えっと、４番回答者かな、５番かな。お礼文を拝見しました。アドバイスはあれ以上ありませんが、疑問点を解消することはできると思い、再コメントします。

> やはり契約解除は難しいのでしょうか。

　はい。

　連帯保証人だけ抜けるのは、大家側にとってなんのメリットもありませんので、手放しませんね。

　よく「アメリカでは、連帯保証人なんてバカな制度はない」みたいなことを言われるのですが、欧米は「契約社会」ですから、滞納すればすぐ追い出せます。

　ガレージの中身なんて、さっさと抑えて、中に何があるのかわからないまま、しごく簡単な競売にかけて売ってしまう仕組みまであります。宝物の野球カードや宝石類があったりすると、買った人は大儲けです。

　滞納した人は、それらの一部を売れば家賃を払えたはずなのに、大切なそれらを売って家賃を払う決断ができないうちに押さえられて安く売り飛ばされてしまう。

　代金は大家のものになり、自分には１ドルも入らない。それでも文句は言えない、自由意思で契約したんだから。そういう社会です。

　ところが日本では、「すぐに追い出すのは賃借人がかわいそうだ」「勝手に人の財産を売り飛ばすのはおかしい」「そりゃあ、そういう契約をしたけどさ、そうは思わなかった」的な話にすぐなってしまうのです。

　で、居座られた大家が大損害を避けるためにどうしても連帯保証人制度が必要になります。

　連帯保証人になるかならないかは１００％自由ですので、保証できない人の連帯保証人にはならないでいただきたいと、大家側としては思う次第です。銀行なども同意するでしょう。


> 借主が払えない場合はその全てを請求することが出来るのでしょうか？

　そういうことになります。まあ、実際は割引しているようですが。

> もしそうならば、

　おっしゃる通りですが、連帯保証人の支払い能力がいつまであるか「わからない」という点が問題です。

　明日の二羽より今日の一羽、という言葉もあります。　

　連帯保証人が居ながら強制執行するのも同じ理由です。

　また、大家側としては、借主と連帯保証人のどちらに対して請求するかは、まったくの自由です。

> 訴訟告知は訴訟になった段階で行うものなのでしょうか？

　何度か家賃・明け渡し請求訴訟を自分でやっていますが、被告の訴訟は珍しい（皆無ではありません）し、告知しなければならないような関係者もいませんでしたので、実体験はありませんが、訴訟を起こされてからやるのが正式な「訴訟告知」だと思っております。

　事前に「おこされそうだ」と伝えてもいいです（効果はない）が、その場合、逃げられてしまう（行方不明）危険がありますので、実際に始まってからのほうがいいと思います。


　ご計画の内容証明郵便は、害はありませんので出すのは自由ですが、効果もありませんので、通告をしたから・相手がなにも言ってこないから、などという理由で安心しないでおいてください。

　安心してしまって、ためておいたお金を使ったりすると、請求されたときに困りますからね。


　それと、今、「事前求償権」なんて言葉を思い出しました。これをもとに、質問者さんが借主相手に訴訟を起こすことも可能カモしれません。訴訟告知とあわせて、ご研究ください。
　　

投稿日時 - 2013-02-16 16:50:37

　不動産賃貸業を営んでおります。

　お気の毒ですが、連帯保証人の責任は免れません。仮に質問者さんが亡くなっても、それはマイナスの相続財産として相続人に引き継がれる性質のものです。

　信用できる人以外のために、連帯保証人になってはいけません。特に、いわゆる適齢期の女性は、悪がかった男に惹かれる（生物学的な）傾向がありますので、娘が連れてきた男の連帯保証人になる時は覚悟が必要です。

　「契約期間」は、賃料値上げ禁止期間か、更新料の支払い日を決める程度の意味しかなく、契約期間が過ぎたからと言って賃借人を追い出せません。契約が解除、明け渡され、精算されるまで、ずっと１つの契約なのです。

　それと逆に、１つの契約ですので連帯保証人を抜けるということもできません。

　また、連帯保証人の交代ができるのは、契約の相手方、この場合は大家が許可した時だけです。質問者さんと相手の男・男の親が合意しても、それだけでは無意味です。


> 「保証人を代わってもいいと言っていると借主から聞いたのになぜ代わってもらわなかったのか」

　誰がそんなことを言うとご心配なのかわかりませんが、言われたら、「借主が言ったって無意味。大家が許可しなければ意味がない」と言えば反論になっています。

　皮肉も言いたければ、「滞納するような息子に育てた親が、『俺が連帯保証人になる』なんてりっぱな事を言っても、大家は交代を許可してくれるはずがない」とでも付け足しますか。

　「男の親が本当に連帯保証人になって、息子の代わりに払うつもりなら、連帯保証人以外払ってはいけない、なんて法律はないのだから、連帯保連証人にならなくても払えばいい。実際に払おうとしないのが連帯保証人になる気はない、払う気はないという証拠だ！」とか。


> 裁判を少しでも有利に進めるために、それまでに取っておくべき行動はあるでしょうか？

　ありません。

　現金を貯めておいて、札束を見せて値引き和解を申し立てれば（←比喩）、現生欲しさに応じるかもしれませんが・・・　。

　予想される裁判を有利にする手はありませんが、裁判に負けた後のことを有利にする手なら、２つ考えられます。

　１つめは、連帯保証人の交代については大家はイヤがるでしょうが、連帯保証人を二人にするのは許すでしょう。

　男の親を言いくるめて、二人の連帯保証人にしてしまえば、あとで質問者さんは男と男の親にも請求できます。

　もう一つは、「訴訟告知」など民事訴訟法を研究してみることです。

　訴訟告知を簡単に言うと、「いま、これこれの事情で、××と訴訟をやっています」と男に知らせることです。

　すると、後日質問者さんが男に（たとえば裁判に負けて１０ヶ月分払ったので男に10ヶ月分）請求するとき、男が「いや、俺が滞納していたのは2ヶ月分だけだった」とか「××に対する反対債権で相殺して、債務は消滅していた」とか言い出すのを封じることができます。

　そんな程度のことだけでしょう。
　

投稿日時 - 2013-02-16 00:25:38

http://www.otc.or.jp/page/mmg/m1203_s5.html
こちらの判例で確認する限りは、自動更新の場合は、継続的な契約は予期できるものであり、連帯保証人にも責任が発生するとなっていますので、逆に言えば、契約更新の際に連帯保証人を継続しない旨、宣言すれば責任はないと判断できますね。

今のうちに大家と管理会社に次回更新では連帯保証人は拒否しますという内容証明を送っておいたほうが良いでしょう。
そうなると次回更新時には、旦那が別の保証人をたてないと契約更新はできないでしょう。

投稿日時 - 2013-02-14 09:59:19

>賃貸契約は２年ごとの更新ですがそれについても連帯保証人が口を挟むことは出来ないと聞きました。


少なくとも、契約更新時に連帯保証人をはずれることは可能だと思いますよ。
今の内に大家さんなり不動産屋に保証人をはずれたい旨、伝えてください。

保証人をはずれたいと言われれば、新たな保証人を確保できない限り契約の更新もしてくれないでしょう。

投稿日時 - 2013-02-14 08:33:13

相手に対しての代位弁済した分の少額訴訟を行うことや、また契約更新に対して連帯保証人をけいぞくしないと言う通知をしておくべきです、契約期間に於いての連帯保証人ですから、本来契約が切れても連帯保証人を継続しなくてはならないという義務はありません、契約者が新たな連帯保証人に変えれば良いだけですから。
http://www.otc.or.jp/page/mmg/m1203_s5.html
弁護士に相談して、契約終了までの連帯保証は仕方ないとしても、更新に関しては、連帯保証人として更新しないと言う書面を送って貰った方が良いと思います。
法律家では無いので絶対とは言えませんが、契約は満了をもって、継続の為に更新するわけです、いわば新たな契約を簡素化したものです、つまりは契約満了をもって連帯責任も満了する訳で、更新契約を保証するか否かは連帯保証人に決定権が有る訳です。

投稿日時 - 2013-02-14 08:30:20