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解決済みの質問

新築 施工主支給について

現在、新築でマイホームの打ち合わせ中です。

お願いしようとしているのは工務店さんで、流れとしては私たちが希望の間取り、どんな感じの家(デザイン)にしたいか、施工主支給ができるか、土地込の予算金額を伝え、その条件でOKと言われたので工務店さんと一緒に土地を探しながら進めています。

私たちは土地と建物のローンを同じにしようとしているのですが、ローンを組む際、工務店さんが私たちが伝えていた予定額より600万も多いローン申請をするように伝えてきました。
私が理由を聞くと、多めに組んで残ったら後から繰り上げ返済に充てるから大丈夫です!!と言われました。
工務店さんは施工主支給について、家のほうに降りたローンは一旦すべて建築会社に支払われます。その後、施工主さんが気に入った商品(キッチンや床材などアウトレット品)を見つけたら、そこから施工主さんにお金を支払います。と言っていました。

しかし、本当にそんなことが出来るのでしょうか?
知人に相談したところ、それは難しいのではないか、そんなことをすれば建築会社が購入したことになるので、色々と諸経費がかかってくるはずだ、工務店としては、繰り上げ返済すれば良いとか、施工主支給にできるとか上手いことを言ってローン額一杯まで工務店の儲かるような建築に使う気では?と言います。

このまま工務店さんの言うとおりに多額のローンを組むのが怖いです。
自分が無知すぎるのがいけないのだとは思いますが、初めてのマイホームで混乱しています。
ちなみに、家のほうの具体的見積もりはまだ出ていません。
土地が決まらないと、土地が決まっても間取りが決まらないと、すべてが決まってからしか見積もりは出せない、と言います。
私たちの希望する間取りや坪数、キッチンやお風呂のメーカー(見積もりは取ってあります。)は大体決まっているのにです。
これも疑問に思います。

どなたか建築に詳しい方がいらっしゃいましたら、アドバイスをお願いいたします。

投稿日時 - 2013-09-06 00:26:32

QNo.8251465

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

不動産と建築士事務所をやってます。お客さんのローンのお手伝いなどする機会は多いです。
事実は踏まえますが、想像による記述になりますから、ご容赦を。

現在、建設地も確定しないのですよね? 基本的に土地が確定していない時期に建物のプランや見積もりなどしても意味がないと思います。土地によってかかる費用は違いますし(土留めや設備の引き込みなど)道路がどの方向にあるか?で当然にプランも変わります。
ですから、現在はあくまでも質問者さんが希望するようなタイプの住宅やその仕様を希望の金額で作りたいということは相手側には伝わっているのでしょう。
しかし希望金額から600万オーバーのローンの借り入れを提案するということは(事前審査を通すとかでしょうか?)、現時点で質問者さんが希望する土地と建物を現実化すると、おそらく質問者さんの希望金額から300万以上の予算オーバーになると工務店は踏んでいるのではありませんかね?

当方でも、土地取得時のローン申請の建物の予定価額は、お客さんの希望予定額より300万程度(お客さんの収入状態に問題なければ)多い金額で借り入れ総額の事前審査は通します。何か希望の追加等発生しても対応できますし、事前審査ですから、その金額借り入れできるというだけで、実際借り入れする時点では、見積もりや契約書などで必要資金は明確になっているのですから、必要な金額を借り入れすれば良いだけですから。お客さんの建物予算の金額は設計管理費を入れるとおおよそ2600万~3000万ぐらいが多いです。この金額帯でも、一応念のため私が見込むのが300万程度です。

600万を実質予算から越えて借り入れする意味がありませんし、保証料や設定費用等も金額が多ければ高くなります。
そう考えると(予算オーバーすると工務店は思っている)辻褄が合いませんか?300万はオーバー分、100万~150万が外構費用、その他は設備の引き込みが必要であったり、地盤補強が必要であった場合の予算ではありませんかね?
まああくまで想像ですから・・・・・・これが当たっている場合は「ずるい」考えをする業者ですから、選択肢から外した方が無難かと。正直にそれじゃ建てられない、300万は余分に予算見てくださいとい言われたほうがスッキリしますよね。

またローンですが、借り入れ金額がそのまま工務店に振り込まれるなどということはありません。質問者さんが振り込み手続きをすることになります。
但し、資金の使途はチェックされるので、口座に余すとか、請負契約書やその他発注書など以外の先に支払う事が出来ません。建物のローン借り入れ時には、見積書や請負契約書の写しなどを提出します。例えば、2000万の請負契約書なら、ローンで借りた2000万は工務店以外に支払うのはおかしいという話になります。当方のように建築士事務所がかかわるような場合は、建築費や設計管理費、オーダーのキッチン費用やその他別注の業者などの項目ごとに、契約書や見積書を提出して総建築費として銀行へ提出し、それぞれの業者に支払いします。
工務店がどれだけローンに詳しいのか?わかりませんが、私は必要金額の600万オーバーの借り入れを進めているわけではないと思います。その場合は、上記の2000万が建築費の例だと2600万の見積書と契約書の偽物を作成して銀行に提出するということになります。そこまでする意味がないですよね?

綺麗ごとではなく、それは当方でも不動産のほうでは多少のオー●ーローンを扱うことはあります。しかしあくまでそれはお客さんの諸々の都合で、どうしても建築費以外に必要な資金だからであり、その場合はやはり一度、どこかの業者に振り込ませてから、戻すという手法しかありません。しかしこの場合も振込みする業者の資力は注意しますよ。余ったら返せばよいで不必要な600万も借り入れさせる業者などいないでしょう。

このまま進めてもいづれ「予算オーバー」が判明するかと思います。しかしこれは工務店が悪い(あくまで金額だけの話で)という事ではなく、質問者さんの希望と予算が合っていないのかも知れません。
その工務店で建てる建てないはまだ先の結論としても、希望の土地建物が希望する予算内で本当に可能なのか?どうか?は、他社や不動産業者など確認して見たほうが良いでしょう。

予算が妥当で、更に600万オーバーの借り入れを進めるなら、理由は全く想像もつきません。
長々と失礼しました。

投稿日時 - 2013-09-07 00:03:37

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回答(9)

ANo.8

No.2です。追加質問があったので、お答えします。

貴方のやり方では、複数の工務店に相見積もりをさせることができますか。狭い範疇で探した土地を自分で決めたと自己満足することになるだけです。

土地を所有ぜずに、モデルハウスに行き、ハウスメーカーを決めてしまう客と大差がありません。結局は工務店の裁量の中におり、工務店の言いなりになってしまうのです。初めて家を建てる客は工務店にとって赤子の手を捻るようなものです。

私は住宅団地区画を計画段階の早い時期に知らせてもらい、自己資金で良い土地を先取りしました。その後に、家の間取りや家の外形を自分で概略設計し、複数の工務店に相見積りさせて、良い土地に良い家を安く建てることができました。

周到な計画性と競争原理によって良いものが手に入ると思っています。だから。ドサクサだと申し上げたのです。

投稿日時 - 2013-09-06 22:55:29

ANo.7

土地がない方が建物を建てる場合の一般的な順序です。(下の方に書きましたので参考にしてください)

>どんな感じの家(デザイン)にしたいか

 これはどこの工務店・HMでも可能です。

>施工主支給ができるか

 何を施主支給したいのか
 
施主支給はトラブルの基になりやすい事を百も承知の上ですよね。
どうしてもしたい場合不都合が生じた時は全て自己責任です。
よくこのサイトでも金額を抑えたいがために質問されていますが、ほとんどの回答はリスクが多いと出ています。

 取付工事をご自分で出来ないものは辞めた方がいいと思います。
 それと大きなもの。ご自分で動かせないようなもの。などなど

>私たちは土地と建物のローンを同じにしようとしているのですが
 
 融資を実行する金融機関によりますが、基本的にはかなり難しいです。

>予定額より600万も多いローン申請をするように伝えてきました
 これはたまにある事です。
 融資金額は申請者様で減額を希望すれば可能です。
 

>多めに組んで残ったら後から繰り上げ返済に充てるから大丈夫です
 これは住宅ローンを扱った事がない業者さんだと思います。
 銀行に見つかったら約定違反です。
 
>家のほうに降りたローンは一旦すべて建築会社に支払われます。

 住宅ローン(建物分)は建物が完成してから融資実行されます。
 大昔の住宅金融公庫の時代は『代理受領』という事が出来ましたが、今の時代行いません。
 やってはいけない事です。
 
>施工主さんが気に入った商品(キッチンや床材などアウトレット品)を見つけたら、そこから施工主さんにお金を支払います。と言っていました。

 質問者さんは騙されています。
 施主支給とは言いません。

 あわよくば、質問者さんに銀行からお金を借りさせてそれを利用したいと考えている業者さんです。

 (1)キッチンの場合の施主支給の場合

  誰が発注するか?(細かい部品まで不足なく、間違いなくできますか)
  誰が受け取るか(基本的にご自分が会社を休んで受け取る)
  取付までどこに保管するか(倉庫がありますか)
  給排水配管・ガス配管?電気配線?などの図面など下準備がご自分でできますか?

 プロでも間違いは往々にあります。

 (2)床材など
  必要な量を的確に注文できますか?
  床材などのアウトレット品は色などが希望どおりに購入できない場合があります。
  職人さんに手待ちさせないように供給できますか?

  などなどいろいろ難しい事があります。

  施主支給はかえって、高いものにつく場合があります。

  【不動産(土地・建物)の一般的な取引の時系列です。】

 (1)土地を見つける
 (2)建物の間取りをプランする
 (3)建物の仕様をおおまかに決める。
 (4)銀行へ土地と建物の融資のために事前審査を提出する
 (5)銀行から事前審査が降りる。(希望通りの金額)
 (6)土地の売買契約を締結(土地の金額の10%の手付金を払う)
 (7)土地の融資の本審査を提出
 (8)本審査合格後、土地の残金を支払う(銀行で融資分)

 (9)建物の細かい仕様を決めて工務店から細部の見積書を貰う。
 (10)納得したら建物の請負契約を締結する。(契約金を支払う 契約金の10%ほど)
 (11)建物の融資の本申込をおなう。
     (1)建築確認書を提出
     (2)請負契約書を提出
 (12)建物着工
 (13)中間金を支払うかどうかは、工務店と打合せ。
     工務店によっては施主が銀行から融資(住宅ローンとは別に)してほしいと言う
     場合があるが工務店の方で銀行で借りてほしいといえばいい。

     健全な工務店なら請負契約書を提出して工務店自身が融資を受けることもできます。

 (14)施主と工務店の間で引渡し検査
 (15)建物完成(検査済証をもらう)
 (16)建物融資金の実行
 (17)借入金返済が始まる(銀行と打合せた日から)
     ※土地の分の返済は銀行と打ち合わせた日からもちろん始まります

 上記を参考にしてよりよい家づくりをなさってください。
 くれぐれもこの業者は怪しい。
 ぼったくり。

投稿日時 - 2013-09-06 12:43:32

ANo.6

>>そこから施工主さんにお金を支払います。と言っていました。というのは初めからする気が無くて、
小さな工務店では、そういう金額の負担能力は小さいので、余分のローンを申請して、そこに当てるつもりという事なのでしょうか?

それだと騙そうとしていることになりますよ。
そうじゃあなくて、新築では、見積以外の想定外の出費がある可能性があるから、施主支給分の金額も含めてローンの枠を設定しておくってことでしょう。
たぶん、施主支給分の戻しと考えると、600万は大きすぎるので、それ以外の想定外の費用を工務店は想定しているものと思います。

ちなみに、施主支給品にした場合、本体費用は安くなるでしょうが、支給品によるなんらかの問題が発生した場合、発生する費用は全て追加料金ということになると思います。

そして、工務店の利益(取り分)が妥当か?どう考えているか?なんて本当のところは分かりません。もし、上記のことを含めて、その工務店が信頼できないなら別の業者にお願いするほうが気分的に良いのではないですか?

投稿日時 - 2013-09-06 12:22:35

ANo.5

<施工主さんが気に入った商品(キッチンや床材などアウトレット品)を見つけたら、そこから施工主さんにお金を支払います。と言っていました>
これっておかしいと思いませんか。先ず見積をする場合は何らかの指定のものがあるでしょう。例えば工務店が便器50万と見積もって、貴方が見つけたものが30万なら相手は20万の儲けです。
どう考えても一般的な流れではありません。
知り合いの知り合いの工務店なんてほとんど知らない工務店と同じです。たいがいこれでトラブルが起きます。

一度、話をを白紙に戻してから、セオリー通り進めることをお奨めします。

ローンの金を一旦自分によこせってそんな契約聞いたことありません。持ち逃げされたら終わりです。
施工中にトラブルが起きても相手がお金を握っているのだから文句も言えません。
(今後お金を払わないと言う対策が取れないのです)

できれば、設計事務所を入れることをお奨めします。施主の立場で立地から設計、施工監理まで信頼して任せられますよ。(設計料なんて10パーセントかかっても安心できる訳ですから安いもんです)

投稿日時 - 2013-09-06 11:35:58

ANo.4

こんにちは、セキスイで建てたものです。全くの素人です。

>私たちが伝えていた予定額より600万も多いローン申請をするように伝えてきました。

住宅ローンの低金利で600万円も多くローンを組ませるやり方は法令遵守的にもおかしいのでは?銀行をだましているように思います。その片棒を担ぐのはやめた方がいいです。他の方のご意見と同様です。後々のトラブルの元です。

この工務店のやり方はおかしいと思います。長らくその地で営業されてきているのですか?
土地探しと言うことはこの工務店は宅建免許持っているのですね?

>土地が決まらないと、土地が決まっても間取りが決まらないと、すべてが決まってからしか見積もりは出せない、と言います。私たちの希望する間取りや坪数、キッチンやお風呂のメーカー(見積もりは取ってあります。)は大体決まっているのにです。

これはあちらが正しいと思います。担当者と10回以上は一緒に打ち合わせをして考えます。メールもやりとり数え切れないほど。見積もりは非常に細かく出してきましたよ。釘何本使いますとかはないですが、一つ一つの窓やふすまの値段など、数ページにも渡ります。

投稿日時 - 2013-09-06 11:25:10

ANo.3

>>しかし、本当にそんなことが出来るのでしょうか?

新築って、どうしても想定外の出費が発生しがちです。双方に問題があっての不可抗力で、数100万の増額となったとき、施主側にそれが出せないとなると、工務店は赤字になってしまいます。小さな工務店では、そういう金額の負担能力は小さいと思います。なので、工務店としては、余分のローンを申請しておきたいのでしょうね。
もう、これは「信頼」の問題です。気になるなら、工務店の言い分を文書でもらっておけばいいと思います。

>>土地が決まらないと、土地が決まっても間取りが決まらないと、すべてが決まってからしか見積もりは出せない、と言います。

それはそのとおりだと思います。土地形状の問題で、希望する形状の建物が無理ってこともありますし、それにより、玄関や階段の位置が変わり、間取りも変わるでしょう。
場所によっては、北側斜線制限があるかもしれませんし、防火地域なら耐火建築物にしないとだめとなり、建築費用がアップする要因になります。
さらに、その土地の地盤が悪ければ100~300万くらいの地盤改良費が発生するかもしれません。また、上下水道やガスの接続などの費用も変動します。
道路状況によっては、大型の工事車両が入りづらく、人手作業が多くなって工期や費用が増大となるかもしれません。

なお、使っている資材が気になるのなら、見積書に記載された資材の仕様にしっかりと目を通しましょう。
(私の場合、工務店を信頼していたので、もらった見積書は17ページありましたけど、あまりしっかりとは見ませんでした。ただ、工事中は、現場を妻が毎日チェックして工事の様子を写真に撮っていました。)

投稿日時 - 2013-09-06 10:53:36

お礼

回答有難うございます。
といことは、

>>工務店さんは施工主支給について、家のほうに降りたローンは一旦すべて建築会社に支払われます。その後、施工主さんが気に入った商品(キッチンや床材などアウトレット品)を見つけたら、そこから施工主さんにお金を支払います。と言っていました。

というのは初めからする気が無くて、
小さな工務店では、そういう金額の負担能力は小さいので、余分のローンを申請して、そこに当てるつもりという事なのでしょうか?
もしそうだとしたら、こちらとしては施工主支給の金額も含めてローン額を決めているので、とても困ります(・・;)
工務店に確認をとった方が良さそうですよね…

投稿日時 - 2013-09-06 11:26:41

ANo.2

施工主支給?とは良い方法ではないと思います。消費税前の駆け込みでどさくさに紛れ、慌てて契約すると危ないですよ。
それと工務店に土地を探させるのも、本当は良い方法ではありません。土地は別に手立てをして、複数の工務店に相見積りさせて競争させるのが、良い家を安く手に入れる方法です。これができるには資金的余裕が必要です。

投稿日時 - 2013-09-06 09:56:18

補足

ご回答有難うございます。
補足させて下さい。
土地についてですが、実際に不動産屋さんに行って探して来るのは私達で、私達が探して気に入った土地を工務店さんが見に行って工務店さんが良い土地かどうかを見る、という形で行っています。
これは、工務店さんに土地を探してもらったことになるのでしょうか?

投稿日時 - 2013-09-06 10:52:59

余程資金繰りが苦しい工務店のように思われます。一般の注文建築の場合は手付金、中間金、残金を各3分の1づつ支払いますが、土地を手配して建物を建築する場合は分譲住宅と同じです。住宅ローンの絡む住宅の場合は土地は工務店が事前に取得し、建物を完成でからでないとローンは実行されないケースが多い。まして、住宅ローン資金を工務店が代理受領することはあり得ない。余分に借りた資金はほぼ帰ってこないものと判断しなければなりません。質問者が建築関係に知識がない場合は手抜き工事、材質、資材を低価格の物を使われても気付かれないため、工務店は大幅な利益となります。
まして、間取り、資材の選定等が決まりながら見積金額が提示されないことはあり得ず、即刻交渉を打ち切るべきと考えます。もっと善良な工務店を選ぶべきです。

投稿日時 - 2013-09-06 09:41:59

補足

ご回答有難うございます。
補足させて下さい。
土地についてですが、実際に不動産屋さんに行って探して来るのは私達で、私達が探して気に入った土地を工務店さんが見に行って工務店さんが良い土地かどうかを見る、という形で行っています。
これは、工務店さんに土地を探してもらったことになるのでしょうか?
また、こちらの工務店さんは主人が子供の頃から親しくしてもらっている方(塗装屋)の仕事仲間の紹介です。
なので、あまりに酷い事(住宅ローン資金を工務店が代理受領することはあり得ない。質問者が建築関係に知識がない場合は手抜き工事、材質、資材を低価格の物を使われても気付かれないため、工務店は大幅な利益となります。等)は無いと思いたいです(>人<;)
まだ契約書などは交わしていませんが、こういう場合、断ったらマナー違反ですか?

投稿日時 - 2013-09-06 11:02:15

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