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解決済みの質問

築15年 中古戸建の価値

読んで頂き、誠にありがとうございます。

3階戸建ての中古物件を買おうとしていますが、
この物件の残価は大体どのくらいか教えて頂きたく、スレを立てるようになりました。

その物件を簡単に説明しますと、
・ 各階が全て独立しています。
・ 1階には、2台分の駐車スペースがあり、過去、店を開いたそうです。
・ 2階と3階は60平米くらいです。1・2・3階全部合わせると160平米くらいです。
・ 今年に入って、外壁とクロスのリフォームが行われました。
・ 築15年です。
・ 最近1年半くらい空いていました。
・ ハウスメーカーさんではなく、近くの工務店の大工さんに建ててもらったそうです。

全体の価格から、土地代を除くと、大体1300万くらいになりますが、
これくらいの建物が1300万くらいの価値があるのでしょうか。

それから、この物件を購入するにあたっての注意点があれば教えて頂きたいです。

では宜しくお願い致します。

投稿日時 - 2012-06-20 16:52:04

QNo.7544760

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質問者が選んだベストアンサー

こんばんは。一戸建ての建築費はメーカーにもよりますが1坪(3.3m2)で30~40万円。
1階当たり約16坪位(全体160m2÷3階=1階あたり53m2。16坪)高く見積もって
1坪40万円X16坪X3階建て=1920万円位でしょうか当時の建設費用の方は。
後は建物の素材によると思います。木造や、木造モルタルは耐久年数が25年程度
鉄筋コンクリートで30~35年位でしょうか。
個人的には耐久年数30年の鉄筋なら960万円木造なら768万円(建設当時ー耐久期間を計算)
この物件をどの様に生かすかによって変わって来ると思います。
例えばaooord_wagonさんが2階にお住まいに成り、3階を賃貸住宅として家賃収入を得る。
1階の店舗部分も賃貸に出して出店してもらう。これで両方埋まれば場所によりますが月10万円前後の
家賃収入が見込めるかと思います。
(満室時の収入。3階5万円、1階店舗8万円の場合)
月13万円X12か月=年156万円。この状態が10年続けば元は取れますし、利益も出ます。
気になるのは土地の所有方法を確認してみて下さい。土地が「賃借権」や「空中権」という
簡単に言うと土地の賃貸だと思って下さい。この場合は地主さんに土地の家賃を払わないと行けません。
必ず土地も「所有権」であることをご確認してください。そうでないと買う意味が有りません。
税金は年に1回「固定資産税」と場所によっては「都市計画税」と2つの税金が掛かる場合が有ります。
買われる前に土地の所有方法を確認してから買われた方が良いですよ。

投稿日時 - 2012-06-20 22:17:15

お礼

お忙しい中、正確で誠実な回答、誠にありがとうございます。
記入漏れがありましたが、仰る通り、木造の建物です。
私も、3階は賃貸にしようと思っています。
1階は出店してもらってもいいですが、現在のところ自分達が使う予定です。
土地の所有方法に関しては全く気付いていませんでした。
必ず確認しておきます。

再度貴重な意見誠にありがとうございました。

投稿日時 - 2012-06-21 10:19:58

ANo.4

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回答(5)

全て国産の木材で建てられたのではなく、集成材、合板、SPF材とかで建てられた消費型住宅ですよね

リフォーム無しでゼロ円
リフォーム済みなら、そのリフォーム代のみ
まぁせいぜい200~300万円程度でしょう

投稿日時 - 2012-06-20 23:10:48

お礼

貴重な意見、誠にありがとうございます。
記入漏れがありましたが、仰る通り、木造の建物です。
とても参考になりました。
ローンが下りない理由がわかりそうです。

投稿日時 - 2012-06-21 10:16:52

ANo.3

大手HM建築15年の木造住宅付きの土地を買いました。建物評価は0円でした。建物はしっかりしていましたので水回り入れ替え、間取り変更、内装刷新、外壁塗装を行いました。

築15年の通常的な建物評価は0円です。構造やデザインが悪いとマイナス評価だと思います。

>大体1300万くらいになりますが
考えられません。

投稿日時 - 2012-06-20 21:28:13

お礼

お忙しい中、貴重なご意見、誠にありがとうございました。
築15年だと評価額が0円でもおかしくないということですね。
とても参考になりました。

投稿日時 - 2012-06-21 10:23:52

ANo.2

#1ご回答の通り、建物評価額は大いに巾があります
実物見なければ確かな事は言えませんが、各々の建物に拠って維持され方が全く違います
新築された時の記録資料を手に入れて下さい、又 凡ての改修時期でもあります
・確認申請図書 ・構造設計図書 ・地盤調査記録 ・各検査済証 ・工事記録
建築専門家(設計者or施工熟練者)に建物調査して貰うのが解り易いと思いますが

投稿日時 - 2012-06-20 17:24:28

お礼

お忙しい中、貴重なご意見、誠にありがとうございました。
まだ新築当時の書類は何も見せてもらっていませんが、
仰ったとおり、やっぱり見せてもらう必要がありますね。
とてもいい参考になりました。

投稿日時 - 2012-06-21 10:40:13

ANo.1

築15年だと限りなく¥0じゃないのでしょうか?
私も普通の木造2F戸建て築15年を買いましたが、上物の固定資産税なんてクソみたいな金額でしたよ。
土地80坪(坪単価が12万くらい)、建物42坪、で屋根・壁塗装、クロス張替え、水回り補修、で1600万でした。
リフォームで300掛かったとしても、上物の購入価格なんて差し引き200ってとこです。

一番手っ取り早いのは役場に行って評価額を聞いてしまうのがいいのでは?

投稿日時 - 2012-06-20 17:04:15

お礼

お忙しい中、貴重なご意見、誠にありがとうございました。
だから、ローンが中々下りないみたいです。
きっと、銀行が評価する建物の価値は500万以下なのに、
それを担保に1000万以上借りようとするから、
ローン審査に通らないわけでしょうね。

投稿日時 - 2012-06-21 12:50:18

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