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解決済みの質問

住宅ローンの借り換え・・・固定金利と変動金利

数年前に都心にマンションを購入しました30代の男性です。

新生銀行に固定金利3%で返済期間30年、2200万の借り入れをして、月々の支払いが9.3万です。
現在、5年分ほど返済しております。

借り換えを考えて住信SBIネット銀行の住宅ローンのシュミレーションをしてみたところ、

25年の借り入れで、当初引き下げプランにし、変動金利だと金利が0.875%となり、月々の支払いも1.5万も安くなって非常にお得です。
全期間で諸費用込みで460万ぐらい金利が安くなる計算です。


1.ただ、変動金利、ということは、将来的に3%以上の金利になる可能性もある、ということですよね。
そうなった場合、やっぱり損をしてしまうことになるのでしょうか。
これから20年以内ぐらいに金利がどんどん上がっていき、3.5%、4%などになる可能性はありますか?
私は世界経済などに関して疎いので想像もつかないのですが・・・。

2.将来的に金利が上がることを見越して、20年の固定金利にすると金利は2.15%となり、月々4000円ぐらい返済額が安くなり、諸費用込みのトータルでは100万ぐらいしか安くならないようです。

固定金利と変動金利、どっちがいいんでしょうか?

かなりお得だけど不安なのが1.安心だけどあまり得じゃないのが2.って感じですが・・・。

投稿日時 - 2011-10-31 14:43:23

QNo.7104960

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

>20年以内ぐらいに金利がどんどん上がっていき、3.5%、4%などになる可能性はありますか?

誰にも断言は出来ませんが・・・。
私の個人的考えでは20年以内に、金利が4%になる事は無い」ですね。
バブル崩壊から20年、リーマンショックから数年。
日本だけ、不況が続いている優等生です。
日銀も、既に公定歩合政策を行う事は出来ません。
既に、ゼロ金利政策ですからね。
政府も国会議員も、国益には全く関心が無く「選挙に勝って、特権・利権を維持する」事に懸命です。
自民党なんか、一切の政策論争を拒否していますよね。個人攻撃(子供の喧嘩)です。
毎日1億円も経費がかかる本会議ですが、国益・日本人の利益を守る事よりも「甘い蜜よ・もう一度!」を優先しています。
創価学会も同様で、既に「衆参同一選挙はやめてくれ。その代わり、今の法案には協力する」と政治団体とは思えない条件闘争を行なっています。
日本航空の倒産・東京電力の準倒産・東北震災・東北人災と、金利を上げる条件は全くありません。
民主党が目指している?産業空洞化を勧める為にも、金利は安く誘導する必要があります。
円高と低金利は、産業の国外脱出には必要不可欠なんです。
TPPに反対する事は、「農業以外の産業は崩壊しろ!」という事ですからね。
平均農業従事者年齢が70歳を超えた産業を、必死で守るのが国会議員の仕事です。
まぁ、見本には政治家は居ない(無政府状態)国として有名ですから、外圧が無ければ金利は上昇しません。
借金大国になっても、かつての韓国のように「国家破産」する事はありませんからね。
この現実が、円高要因のひとつです。

>将来的に金利が上がることを見越して、20年の固定金利にすると金利は2.15%となり、月々4000円ぐらい返済額が安くなり、諸費用込みのトータルでは100万ぐらいしか安くならないようです。

計算的には、その通りでしよう。

>固定金利と変動金利、どっちがいいんでしょうか?

1.(経験上)一番良いのは、変動金利で借り換えを行なう。
2.借り換え実行後、(返済月額の3割程度が利息の期間)繰上げ返済を多用する。
繰上げ返済は、年利換算で「1%以上の効果」を持ちます。
質問者さまの場合、一回の繰上げ返済で数万円弱の金利が低減しますよ。
複数回行なえば、数十万円から100万円単位の金利を払う必要が無くなります。
私の場合、4000万円の融資を受けました。
2回の借り換えと度重なる繰上げ返済(30万円以上)で、完済が10年弱早まりました。
今でも「儲からない客でした」と、支店長(当時の融資担当者)から嫌味を言われます。(笑)

バブル崩壊・リーマンショック・東北震災人災対策で、金利を上げる事は出来ません。
日航再建・東電再建でも、金利を上げる状況にはありません。
世界最大の借金大国(国債残高及び国家収入に対する借金の割合)ですが、韓国・ギリシヤ・ポルトガル・イタリアと異なり「国債は、国内で消化」しています。

投稿日時 - 2011-10-31 15:58:17

ANo.3

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回答(4)

ANo.4

>これから20年以内ぐらいに金利がどんどん上がっていき、3.5%、4%などになる可能性はありますか?
 経済は移ろいやすく短期の見通しでも金利が上昇しないとは断言できない状況です。経済状況は置いておいて、金利が上がっても最終的に住宅ローンが返済できるのであれば問題はないと割り切れるのであれば変動金利を検討して良いかと思います。

 変動金利を利用される場合は、金利が上昇すること(4%前後がひとつの目安でしょうか)を想定して考えることをお勧めします。住宅ローンの返済負担率が低く貯金する余裕がある、もしくはある程度の資産を保有しているかがポイントになるか思います。

 上記のような状況であれば例えば金利が上昇しても借り換えなどを検討できるでしょうし、ある程度まとまった額の繰上返済などの方法を取ることができるからです。ただそれは金利上昇時の固定金利など他のローンへの借換や繰上返済の方法・タイミングを自分で判断しなければいけないということでもあります。この辺りの判断を出来るかが分かれ目かと思います。

 逆に借り換えても返済負担率がさほど下がらなく、資産もそれほど無いというのであれば金利上昇時に柔軟な対応を取りにくいと思います。だとすると現状の固定金利で何とか払っていけるのであれば変動金利への変更はあまりおすすめできないかなと思います。

>固定金利と変動金利、どっちがいいんでしょうか?
 先々の支払いが確定している安心感を取るなら固定金利になります。逆にリスクを取ってでも支払額を少なくするメリットを取りたいなら変動金利になります。また固定金利の場合は返済額が固定なので比較的返済計画が立てやすいと言えます。逆に変動金利は半年先の返済額が決まらないため計画はなかなかはっきりしたものになりません。

 金利変動リスクを自分で背負い、自分で判断しなければいけないけど支払総額が少なくなるメリットを得られるかもしれない変動金利、金利変動リスクを金融機関に背負ってもらい、その分金融機関に多く支払うことになるけれど計画を立てやすい固定金利…どちらがお好みもしくはライフスタイルに合うかになるのかと思います。

 できれば一度ライフスタイルとキャッシュフロー表(家計収支と貯蓄残高推移表)を作成し今後のマネープランを考えられてから住宅ローンを切り替えるか判断されてはいかがかと思います。はっきりした回答にならず申し訳ありませんが、参考になれば幸いです。

投稿日時 - 2011-11-01 12:09:48

ANo.2

固定金利と変動金利は、基本的に将来の景気に左右されて損得になりますので
質問者様が20年後は日本はバブル状態だぁと予想するなら固定金利がいいでしょうし日本はこのまま不景気な状態が続くだろうと思うのであれば変動金利を選択するべきでしょう。
今の段階でどっちが得かなんて誰にもわかりませんよ。
変動金利と固定金利は途中でも変更可能でしょうからそこまで深刻に考えなくてもいと思いますけどね。
ただし、金利が上がり始めてから固定に切り替えようとすれば金利は上がっているでしょう。
変動金利を選択する場合は当然ながら将来的に金利が上がった場合のシミュレーションはしておくべきだとは思いますけどね。

自分も1年前に住宅ローンくみましたが変動金利です。
今は断然変動金利がお得だと思います。そして浮いたお金で繰り上げ返済。

投稿日時 - 2011-10-31 15:19:36

ANo.1

日本国債は、既にギリシャ国債よりもGDP比で危険水域ですが、まだギリシャほど騒がれていないのは日本国民を含めた日本国内の機関投資家で購入されていたため、金利も低い水準であったのですが、さすがに日本国内で消費しきれなくなってきたため、中国政府が日本国債に手を出しだしてきているため、国際的な評価にさらされ、金利が急上昇する可能性が日に日に高くなってきています。


国債に連動してプライムレートも変動してくるため、変動金利もあがってきます。その日がいつか。25年以内には確実にハイパーインフレが到達しているでしょうし、ここ5年以内でも確実に到達していると思われます。

このため変動金利にすると、ハンパーインフレ時においては年率200%の金利へと変動される可能性があり、支払い金額がとてつもない金額になり、住宅を売却せざるを得ない状態に陥ります。

固定金利が安心そうですが、実は2000年以降に発売された、最近の固定金利型住宅ローンでも「大きな金利変動があった場合には、銀行側が金利を変動させることが可能である」という条項が入っており、固定金利といいつつも、ハイパーインフレ時には、固定金利であっても変動する可能性が高いようです。

投稿日時 - 2011-10-31 15:08:53

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