万円=102万円になります。

投稿日時 - 2011-02-07 13:01:04

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回答(3)

ANo.3

1、2については売主・買主協議して決めれば良い事ですが、売主が費用を負担して解体するのであれば更地としての価格とするのが一般的です。
4については人気のある地域や条件の良い土地ならば路線価以上の価格が相場のところもありますが、普通の地域や人気のない地域ならば路線価以下が相場のところが多いです。なので路線価から相場を判断するのは難しいです。一番良いのは不動産屋に査定してもらう事ですが。査定は無料でしてくれますが、その後に「売ってくれ」という営業はしつこくあると思います。
3については、登記を依頼するならば行政書士ではなく司法書士です。不動産取引の慣例としては、抵当権がある場合の抹消費用、売渡作成費用(これは地域によって必要な場合とそうでない場合がありますが)は売主の負担、所有権移転登記費用は買主の負担とするのが一般的です。

投稿日時 - 2011-02-07 17:03:27

お礼

早速詳しいご説明を頂き有り難うございました。
大変勉強になりました、これを参考に話し合いを進めたいと思います。
とりあえずお礼まで

投稿日時 - 2011-02-07 20:18:01

ANo.2

宅建業者です。

>3.行政書士費用は売り主が負担?、それとも買い主の負担?

行政書士は基本的に不動産登記の書類作成や申請は行いませんので、契約書程度でしょうか。登記を依頼するなら司法書士ですが、費用は、仲介業者が入る場合は、不動産取得費用に算入する事ができるため、登記権利者つまり買主が負担する場合がほとんどですが、別段どちらでも構いません。

>4.売買価額はその地域での相場があると思うのですが・・・、
  路線価を基準として何倍するとかの、一般的な目安のような物はあるのでしょうか。

目安は近隣の売買価格を参考にするのが一番です。路線価よりも地価公示価格の方が実態に近いと言えば近いともいます。全国地価マップでご確認を。なおこうした単価は1平方メートル単価なのでお間違いなきよう。
http://www.chikamap.jp/

>5.これらについて、法的な定めがある場合はどんなことがありますか。

個人売買なので、適用されるのは民法です。特に瑕疵担保責任に関してはある程度知識を得ておく必要はあります。個人間売買なので、売主は瑕疵担保責任を負わない等の取り決めを契約書内に記載しておかないと、買主は瑕疵を見つけた場合は1年以内であれば売主に損害賠償請求ができるとしているので、何かある度に瑕疵担保責任について争いがおこります。
なお、この瑕疵とは隠れた瑕疵の事で、買主が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵の事です。例えば土地深くに産業廃棄物が埋まっていたとか、地盤沈下が起きていたとか…。

その他、土地には様々な法律の網がかかっている場合がありますので、土地家屋調査士にある程度調査して貰っておく方が安心です。分かりやすい例で言えば、接道義務を満たしていない土地。古い家が建った時は合法でも現在家を建てると違法になると言うトラブルは数多くあります。

>6.例えば不動産屋さんに仲介を依頼したら仲介料の目安はどれくらいか?(取引額の何%とか)

上限があり売主から取引価格の3%+6万円+消費税。買主からも同じで、値段交渉は可能です。
しかし、先に書いたように不動産にかかわる法律は数多いため、購入したはいいが、何も建てる事が出来ないというオチが待っている事も稀にあり、仲介業者が入れば、それらの調査と告知義務が生まれます。なので、安全に取引したい場合は、仲介業者を入れる方が良いでしょうね。
不動産に係る法律↓
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E6%B3%95%E5%BE%8B%E4%B8%80%E8%A6%A7

投稿日時 - 2011-02-07 13:32:28

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