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解決済みの質問

築20年以上の戸建

中古戸建の購入を考えて不動産屋に相談したところ、
混乱する回答をもらい悩んでいます。
以下、不動産屋の話です。

<築10年以下の物件>
リフォームなしでもOK。

<築11-20年の物件>
リフォームすれば20年くらい住める。

<築30年以上>
リフォームする意味がほとんどない。

予算を考えると築10年以下の物件の購入は難しそうです。
不動産屋と話す以前は、できれば購入直後には手を入れないで済み、またその後に手を入れながら一生住める物件を考えていました。

不動産屋の話を聞いていると、購入後必ず建て替えをしなくてはいけないような感じもあり不安を感じます。そういうものなのでしょうか?

また、上の「築…年」という話は中古住宅の売買上で常識的なことなのでしょうか?

住宅購入の本は数冊用意していますが、そのようなことは記載されていません。
インターネット上ではあまり調べられていないのですが、不安が高じて来たため質問をさせて頂きます。

よろしくお願いします。

投稿日時 - 2011-08-08 23:02:52

QNo.6930521

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

私は、築40数年の家に住んでいます。
トイレは10年ほど前に水洗に改装しましたが、お風呂はそのまま(給湯器のみ新調)、キッチンも昔のタイプ(システムキッチンではなくセパレートタイプ)、ちなみに昔の間取りなので脱衣所もありません。

一部クロス張替えをしたり、ペンキで色を塗ったり(これは自分でやりました)、適度にリフォーム&DIYを楽しんでいます。

家自体は木造の在来工法、10年に1度位のタイミングでシロアリ予防しています。

で、結論手には。

家(木造)は、多少の手入れをすれば、いわゆる100年住宅と言われるものではなくても、100年住み続けられる。

と考えます。

その一方で
不動産の価値としては(今の日本の実態として木造住宅の場合)、築後25年で建物の価値をほぼ0円で取り引きされています。(この価値観は今後変化していく可能性もある)

また、人気の間取りは時代と共に変化して行く事、
また、設備機器が進化して常に新しいものが出てきている事。
また、建築基準法(耐震基準)が変化してきているので、古い家の場合耐震診断が勧められること。

この三つの要因から、築20年から30年で建て替えされる方が多いのも事実です。

そうすると、不動産屋が言ったことは一部正解かもしれませんが、
私個人的には、賛同しかねる意見です。(だって築40年でも楽しく住んでますから)

投稿日時 - 2011-08-09 06:58:18

補足

お礼に時間が掛かってしまいましたが、みなさん本当に心の籠ったご回答ありがとうございました。ようやく気に入った物件に出会い住み始めています。初めは一戸建てが良かったのですが中古の分譲マンションになりました。フルリフォーム済であったため新築と同じ気持ちで住んでいます。皆さんに教えて頂いたようにちょっと古いけれど大切に住んで行きたいと思ってます。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2011-12-06 07:10:46

お礼

回答ありがとうございます!

投稿日時 - 2011-12-06 07:03:16

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回答(7)

難しいですよね。

築10年以内なら、前の住人の方の使い方次第でリフォームの必要性が変わって来ると思います。しかし、築15年くらいになれば外装の塗装が必要になってきますし、築20年なら、キッチンやお風呂などの設備もガタがくる頃と思います。
築30年ともなれば、耐震を含めた大規模なリフォームが必要となってきます。

うちも昨年、築18年の中古戸建てを購入しましたが、今屋根のリフォームで悩んでいるとこで…。
なんにせよ、中古住宅は築何年であろうと何らかのリフォームが必要になってくるのかなというのが本音です。
私の実家は築120年で、しかも素人のひいじいちゃんが建てたもので今にも崩れそうですが、どうにか持ってます(笑)私は結局、手を加えていけば住宅は百年はもつと考えます。
ただ、問題は住宅の性能への不満です。古ければ古いほど、断熱性や耐震性、利便性が悪くなります。それを最近の住宅と同じくらいにしようと思うと、結局新築と同じくらいの費用がかかるらしいので、建て替えられる方がほとんどなんだと思います。
うちもそうですが、やはり20年前くらいの住宅は冬寒いので(笑)

よって、建て替えられるつもりがないなら、少し頑張ってでも築浅物件を購入された方が、快適度と後々の家にかかる費用が安いんではないかと考えます。

良い家が見つかるといいですね!長文失礼しました。

投稿日時 - 2011-08-10 16:05:53

お礼

回答ありがとうございます!

投稿日時 - 2011-12-06 07:02:17

ANo.6

#5の回答者の答えは非常に共感します。
不動産屋さんは不動産を流通させる立場でおっしゃっていることです。
その立場ではごく常識的でわかりやすい判断基準です。

現在では木造住宅の耐用年数は20年と定められていますからそれ以降に建物価値は流通する際にはありません。流通価値がないものをリフォームしてまで売る必要はないわけです。
買った人が建物を気に入れば住めばいいし壊して新築を作ってもよいという考えです。

また、設備や内装のリフォームサイクルは15年では確実に1回回ってきますので(器具故障などは8~20年で必ず)10~20年の家はメンテを入れなければ売りにくいし、買ってもすぐメンテが必要になったりするものです。

一生使う家にめぐり合うためには専門家を利用して構造、老朽化、健全なつくりであるかなどを調べる方法と自分で知識を持ち判断する方法があると思います。そうでなければ折角買っても持たない家もあるというのが現実です。

しかし、持つ家にめぐり合えばそれはもう長く使えてちょっとの古さも「れとろ」でよいとなります。
持つ家(耐久性の高い家)を選ぶ目を養ってください。そして家の勉強をしてください。そうすれば不動産業者さんにも判断できない、あなたにとってよいおうちにめぐり合うことができるかもしれません。気をつけるべきは、不動産業者は流通させて何ぼの仕事です。決してよい建物を見抜く力があるというわけではありません。次のお客様に渡しやすいおうちに関してはプロですが、家を長く利用するという観点で仕事をしていませんよ。ですからそこは自分で勉強してよいおうちにめぐり合えますように。

投稿日時 - 2011-08-09 08:23:34

お礼

回答ありがとうございます!

投稿日時 - 2011-12-06 07:02:41

ANo.4

まあ、常識的には、不動産屋さんの言われるとおりでしょう。
長期優良住宅(一時期200年住宅などと言われていましたが)でも、リフォームを前提にして100年以上使うという話ですし、伝統日本建築でもリフォームは定期的(東大寺の大修復がおよそ50年ごと)に行われていますし、一般の家では、時代背景による建物への要求の違いもあって、20~30年もすれば、かなりの大改修が必要でしょう。

投稿日時 - 2011-08-09 01:18:20

お礼

回答ありがとうございます!

投稿日時 - 2011-12-06 07:03:35

ANo.3

>不動産屋と話す以前は、できれば購入直後には手を入れないで済み、またその後に手を入れながら一生住める物件を考えていました。

まさに我が家、そのパターンです。
築20年以上の中古を買い、リフォームしながら住んでいます。
でも結構お金をかけましたよ。

屋根130万
台所と壁紙50万
風呂、脱衣所、洗面台で130万
外回りのペンキ塗り40万
ベランダの波板5万

これでも安くて親切な所を探して探して…です。
まだ、外壁のペンキも全部塗り直さなくてはいけないし、トイレもその内、床もだましだまし使っています。
それでも死ぬまでこれで行こうと思ってますので、頑張りますよ。

でも思ったのですが、これは新築をちょっと無理して買っても同じではなかったかと。
まあ我が家の場合、当時はそれ以上のローンを組む気にはなれなかったのですけど。

ちなみにリフォーム業者の話しですと、床下にはちゃんとした柱(木の中心を使ったと言っていました)を入れてましたし、家の柱と柱も横の板を入れてボルト留めしてましたし、しっかり作ってありますよとの事でした。(当たり前?)
私が屋根裏を覗いた時も、棟上げ式の飾りが付いていましたので、建築主はそれなりの思い入れを持って作った家だと思います。売主からは注文住宅ですと言われています。

同じ中古でも、注文と建売では違うと思いますし、良い物件があったら、そういった所を確認なさってはいかがでしょうか。

投稿日時 - 2011-08-09 00:50:40

お礼

回答ありがとうございます!

投稿日時 - 2011-12-06 07:04:24

ANo.2

こんばんは。

まぁ、特に不動産業者という立場からすれば、
築30年の住宅なんて、土地に価値はあっても
ウワモノの価値はゼロ、あるいは取り壊し費用分だけマイナスだということで、
そういう意味では、ある面、常識なんでしょうね。業界の

住宅の価値って、そうやって経済原則で決まる部分の一方で、
オーナーとか家族にしか分からない価値も存在します。
思い入れとか、愛着とか、レトロ趣味とか、いろんな言い方があるでしょうが。

あなたがおいくつで、残りの人生がどれくらいと思った上で、
一生住もうと考えているのか分かりませんが、
木造の戸建ての場合、やはり30年もたつと相当古ぼけてきますよ。
ただ、その古さに、価値とか愛着とかを見出す人もいますから、
それはもう人それぞれです。

一般的に30年もたてば、建て替えたくなるものでしょうから、
不動産業者はそう言ったのだろうとも思います。
もちろん10年後、20年後は築40年とか50年とかになるわけで、
その時を考えるイマジネーションは必要ですが、
あなたがそれで良いと決めたのであれば、惑わされることはないと思います。

投稿日時 - 2011-08-08 23:38:17

お礼

回答ありがとうございます!

投稿日時 - 2011-12-06 07:05:08

30年で建て替えるように考えて作る家もあれば、100年住み続けることを考えた住宅もあります。

不動産屋さんは30年で建て替えるように考えた(=建売住宅のような)安普請の家のことを言っています。

でも、100年住み続ける住宅には当てはまりませんよ。
30年ごとに改修を三回ぐらいやれば合計で100-120年は問題ないです。

どんな家が100年住宅なのかというと、本格的な日本建築がそれにあたります。
実は、本格的なイタリア建築でも、本格的なフランス建築でも100年もつのですが、日本には本格的なイタリア建築も、本格的なフランス建築もありません。あるのは”○○風”と呼ばれている、まがい物ばかりです。

ですから、本格的日本建築の築30年を入手して畳、襖、障子、雨戸、それに風呂桶や便器、炊事場などの水回りを更新すれば快適な住宅として後70年住むことができますよ。

投稿日時 - 2011-08-08 23:23:21

お礼

回答ありがとうございます!

投稿日時 - 2011-12-06 07:01:24

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