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解決済みの質問

店舗を借りた時の保証金の返却について教えて下さい

20年以上前に店舗を居抜きで借りました。
当時は今と違い、相場的にも本来の保証金が1000万以上する時代でしたが
居抜きで借りることにより150万で借りる事が出来ました。
今回出ていく事になり、その時の保証金に対して色々問題が出てきました。

まず不動産屋を介さないで直接の契約だったこと。
当時の両者の契約としては、格安の保証金にした事で
出る時は私の全額負担で本来のスケルトンにして150万の保証金を返してもらうか
全てを手つかずのまま出て行くかわりに150万は家主側のものとして現状復帰費用に充てる。

と言う話のようで。
と言うのもその時の契約は、口約束で契約書を交わしてませんでした。
これが問題で
私としての認識は、備品等全て空にして引き渡せば保証金150万は返してもらえると思っています。
それもあてにしての移転なのですが、、、

家主側の主張は
全くのスケルトンにすれば150万は返すが、そのまま出て行くのであれば
150万は返す事は出来ないというもので
全く食い違ってしまいました。

契約書も無く、不動産屋も介してないこのような場合、
民事訴訟を起こせば保証金150万を返してもらう事が出来るのでしょうか?

もしくは何か良い歩み寄りはあるのでしょうか?

契約書は150万預けただけの記載で
退出の際の条件など一切書いて無いものしかありません。

投稿日時 - 2011-08-04 18:48:00

QNo.6921427

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質問者が選んだベストアンサー

 1番です。

 おめでとうございます。そちらの大家さんは、自分が重大なミスをしたということもありますが、かなり甘い
(^_^;\(^O^ )ペチッ!
大家さんでよかったですね。

 税金の恐ろしさを知っていて、課税を巧みに回避しようとしているようにも見えます。立派です。


> この話だと工事屋さんには私が支払う
> 事ですので工事完了して大家さんがOK
> して150万保証金まるまる返してもらっ
> てそこから50万をこちらの工事業者に
> 支払う、と言う流れで良いんですよね?

 お書きのことを読んだかぎりでは、そのようですね。

 ただ、「こんなものを言っていたんじゃない」という、新たな争いの種にもなりかねないので、くれぐれも慎重に打ち合わせて施工してください。大家側の見積もりの半額でできる、というのはかなり不安です。

 大家の立場で言わせてもらうと、「こんなものに交換してもらって帰って迷惑だ。処分費を出せ」と言いたくなるような原状回復をされて困ったことが何度かあります。

 今では条件反射的に、退去者が「自分で業者を見つけて修理させます」と言うと寒気がします。で、立ち会って、品物選別から監督します。それも、時間がかかるので迷惑な話なのですが、しかたない。

 くれぐれもそんなことにならないように、どうぞ。

投稿日時 - 2011-08-07 03:39:26

補足

その節はありがとうございました。お陰様で納得いく形で終了しました。
結局150万のうち100万私が返してもらい、後は大家さんが修復工事は自分の業者にやらせる事になりました。

お互いこんなご時世なので、私はかなり良かったと思います。

投稿日時 - 2011-09-04 14:40:33

お礼

そうですね。
その点が最後の山かもしれません。
でもうちの業者が言うには、内装を仕上げるわけではないので
下地処理までで色々注文言われてもそれほど金額がかかる事はないと言う事なので、ちょっと安心はしています。

まあ最後に大家が「うん」と言うまでは何とも不安ですが、、、

色々アドバイスありがとうございました。
上手くいきましたら補足からでもご連絡します。
(泣きの連絡だったりして)

投稿日時 - 2011-08-07 09:59:12

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回答(5)

ANo.4

 1番目の者です。乗りかかった船ですので

> その妥協案で双方が合意した時に、今度
> はどんな書面を交わせば良いのでしょうか?

 そうですねぇ・・・ 、条文的に

 甲(賃貸人)と乙(賃借人)は、△△の賃貸借に関する権利・義務の精算について、以下の通り合意した。
1、 乙は、甲に預け入れていた保証金金150万円のうち、金○○万円を本日甲より受領した(または 受領する)。
2、 乙は、甲に対する保証金の残金金××万円の返還請求権を放棄する。
3、 甲は、乙に対する原状回復請求権その他、本賃貸借に関する一切の請求権を放棄する。

 くらいでいかがでしょうか。私が文章を書くと、なんでも長くなります。適当に縮めてください。
(^^;

 あと、賃貸業者として賃借人さんにぜひ知っておいてもらいたいのですが、質問者さんが自費でスケルトンにすると大家の収入はないので、当然ですが税金は変わりません。

 ところが、上記のような合意をすると、いったん××万円が大家の収入になります。大家が取り壊しに使った費用が全額経費になりますと、差し引きゼロになる(税金は変わらない)のですが、経費として認めてもらえない場合もあります。あるんです。

 すると、税金が増えるのです。税務署が喜び、大家が泣くことになるかもしれません(税金が上がっていることに気がつかない大家さんかもしれませんけど)。

 ちなみに、現状復帰費用とか現状回復とかの「げんじょう」が、「現状」だと、いまの状態を指すことになり、復帰は必要ないことになっちゃいます。「原状」が正しいので、契約書を考える前にパソコンに覚えさせておいたほうがいいです。

投稿日時 - 2011-08-06 03:27:21

お礼

色々ありがとうございます。

本日大家から打診がありました。
全くのスケルトンが本来の希望だが、百歩譲って各部屋の間仕切りや造作物を全て撤去してワンフロアー化にして内装材(クロスや床)を仕上げられる下地までに補修してくれれば
保証金を全て返すと言う話でした。
その際、大家の業者の見積は、スケルトンでは保証金の150万をはるかに超え、ワンフロアー化で100万かかる内容でした。

事前に今取引してる工事業者に私が聞いておいた所
スケルトンで100万もせず、ワンフロアー化で5,60万で出来るらしいのです。

色々憂鬱になっていましたが、希望の光が見えてきたような気がしました。

ワンフロアー化で50万で出来れば差引100万浮くわけですから、、、

今は何とかこの線で行くように考えています。

そこで最後の質問となるかと思いますが
この話だと工事屋さんには私が支払う事ですので
工事完了して大家さんがOKして150万保証金まるまる返してもらって
そこから50万をこちらの工事業者に支払う、と言う流れで良いんですよね?

また「原状」とは知りませんでした!
ありがとうございます。

投稿日時 - 2011-08-06 16:54:02

ANo.3

法律的な回答ではありませんが質問者さんの「認識」が間違っているように感じます。

20年前の口約束が記載の内容でお互いに納得しているのであれば…

>出る時は私の全額負担で本来のスケルトンにして150万の保証金を返してもらうか
>全てを手つかずのまま出て行くかわりに150万は家主側のものとして現状復帰費用に充てる。

質問者さんの全額負担でスケルトン(すべてを撤去し借りる前の状態)にした場合補償金を返す約束ですよね?


それなのに…


>備品等全て空にして引き渡せば保証金150万は返してもらえると思っています。

備品だけの撤去であれば…スケルトン(すべてを撤去し借りる前の状態)にはなっていないのでは?

備品だけの撤去であれば、そのまま退去する事になると思いますので大家さんの言い分は正しいと私は感じます。


もし質問者さんが記載の内容で納得しているのであれば、貴方の認識が間違っていると感じます。


ちなみに私も以前に店舗を借りており、退去の条件は借りる前の状態に戻す事!でした。
それなりの改装費用を掛けたので無駄なお金を使いたくなかったので、1ヶ月以内に私自身で次の借主を探す条件でそのままの状態で契約を解除しました。もちろん、次の借主の目途があったから出来た事ですが…

投稿日時 - 2011-08-05 12:00:10

お礼

すいません、説明がうまく出来てなかったようで、、、

「まず不動産屋を介さないで直接の契約だったこと。
当時の両者の契約としては、格安の保証金にした事で
出る時は私の全額負担で本来のスケルトンにして150万の保証金を返してもらうか
全てを手つかずのまま出て行くかわりに150万は家主側のものとして現状復帰費用に充てる。」

と書いたのは大家側の言い分で
私もそう話したと思っているのに、契約書が無いのだから法的に何もせずに出て行って保証金を返してもらえるだろうと言ってるのではありません。

私の思っていた事は、「居抜きで借りたのでその借りた時の状態で返せば保証金は戻る」
と言う事だったんです。

ですから、その保証金もあてにして色々段取りをしていたわけです。

そして返ってくるのが当たり前の顔をして話をしたら、大家は顔色変えてとんでもないと言う事になったのです。

次の借主を見つければ当然問題ないと言う事も言われましたが
それは100%見込めないと言うかあり得ません。

という経緯なのです。

投稿日時 - 2011-08-05 15:09:51

ANo.2

 1番、お礼文を拝見しての補足です。

> 訴訟を起こしてもし出てきたらと思うと、、、

 そうですねぇ・・・ 。

まあ質問者さんが勝てると思うのですが、「スケルトンだったものはスケルトンに戻してもらわないと」と考えるのは大家側の人間としてはふつうのことですので、そこに年数相応に古ぼけた業務日誌のようなものが出てきて、「退去時のスケルトン化について説明し、同意を得た」というような事が書いてあると、どっちにころぶかな、という気もします。

 質問者さんには不快に思われるかもしれませんが、くどいほど説明していても、都合が悪くなると聞いていないと言い張る人は、滞納や破損などのトラブルを起こした人の中では少なくないんですよ。裁判所もそれくらいは知っているはずなので。


> 実際訴訟を起こして勝ったとしても、現金が入って来るのは何ヶ月も先ですよね?

 再三このサイトで書いているのですが、私は今、交通事故被害者(私の過失はゼロと相手も警察も認めている)として賠償の裁判をやっていますが、口頭弁論は2ヶ月に1度くらいです。

 控訴までやるとしたら、賠償をもらえるのは、何ヶ月ではなくて、「何年も先」でしょう。幸い、私はサラリーマンではないので生きていられますが、サラリーマンやアルバイターなら大変でしょうね。


> 早めに100万は欲しいのですが、もし
> 大家側から半分とかの妥協案が出た
> ら乗った方が利巧でしょうか?

 私の立場が立場なのですが、内装を残していかれると大家がたいがい損をするというのは事実なので(それでも150万円は取りすぎという感じですが、よほど大きな店舗?)多少妥協されたほうがいいかなと思うのですけどねぇ。

 まあ、交渉事の常道として、お書きの通り妥協案を出すのは足下を見られる原因ですね。

 ただ、上記交通事故の例を出せば、加害者の代わりに来た「JA共済」の担当者が、自分たちは判決で動いているので話し合いはしない。判決に基づいて作ってきた示談書を呑むか、呑まないなら貴男が裁判をやって有利な判決を得るしかない、こちらはそれ以外どうしようもない1円も払わない、と明言し、その態度で終始したのです。

 そうなるとどうしようもありませんね。裁判になって向こうに弁護士が付いたのですが、話し合って和解するという余地はありません。いまさら「あれはウソでした、話し合いましょう」とは言えないでしょうから。

 当面は「こちらが勝つんですよ」と強気でいくにしても、やはり、和解の余地はあるよと態度なり言い回しで伝えておくことは必要なんじゃないでしょうか。

投稿日時 - 2011-08-05 05:43:41

お礼

おはようございます。
再度ありがとうございます。

そうですか、、、
やはり民事訴訟は時間がかかるんですね。
150万が入るか入らないかだったら、どんなに時間がかかろうが裁判やるしかないですが
すぐに半分でも入るのなら、1年以上争うよりは良いと思います。

物件は30坪弱です。
ネットで解体費などを検索すると、坪単価3万前後からのようなので
この場所(言えませんが)と階段の2階とかを考えると、やはり150万以上はかかるような気がします。

それも踏まえ、いただいた助言を考えるとやはり100万は無理として、半分の70から80万位の打診があったら歩み寄るのが利巧のようですね。

また一つお聞きしたいのですが、
その妥協案で双方が合意した時に、今度はどんな書面を交わせば良いのでしょうか?
今度は逆に「保証金の半金をもって退出の際の現状復帰代として今後一切請求しない」とかの一筆をもらっておけば大丈夫ですか?

投稿日時 - 2011-08-05 08:45:45

ANo.1

不動産賃貸業を営んでおります。

 うちの店舗物件にも、スケルトン化することが保証金の残り(大半は分割払いで返還済み)の返還の条件になっているものがあります。

 スケルトン店舗に借主が造作する場合、カウンターやガス・水道配管、コンセントなどの配置などなど、後のことを考えずに作ってしまうので、他の人には使い勝手が悪いことが多くて家賃を叩かれたり、

 さらに、残すと老朽化による不具合の苦情が大家に来るし、なおそうとすると図面がなかったり、工事業者が不明だったりするので、残されるのは迷惑な場合が多いのです。

 で、スケルトンに戻せ、という話になるのですが、質問を読んで、この人はうちのテナントかな、とドキリとしたりして
(^_^;\(^O^ )ペチッ!  意外とそうだったり?


 というわけでおそらく、その大家さんが言っていることは正しいのだと思います。たぶん「・・・ という約束をした」というのは本当だと思いますが、記憶しているだけ、言っているだけで、それを文書に書かなかったのは大家さんの大失敗ですねぇ。

 借りたものは返す、というのは法律以前(法律などというものを作る前から)の原則だと思います。

 質問者さんが大家に150万円預けた、貸した、ということは契約書によって確かなのですから「返してくれ」と言えばいいだけのことです。

 返さなくてもいいのだ、という主張と立証は大家の側にありますから、訴訟になった場合、たんなる記憶であれば、大家さんの主張は通らないだろうと思います。

 ただ、引き継ぎ・居抜きの契約ということですので、前の契約を引き継ぐとかの覚え書きとか、説明書(当時からあったかどうか知りませんが、引き継ぐ事を説明したという重要事項説明書とか)が残っている可能性もあります。

 居抜きだから前の借主の義務を新賃借人に引き継いでもらう、その代わり150万円にまける、というような説明書に何気なくハンコを押していたりすると、アウトかも。捜すとけっこう出てきたりします。

 預けた、という契約書以外一切なにもないという仮定の上で言えば、勝てるでしょう。そのあたりを言って交渉されたらどうでしょうか。

投稿日時 - 2011-08-04 23:58:02

お礼

ありがとうございます。

99%たぶんその覚え書きとか説明書とかは無いと思うんです。
絶対とは言い切れないところが不安要素です。
訴訟を起こしてもし出てきたらと思うと、、、

実際訴訟を起こして勝ったとしても、現金が入って来るのは何ヶ月も先ですよね?
早めに100万は欲しいのですが、もし大家側から半分とかの妥協案が出たら乗った方が利巧でしょうか?
こちらから妥協案を出すと足元見られそうなので、先方の出方を見てからの方が良いですよね?

投稿日時 - 2011-08-05 00:23:02

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