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締切り済みの質問

義父名義の土地

夫の父親の名義の土地に、夫名義の家を建てて住んでいます。
かれこれ30年近くなります。いずれ、相続する予定の土地です。

義父はすでに90歳を過ぎ、最近 認知症で要介護3と判定され、施設に入所しています。
30年ほど前に公正役場に届けた遺言書があり
うちの土地を買った時に 手書きの追記で「××の土地を息子に」と言う遺言書を作成し
(日付すら入っていない正式な書式ではないもの) 登記書と共に夫にくれました。

義兄はすでに亡くなり、息子と娘がいます。夫にはもうひとり姉がいて、義父の相続人は代襲相続の甥姪を合わせて4人になります。

遺言書には跡取りとなる孫息子に農地はほとんど相続、夫と義姉には田んぼと畑が記されています。
孫娘への記述は一切ありません。嫁である義兄嫁は義兄が亡くなった時に 義父から生前贈与されていた義兄の資産(当時所有していた農地の約8割)があるので問題はないと思っているようです。
(義兄嫁とその息子が相続したことになっており、当時未成年だった娘は放棄している)
しかし、義兄嫁は自分が義兄の財産(田んぼと畑)を相続していたことはつい最近まで知らない状態でした。
姪っ子は何も考えていないタイプですが夫が抜け目ない人です。
以前の未成年の頃ならいざ知らず、今 義父(彼らにとっては祖父)の相続を黙って放棄するとは考えられません。

なので、とても浅ましい考え方ですが、彼らともめる前に自分の所の取り分だけはキッチリさせて(要するに名義変更)おきたいと思ってしまいます。

家を建てた当初、すでに義父は70代だったので勝手に「いずれ相続で」と言っても遠くない未来だと思っていました。
しかし、90を超えても認知症以外まったく健康そのものの義父、ヘタすれば身体の弱い夫の方が先に行くのでは・・・ と義兄の事もあり心配になってきました。

夫も間もなく定年です。
できれば今の土地を売って、狭くてももう少し暮しやすい所に住みたいと思っています。
しかし、土地の名義は義父。しかもその義父は認知症で要介護3
この状態で 土地の名義変更(生前贈与?)は可能でしょうか?
すなおに相続するまで待った方がいいのでしょうか?

投稿日時 - 2013-09-05 12:24:52

QNo.8250524

困ってます

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回答(5)

認知症だという診断が出ているのでしょうか?

もしもそうならば,所有権移転登記を司法書士に依頼しようとしても,
まともな司法書士ならまず登記を受託しないでしょう。
所有権移転の意思だけでなく,司法書士に対する委任の意思さえも確認できませんから。

となると自分たちで登記申請をしなければならなくなるわけで,
権利の登記に関しては,法務局は形式的審査権しかありませんから,
たとえば義父本人の意思に基づかずに書類を作成しちゃっても,
その書類さえきっちりできていれば,登記はできてしまうでしょう。

でも,その姪っ子さん,それを黙って見逃すでしょうか?
「義父は認知症だったので,登記申請当時は意思能力はなかった。
登記申請は,本人の意思に基づいたものではない。
登記申請の添付書類も,偽造されたものである」
なんて訴えられでもしたらどうしましょう。

危ないと思います。
僕だったら,こんなことで警察のお世話にはなりたくありません。


で,相続まで待ったとします。

ここでもちょっとヤバいなぁと思うのは,
『うちの土地を買った時に 手書きの追記で「××の土地を息子に」と言う遺言書を作成し』
の部分です。
まさか公正証書遺言に勝手に加筆しちゃってるとかではないですよね?

別途形式に従った自筆証書遺言を作っているのであればいいのですが,
加筆しちゃったものを持ち出して権利を主張するのは問題ありな気がします。

まあそこは,公正証書なので公証役場で再度謄本を発行してもらえれば,
加筆のない状態のものは手に入るでしょう。

でもその遺言書に今回の土地の相続に関する記載がない場合,
それは遺産分割協議の対象になります。
姪っ子さん,黙っているでしょうか。

代償分割(土地を相続する代償としてお金を支払うといった遺産分割方法)も考えられますが,
いくらで折り合いが付くかわかりませんし。


問題がいろいろと考えられるので,
ここはやっぱり,弁護士への相談をお勧めします。

投稿日時 - 2013-09-05 23:08:35

ANo.4

損をしたくないとお考えなら、どちらにしても結果は同じです。


まず、贈与を受けた場合は贈与税が必要です。仮に土地の値段が2000万と仮定した場合は2000万-110万(基礎控除)×50%から225万の控除した金額720万の贈与税を支払う必要があります。

仮に買い取った買いも路線価の80%以下であれば差額に対して贈与税が課せられます。

贈与税は相続時精算課税制度をつかって、相続時に清算をすることも可能ですが、当然ながら贈与された土地も相続の一部となります。

よって、結果は同じです。



結論を言えば、適正な価格で買い取るか?税率の高い贈与税を払うか?相続が発生するまで待つか?の3択しか方法はありません。

投稿日時 - 2013-09-05 15:09:08

ANo.3

司法書士や弁護士と言った、相続・不動産の権利やそれに絡む法律の専門家へ相談が必要だと思います。

質問を読む限りでは、関係者が良くわかりませんし、推定の相続人や権利では、あくまでも仮定でしかありませんからね。

それに認知症を患っていれば、正しい意思確認をされたかどうかを争いにされる可能性もあります。
書式が法的な要件を満たさない遺言書は、期待すべきではありません。

法務局などの手続きは、書類上の要件を満たせばいくらでも手続きができてしまいます。しかし、争いとなれば、認知症などの状況を正しく証明等をすることも難しく、それぞれの言い分が異なります。医者であったとしても、認知症を患っている人がその症状のないところでの意思決定をし高の証明なんて難しすぎますし、責任問題を考えれば難しいでしょうからね。

本来であれば、認知症を患う前に計画的に名義を変更するか、法的に有効な遺言書の作成をしてもらうべきだったのです。親子兄弟姉妹などの関係、元気なうちになどとかんがえてずるずるであれば、難しい状態になるのも自業自得なのです。

すでに状況が悪いことでしょう。ただ、円満な兄弟姉妹などであれば、建物を建てて住んでいる土地を欲しがるようなことは少ないでしょう。手に入れても、売れるかどうかはわかりませんし、あなた方が買い取るとも限りません。賃貸などとしたとしても、争いとなればまた裁判でしょうからね。
多くの場合、他の遺産の取り分を減らして、土地から相続させてもらうような形でしょうね。土地を相続することで取り過ぎた相続分が発生する場合には、金銭解決すればよいのですからね。
認知症の度合いが若士にはわかりませんし、まだ発生していない相続対策では、いろいろな状況からあなた方皆さんで考えるべきものでしょう。一部の人で進める場合には、他の人の考えなどの推測から対策を考えなければなりません。専門家とよく相談されるべきでしょうね。

投稿日時 - 2013-09-05 13:59:52

ANo.2

最初から最後までやたらと「義」の字がついて回るご質問に、少々いやかなりの違和感を覚えます。

>姪っ子は何も考えていないタイプですが夫が抜け目ない人です…

姪の夫が、抜け目ない人という意味ですか。
あなたの夫、ではないですね。
それではその言葉をそっくりあなたにお返しします。

>彼らともめる前に自分の所の取り分だけはキッチリさせて(要するに名義変更)おきたいと…

あえて「義」の字を付けまくっているのですから。登場人物には十分気をつけたご質問かとは思いますが、ご“自分”に取り分なんてありません。
舅と嫁 (あなたのこと) との間に養子縁組でもしてあれば話は別ですが、養子縁組など普通はしないですよね。
嫁は舅の相続人ではありません。

>この状態で 土地の名義変更(生前贈与?)は可能…

舅さんが、自分の意思で字を書けるなら別に問題はありません。
推定相続人でない者がただで財産をもらえば、贈与税がたんまりかかってきますので、十分覚悟の上、舅さんと交渉してください。

投稿日時 - 2013-09-05 13:24:27

ANo.1

返事ができるなら、生きてるうちに、登記屋さん呼んでやったら、やったもんがちです、
意味わかりますか、生きている間なら、面倒な配分入りません、
父から、息子へ、名義変更、誰にも、いう必要はないでしょう。

ただ、、父と、トウキヤさんには、話を通しておく、税金やトウキダイハ、あなたたちが払う。

登記完了したら、売っちゃえ場いいでしょう。

生きてるから、楽にできます。死んだら、、、相当大変になりますよ。

特養で、その手続き見たことがあります。登記屋と息子と、図面、ハンコウなど持参していました。

でも、意思確認、返事ができれば、登記屋がやってくれるでしょう。急いだ方がいいよ。

ものすごく、沢山金があるなら、弁護士、コウケンセイド、などですが、、そんな無駄なこと、普通はしないですよね。

投稿日時 - 2013-09-05 13:13:42

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