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解決済みの質問

敷引が敷金より高い場合について

賃貸マンション2年半年居住でしたが、今月末で引っ越しをします。

退去時の敷き引きについてですが、家賃六万円、敷金30万円、敷引35万円で契約をしています。

しかし、先日、大家さんから敷き引き+破損箇所分も払ってと、お話がありました。

家賃から考えて、敷き引きが高く思え、またさらに払うことに対してどうにも納得がいきません。

破損箇所は子供が破った障子、襖の穴が一センチほど、古いため勝手に崩れたキッチンの壁(ペンキ塗りの壁)等があります。
因みに、入居時は、浴槽の入れ換えやフローリングの張り替え等はなく、壁紙の新調、電機の付け替え等でした。

補修工事を考えても金額的にあまりにも高く感じます。

世間の相場、また法律的にどうかも含め教えてください。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2012-11-23 01:26:30

QNo.7811232

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「敷き引き」が主契約の中に入っているのであれば、これは両当事者が納得の基に交わされた契約となり有効と成ります。

ですが、あなたの契約した賃貸マンションが住宅使用を目的としたものであれば、大家の「敷き引き」の計算に不適切な箇所が発生します。
まず住宅として借りている場合、敷き引きできる金額は、家賃の2ヶ月~3.5ヶ月までですので、35万円の敷き引きは適当ではありません。家賃が6万円なので最高3.5倍ので21万円までです。

通常は、敷き金の30万円からこの敷き引き金21万円をひいいた9万円の中から生活劣化や自然消耗を除いた、傷や汚れに関してのみを支払われるのが通常です。その部分にも国土交通省のガイドラインによる精算基準として借主負担率が適用されますので、ぜひご自分で調べてみてください。

今回はともかくとして、次回から賃貸物件を借りる際に是非、参考にしてもらいたいことがあります。
物件を借りる際に、その物件をどのような方が所有しているのか解らないし、不動産屋の中にも不動産取り扱いの規定事項を知っていながらも大家に便宜をはかり、賃借人に有利な情報があっても知らないふりをしたり、賃借人に不利な知識のみを押し付けてくる場合もありますので、面倒なトラブルに巻き込まれない為に、次回からは自分自身でトラブル回避の事前準備を必ず行ってください。

まず、入居前の室内の写真を細かく撮ることは必須と思っておいた方が良いでしょう。同時に、不動産が立会いのもと室内を見学したときに、既存の室内の状況を細かく観察して、既に発生している傷や変色、変形などの不具合は、両者が筆記して残すことは大原則だと考えます。

特に、2年半という短い居住が最初から予測できるものだったとしたら、入居当初にまずこれを実行しておくべきだったと考えます。2年半では、自己による大きな破損がそう多くは発生しませんし、期間が短いため過度に自然劣化も進むことが考えにくいためです。

まず大家が言っている室内美装の詳細見積書を提出してもらいましょう。「壁紙取り替え代○○万円」とかだけの大まかな物ではなく「どの箇所の壁紙交換か」「使用範囲などの大きさ」「使用メーカーや製品名」など事細かくです。施工する工務店などの名前入りであることも大切です。

修理金額ではなく、修理箇所に関して納得できるかどうかで判断して、まず大家と交渉しましょう。
生活劣化や自然消耗などが含まれていた場合や、入居当初からの既存の物、これに関しては不適切であることを主張してみてください。これで常識あるまともな感覚を持っている大家や不動産屋なら話がスムーズに流れ始めると思いますが、そうでない場合も多分にあります。
金額過多かどうかを見分ける場合は、見積書が提出されたら、自分で他の工務店を呼び、同等使用の見積もりを出してもらい値段を対比させてみてください。あまりにもかけ離れていた場合は適正価格でないこともきちんと主張しましょう。

このような大家の不適正な価格提示に対し、賃借人が対抗するために自発的行動をとることを面倒と感じて、大家の提示金額に仕方なく応じるパターンが多いことが要因となって、倫理観を欠くこのような不適切な請求が横行している理由と感じます。

このように対応して、それでも尚、相手が横暴な態度をとる場合は裁判などの法的手続きをとるしかなくなります。 
しかしこのようなケースですと小額裁判で決着が付くと思われますので、最悪の場合は思慮してみてはどうですか。
敷き引き金額がすでに適切ではないところを見ると、少々面倒な相手かもしれませんが、不動産に関してこちらに知識があると感じればスムーズに承諾することも十分考えられます。

mikageyukiさんにとって良い結果になることを陰ながら応援しています。
これが適切なアドバイスになれば幸いです。

投稿日時 - 2012-11-24 11:57:38

お礼

ありがとうございます。
とても詳しく教えていただき、勉強になりました。
今回は、不動産やを通さず、御近所の大家さんから直接契約したのでなかなか言い出せず、迷っていました。
退去までに、もう一度交渉してみようと思います。

投稿日時 - 2012-11-26 23:52:35

ANo.2

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回答(2)

 現場を見ているわけではありませんから広さも知らない部外者が高い安いと言えるはずがありませんが、法的には昨年の最高裁判決では家賃95,000円の物件での210,000の敷引を『敷引金の額について明確に認識したうえで、契約を締結するのであって、賃借人の負担については明確に合意されている。』とし、また『著しく高額とは言えない』として『敷引特約有効』の判決を出しています。果たして350,000が『著しく高額』なのかは裁判で争うしかないでしょう。ただ、流れは『敷引金の額について明確に認識したうえで、契約を締結するのであって、賃借人の負担については明確に合意されている。』にあるようです。要は、「敷引の金額も分って署名捺印したんでしょ?」ということです。

 また、この場合に借主の故意過失による毀損の原状回復義務については述べていないようですから、これが別途請求されるのは通常は『普通』のことですが、その点も裁判所の判断を仰ぐしかないでしょう。

投稿日時 - 2012-11-23 07:48:55

お礼

お礼が遅くなってすみません。
早々に教えていただき、ありがとうございます。

判例等、もう少し調べて交渉してみようと思います。

投稿日時 - 2012-11-26 23:54:02

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