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解決済みの質問

一人でマンション管理規約の改正案に反対できるか。

現在、私が1室を所有するマンション管理組合で管理規約を改正する臨時総会が招集されました。
改正内容は「所有するガレージを貸与する場合、貸与する相手方はマンション住人または近隣のマンション住人に限定する。」という内容を新たに追加することとしています。
私は、そのマンションの1室を所有していますが、非居住で賃貸しています。ガレージは2区画所有していて1区画はその1室とは別の住人に賃貸しています。もう1区画は賃貸人募集中です。
(現在、当マンションと近隣マンションに対して賃貸人を募集して2ヶ月あまり、応募がありません。)
そのマンションはJR駅に近く、駅近隣月極駐車場は自家用車+JRの通勤する方の需要があるため、マンションガレージをマンション非居住の通勤用駐車場として賃貸できる可能性があると考えています。
そこで、先の改正案が成立すると当方のガレージ賃貸先が限定されて、空きガレージ状態が続く可能性があるため、その改正案に対して「特別な影響を受ける者」として、単独でも反対できるでしょうか。


(補足)
マンションには分譲ガレージと管理組合が所有する賃貸青空駐車場があります。ガレージと賃貸駐車場を足した数はほぼ住居数と同じです。(1住居1台分は確保可能です。ただ、地方都市なので1家に複数台の自動車所有が普通です。)
ガレージとマンションの住居部分は一体となったものではありません。(自分も住居部分とガレージ部分は別々に購入しました。)
マンション居住者から賃貸応募があれば、優先したいと考えており、積極的にマンション外の方に賃貸したいわけではありません。
現行の規約には「規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響をおよぼすべきときはその承諾を得なければならない。その組合員は正当な理由が無ければこれを拒否してはならない。」とあります。

投稿日時 - 2013-10-20 10:45:54

QNo.8313032

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質問者が選んだベストアンサー

一人で反対はできますが、所定の賛成が集まれば規約は変更されます。
ただし、規約が変更されても、あなたが適用免除を交渉する余地はあると思います。

所有ガレージ貸与の「範囲を拡大する」旨の変更であれば、全ての者に影響が等しく及びますが、「範囲を制限する」旨の変更であれば、現在の範囲を前提として賃貸を行っている所有者の「賃貸する(収入を得る)権利」を制限しますので、その条件に当てはまる一部の組合員の権利に影響を及ぼすものと考えられます。範囲が制限されれば、貸与先獲得が今より難しくなりますので、今回の変更は該当所有者の承諾を得るべきです。かなり悪く言えば「営業妨害」ですから。
ただし、「現在あなたが、変更後の範囲外に相当する賃借人との賃貸契約を結んでいる状況にない」点は、賃借人との債権債務等の法的関係や収入について、あなたへの影響が直ちにあるとは言えず、また、貸与を全面的に禁止する変更でもないので、承諾拒否の正当性は弱いと考えられます。
影響の度合は、規約変更の合理性・必要性と、あなたの受忍限度とを勘案して判断するものですが、今回のケースでは、あなたに受忍限度を超える「特別な」影響があるとは言い切れません。(規約変更の必要性や効果もよくわかりませんが。)
変更の内容や趣旨にもよりますが、承諾を要する規約変更の柔軟な運用として、「規約変更に賛成(承諾)した者」と「規約変更後に組合員となった者」には変更規約を適用し、「承諾を拒否する者」には適用を(暫時)免除するという方法が考えられます。これなら変更はできますし、承諾を拒否する組合員の権利も(当面)保護されます。
そもそも「一部」「権利」「特別な」「正当な」をどう捉えるかが曖昧で、承諾要否もケースバイケースなのです。おそらく「承諾を得られなかった時の措置」も規約に規定されていないでしょうから、理事会は「承諾不要」として進めた方がやりやすいのです。
あなたが変更無効の訴えを起こしても、組合の公益と個人の利益の戦いという印象を持たれ、規約解釈とは別次元で結果的に負けることもありえます。であれば、反対するよりも双方で協力できる道を探すべきだと思います。
検討会の時点で検討済かもしれませんが、落としどころとしては、
(1)承諾の条件として、「あなたへの規約の適用(貸与範囲の制限)は○年後」とする「期限付き免除」の取り決めを理事会(管理組合)と行う。
(2)その期限後は変更規約に従うことを前提に、あなたは「ガレージの所有を続ける」か「一部又は全部を売却する」かを検討し、期限までに結論を出す。(管理組合が買い上げるという手もあります。)
(3)その期限までの間に賃貸を行う場合は、期限を過ぎた場合に賃借人との間に紛争が起きないような内容の契約書・重要事項説明にする。
(4)あるいは期限までに、管理組合が受容できるルール等を整備の上、貸与先範囲を緩和する規約再変更を行う。
(5)ガレージの用法に関する規約を変更して、駐車場以外の利用(例:居住者専用トランクルーム)も可能にし、賃借希望者を集めやすくする。(これは全組合員に影響の変更)
といったところでしょうか。
要は、「承諾は必要だと思うけど、変更を承諾するので、経過(移行)措置や規制緩和も認めてください。」ってことです。これであなたが納得できるかはわかりませんが…。
「それならいいよね」って双方が受け容れられる結果になるといいですね。

投稿日時 - 2013-10-22 19:23:24

お礼

詳細に検討した回答をいただき、誠にありがとうございます。
深く内容を検討いただいており、非常に参考になりました。

先の、No11さんへのお礼に書きましたが、
当マンションでは、従来、居住部分所有者がガレージを所有し自己使用してきました。
賃貸用としてガレージを所有したのは私が最初の事例と思われます。
(居住部分とガレージをセットで賃貸しているケースは多々あります。)
ガレージ単体で賃借人募集したケースはありません。
そこで、マンション居住者以外がガレージを使用するのは危険・不安だとして、
今回の規約改定案が提出されたものと思われます。
質問本文に書いたように、現時点でマンション居住者から応募はありません。
そういうことなので、私の資産運用に特別の影響があるとして反対しています。

現在、貴方の提案している譲歩案とは別の譲歩案を示して反応待ちをしています。
結論が出たら、この場で報告させていただきます。

その時点で、一番参考になった方にBAを差し上げたいと思います。

投稿日時 - 2013-10-24 23:36:50

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回答(12)

ANo.11

No.3です。
お礼ありがとうございました。

「特別の影響を受ける者」についてですが、分譲ガレージの所有者は、それを自己使用とするのか、賃貸とするのかは自由です。
分譲ガレージのあなた以外の方々は自己使用を選択し、あなたは賃貸用とした。

それだけです。

仮に、他の方全員が賃貸用とした場合は、今回の改定の影響を受けることになります。
あなただけに制限が加わるわけではないのです。

たまたま、あなたが賃貸用としているため、あなただけに影響がある形になっているだけです。

従って、「権利として」特別な影響を受ける者ではないのです。

だからこそ、一人の区分所有者として反対は可能であり、改定内容が問題と指摘しました。

投稿日時 - 2013-10-22 00:12:22

お礼

度々の回答をいただき、誠にありがとうございます。
貴方の意見にも、なるほどと感心いたしました。
俯瞰するとガレージ所有者という点でみな平等ということですね。
「賃貸を目的にガレージを所有したもの」は特別の影響を受ける
では通らないとのご意見ですね。

穿った見方かもしれませんが、
従来は居住部分所有者がガレージを自己使用のために持っていたため、
マンション外部の人間がガレージを使用するという概念自体がなかったと思われます。
今回、私が賃貸目的でガレージを所有したことで、
マンション外部の人に賃貸するという概念が生じたため、
今回の改定案の提出に至ったのでは?と疑っています。
であれば、今回の改定は賃貸ガレージ所有者の狙い撃ちであり、
当然に特別の影響を受ける者が成立するのではないか?
との思いを強くしています。

当事者同士は核心部分を隠しているので、
第3者からみてどうゆう判断があるのか参考になりました。
今後、歩み寄りが不調に終わった場合の戦略の参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2013-10-24 23:12:17

ANo.10

分譲ガレージが,独立した区分所有建物の一室として,所有権の登記もされているという前提で回答します。

賃借人を制限するというのは,所有権の重要な制限で有り,かつ,後付けの制限ですから,「一部の組合員の権利に特別の影響をおよぼすべきとき」に当たる可能性は高いと思います。

例えば,事務所可の分譲マンションを買って,事務所として使っていたのに,後から,居住者以外の不特定の人が出入りするのは嫌だという理由で,「事務所としての使用不可」という管理規約を作られたら,困ってしまいます。こういった制限が,「特別の影響」に当たるのは明らかです。

裁判実務では,「特別の影響」にあたるかどうかは,区分所有者全体の不利益と,一部の組合員の不利益とを比較して判断されます。

以下個人的見解です。

マンション居住者に限定されると借り手が見込めない(所有者として所有権の活用が全くできない)ということであれば,事実上,財産を塩漬けにしろというような大きな制限です。

他方,全体の不利益については,時間貸しするわけではないですから,不特定多数の人が出入りするわけではなく,マンションの居住用の部分を賃貸する場合と変わらないでしょう。

「特別の影響をおよぼすべきとき」に当たると,個人的には思います。

投稿日時 - 2013-10-21 12:37:10

お礼

回答ありがとうございます。
貴方のご意見は、私の主張が認められる可能性があるということですね。
他の方のご意見で、少し不安になっていたので、心強い限りです。
なるほど、裁判になると
「区分所有者全体の不利益と,一部の組合員の不利益とを比較して判断されます。」
なのですか、、、。
単純に特別の影響を受けることだけで判断されないのですね。
参考にさせていただきます。

他の方の意見にあるように
そもそも、特別の影響を受ける者か、否かの議論もあることも認識しています。
私としては、総会までに双方の歩み寄りにより、最終手段の裁判を回避することがよいとは思います。
本日、間接的に管理組合役員に対し「制限ではなく努力目標」とする条文に変えられないか、
申し入れを行いました。

総会終了後に顛末を報告させていただきます。(BAは総会前にと書きましたが、総会後に皆様の中で
一番参考になった方を選ばせていただきます。)
ありがとうございます。

投稿日時 - 2013-10-21 23:43:13

ANo.9

専有権と所有権を混同なさっているようです。
分譲ガレージ=専有権であって所有権ではありません、所有権は所有権でも分譲ガレージの敷地は共有です、よって管理、運営は民法252条の定めによる=管理規約に従うです。他はNO7の回答通り。

投稿日時 - 2013-10-21 10:13:11

補足

回答ありがとうございます。
失礼ながら、分譲ガレージですので、所有権があり、私名義で登記もあります。
(当然、所有権の登記です。)
また区分所有建物の一部なので当然に敷地は共有です。
(建物1階部分で壁とシャッターで区分されています。)
しかし、住戸部分と同じで敷地も共有ですが、
ガレージにも敷地の所有権があり持ち分割合が設定されています。
全国的に見て、分譲ガレージを設定しているマンションは少数派と聞いていますので、
貴方が勘違いされていることも自然なことかもしれません。
私の質問内容で一部に賃借と賃貸を間違えて書いてある部分はありましたが、
基本的条件に誤りはありません。
それを踏まえたうえで、またご意見をいただけたら幸いです。

投稿日時 - 2013-10-21 23:19:21

ANo.8

>貴方の回答にある「総会決議無効確認の訴え」で私の主張が裁判で通る可能性は高いでしょうか。

高いです。
ほぼ、敗訴はないと考えます。
管理規約の設定や変更の趣旨や、所有権と言う物権の性質からみても、間違いないと思います。

投稿日時 - 2013-10-21 07:50:55

お礼

回答ありがとうございます。
貴方のご意見は、私の考え方でよいということですね。
皆様から色々なご意見をいただいて、
違う視点からの考え方になるほどと、感心しつつも
自分の考え方に、大きな間違えがあるのか悩んでいました。
少し、ほっとしました。

投稿日時 - 2013-10-21 23:04:42

ANo.7

No.3です。
再度の補足ありがとうございました。

大家のあなたが承諾すれば、外国人でも高齢者でも賃借人になれる、とのことですが、考え方が違います。
管理組合が認めているかどうかです。

ご質問は、「特別な影響を受ける者として反対できるか」でした。
「特別な影響を受ける者」としてではなく、一人の区分所有者として反対は可能、と回答しました。
その制限は、分譲ガレージを有する方々に公平だからです。
つまり、あなたの事情は関係ないということです。

で、あなたは自分の所有物であるので、どのように使用しても良いはず、と主張されましたので、管理組合として制限することは可能とお伝えしました。

あなたの資産運用に影響がでるから特別な影響がある、ということが問題なのではなくて、「そちらの住民および近隣マンションの住民」ということに制限された内容が問題ということです。

これも指摘しました。

あなたに特別な影響があるからではなくて、制限の内容が問題なのです。

制限理由は、「見知らぬ人がマンションの敷地に入ってくることが不安」ということのようですが、近隣マンションの住民も見知らぬ人になるのではないか、ということです。

管理規約を改定することは問題ない、あなたは「特別な影響を受ける者」ではない、管理組合として制限は設けられる。
これが大前提です。

その上で問題になるのは制限の内容です。

仮に住戸の場合、外国人はダメ、高齢者はダメという制限を、管理規約の改定によって果たそうとすれば、何故なのかが問題となるでしょう。
それと同じです。

制限の理由が他にあるのかどうかは分かりませんが、あなたにとっての問題ではなくて、管理組合として、区分所有者全員にとって、合理的な制限理由かどうかなのです。

投稿日時 - 2013-10-21 02:35:34

お礼

三度の回答、誠にありがとうございます。
貴方のご意見も非常に参考になりました。
結論は制限を加える理由と制限内容が一番の問題であるということですね。
その辺は、私も気にはなっていた部分です。

ただ、国の示す標準管理規約にも、当マンションの管理規約にもある
「管理規約の改定には特別の影響を受ける者の承諾が必要」という部分は、
大多数の区分所有者が賛成しても、
一部の区分所有者の権利は保護されるという精神からの条文であると考えています。
そして、自分のケースはこれに当てはまると思っています。

貴方の基本的考え方は、自分も納得しているところです。
しかし、貴方のご意見にある「私は特別な影響を受ける者ではない」とする根拠は、
どこにあるのか、もう少しご意見を伺えれば幸いです。

賃貸用ガレージの所有者は、管理組合に賃借人を制限されると、影響を受けると思います。
現在の時点でマンション居住者と近隣マンションからの賃借応募はありません。

投稿日時 - 2013-10-21 22:55:43

ANo.6

No.3です。
補足ありがとうございました。

さて、あなたの主張は「分譲ガレージであるので、所有権は自分にある、従って、その使用に関しては誰に貸してもよいのではないか」というものだと思います。

まず、分譲ガレージの性格ですが、管理組合に関係するかどうかです。
今回の問題が管理組合の総会の議案となっていることから考えて、管理組合が関与する問題ということでしょう。
たとえば、そのガレージの修繕は管理組合が実施することになっている、というようなことですが。

管理規約で分譲ガレージをどのように位置づけているのかの詳細は分かりませんが、分譲ガレージを区分所有としているのならば、建物の住戸部分と同じ扱いということになります。

住戸部分は専有部分ですが、用法において制限は加えられます。
管理規約の用法において、「住戸部分は住戸として使用し、他の用途に使用してはならない」という条項はないでしょうか。
結構一般的な条項ですが。

これは、住戸部分は商目的に使用してはならない、という定めです。
例えば、事務所使用、学習塾、お花・お茶の教室、個人エステ等々ですね。

つまり、専有部分であっても好き勝手に使用してはならないということです。

これからすれば、分譲ガレージであっても制限を加えることに問題はないことになります。

投稿日時 - 2013-10-20 23:16:23

補足

再度の回答ありがとうございます。
質問の主旨は貴方もご理解いただいているようです。
ありがとうございます。
貴方の回答のとおり分譲ガレージは所有権がありますので、
住戸部分と同じ考え方でいいと思っています。
管理規約にはガレージは車の駐車に使用するという制限はかかっています。
これも住戸部分と同じく用法に制限を設けています。
しかし、住戸部分の用法の制限はありますが、当然に賃借人の制限事項はありません。
外国人でも高齢者でも賃借人になれます。(大家の私が承諾すれば、管理組合に制限されません。ただし反社会的な方や他に迷惑をかける方は制限されます。)
そこで、ガレージも賃借人について同様の考え方とすべき、マンションの住人に制限するのは賃貸人である私の権利に影響を及ぼすと主張している次第です。
ガレージと住戸部分が一体的なものであるなら、条件も違うと認識していますが、
住戸とガレージは別々に購入しています。
私が承諾すれば、制限を加えることは何ら問題はないことですが、
私の資産運用に管理組合が必要以上の制限を加えるのは承諾できない事と考えています。
(マンションの住人以外に貸して何でいけないの?ってことです。)

投稿日時 - 2013-10-21 00:55:24

ANo.5

「特別な影響を受ける者」として、単独でも反対できるでしょうか。
  できません。
おそらく、そのマンションの駐車場には敷地権が設定されていると思います、その駐車場の敷地が貴方単独に分筆されて単独所有でなお且つ自走式で公道から直接出入りできるものならば第三者がとやかく言う筋合いのものでは有りませんが!
敷地権が設定されていればその駐車場の敷地は共有になります、共有ならばそのマンションの管理規約に従った用法により使用するものです。貴方にはそのマンションの管理規約に従った専用使用権が与えられているものです、よって用法を変更(規約の変更)するには総会における特別決議によって行はれます決議は可決されればその決議に従わなければなりません。貴方一人が「特別な影響を受ける者」ではありません、駐車場の専用使用権を持っている方全員が同じ条件です。

投稿日時 - 2013-10-20 20:34:30

補足

回答ありがとうございます。
管理組合の管理する賃貸駐車場ではなく、分譲ガレージの問題です。
(専用使用権ではありません。所有権です。)
敷地権ではなく、住居部分と同様にガレージ面積に応じた敷地を共有する関係にあります。
先の方の補足にも書きましたが、賃貸用ガレージとして所有する者は自分だけです。

貴方の回答はガレージまでの共有敷地を通行することは認められないとういう意味ですか???

投稿日時 - 2013-10-20 22:23:54

ANo.4

その臨時総会で可決したのですか ?
そうだとすれば、現行の管理規約の「特別な影響を受ける者」としての反対ではなく、そのガレージの所有者としての主張で、今回の「貸与する相手方は・・・限定する。」と言う部分は無効だと考えます。
何故ならば、元々、管理規約の設定や変更は、そのマンションを管理するためにあるもので、他人の所有するガレージを管理組合が制限することはできないです。
私が所有する建物を、他人が私に「貸す時には、近隣の住民に限る。」と言うことはできないです。
これと同じです。
所有権の行使は、私の自由です。
本件の解決は、「総会決議無効確認の訴え」で、その部分が無効であることの確認訴訟すればいいです。
可決していないとすれば、可決しても無効だと主張して下さい。

投稿日時 - 2013-10-20 13:01:49

補足

早速の回答、ありがとうございます。
臨時総会はこれからです。
私は事前の規約改定案検討会で反対を表明しています。
その後の理事会で、私の反対に対して「特別の影響を受ける組合員が正当な理由無く改定案の承諾を拒否できない」旨の現規約に基づいても、私の主張は正当な理由でないとして上程されたものです。
貴方の回答のように
臨時総会では議案そのものを特別の影響を受けるものとして承諾できないため、
無効との主張をするつもりでした。

そこで、貴方の回答にある「総会決議無効確認の訴え」で私の主張が裁判で通る可能性は高いでしょうか。
参考にご回答いただければ、幸いです。

投稿日時 - 2013-10-20 14:17:15

お礼

現時点において、私の質問の主旨を一番理解してくださった回答をいただいています。
誠にありがとうございます。
マンションに関する法律的知識のある方からの回答をいただきたかったので、
マンションカテゴリーではなく、法律カテゴリーを選択しました。
まだ、臨時総会までは数日ありますので、臨時総会直前まで皆さんの意見を
聞いてみたいので、本日のところはお礼まで、、、。

私の主張に肯定的でも否定的な意見でも、
法律から検討して、納得できる回答の方にBAを差し上げたいと思っています。

投稿日時 - 2013-10-20 22:42:57

ANo.3

結論としては、反対することはできます。
「特別な影響を受ける者」としてではなく、区分所有者の一人として、提起された議案に対して、ということですが。

この議案は、管理規約の改定ですから、特別決議事項ということになり、「区分所有者総数および議決権総数の3/4以上の賛成」をもって承認されます。
単純過半数ではありません。

まあ、なぜ近隣の「マンション住人」に限定するのか、「近隣の住人」ではいけないのかの問題はありますが。

「規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響をおよぼすべきとき」についてですが、改定内容は、ガレージを所有する方のすべてに対して公平な改定です。
ガレージを所有する方すべてが改定内容の影響を受けるわけで、あなたにだけ制限がかかるというものではありません。

従って、「あなたの権利に特別の影響がある」ということにはなりませんので、仮に正しい手続をもってこの議案が可決承認された場合は、あなたは拒否できないということになります。

投稿日時 - 2013-10-20 11:31:15

補足

早速の回答をありがとうございます。
規約改定案は大多数が賛成しています。
また全てのガレージに制限がかかることは理解しています。
しかし、ほとんどのガレージは所有者が居住して自らが使用しています。
賃貸用として購入しているのは自分だけと思われます。
元々賃貸用として購入しているので、賃貸先を限定されるのは私の権利に特別な影響があるとの考え方です。
改定案上程理由はマンション敷地に知らない人が入ることは安全上不安との理由です。
当方、不特定多数に賃貸する意思もなく、賃貸人はマンション居住者ではなかったとしても、
管理組合に対して賃借人届けを提出しますし、車種・ナンバーも報告します。
(誰が賃借人か明らかになれば知らない人にはあたらないと反論しています。)

投稿日時 - 2013-10-20 12:05:31

ANo.2

反対は出来ますけど、臨時総会で決議された改正管理規約は守らなければ
管理規約違反で問題が起きると思います。

多くのマンションでは防犯上、安全対策上、居住者に限定しているところが多いのではないでしょうか。
「貸与する相手方はマンション住人または近隣のマンション住人に限定する」
という項目は管理組合としても譲歩している内容だと思います。

投稿日時 - 2013-10-20 11:10:29

補足

早速の回答ありがとうございます。
規約違反をしたくないので、反対しています。
当方、マンションガレージは賃貸用として購入しており、
マンション居住者から賃借人がみつかれば、最善であるとは考えています。
ただ、質問にも書きましたが、現在応募がないためマンション以外にも賃借人募集したいと考えているため、
特別の影響を受けると主張しています。
すでに、居住者に限定していたのであればそれに従いますが、
今から改定するので上記理由から反対しています。

投稿日時 - 2013-10-20 12:15:32

ANo.1

マンションの規約なので、違法なことがなければ、規約通りに進むものだと思います。
規約では一人でも反対者がいれば可決できないとなってますか?
たいていは過半数の承諾が得られれば可決すると思いますよ。

投稿日時 - 2013-10-20 11:05:27

補足

今回の改定案は違法ではありません。
補足説明にも書きましたが、規約の改定は特別の影響を受けるものの承諾が必要です。
私は特別の影響を受けると主張しています。
その主張が認められるかどうかが主旨です。
参考までに、一般的にマンション管理規約の改定には3/4の賛成が必要です。

投稿日時 - 2013-10-20 12:09:16

お礼

BA選択後に皆様にお礼を書きたかったのですが、
方法がわかりません。ITオンチが恥ずかしいです、、、。
ここに皆様へのお礼を記載させていただきます。
皆様、回答をありがとうございました。
皆様の意見を参考に臨時総会に望みました。
想定はしていましたが、役員側の意思は強固(頑固?)で、
譲歩案は提出したにもかかわらず、検討される余地もありませんでした。
(総会出席者の中には、理解していただける方もいましたが、、、。)
結論は、役員側は裁判止む無し、受けてたちますという立場でした。
当然に私は総会中に無効の訴えをいたしました。
今後の対応は、皆様の意見を参考にしつつ検討いたします。

個人的な感想では、裁判をして勝訴する余地は十分と思っていますが、
時間と費用対効果を考えてみます。

また、別の機会に皆様のお知恵を拝借させていただきたく、お願いいたしまして
お礼の言葉とさせていただきます。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2013-10-27 20:59:56

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