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解決済みの質問

登記の名義変更について

25才のときに結婚を機に住宅を購入しました。自身の預金で頭金を払い、あとは住宅ローンで支払いとしていました。
住宅ローンについては、住宅販売業者から、当方の年齢も若く審査が厳しくなるので、登記上土地のみ親が2分の1を共同所有としてみては?と勧められ。。。そのようにしました。
20年かけて住宅ローンも完済しました。
親も高齢のため、親より後々のことを考え(遺産相続など)土地の登記から親を外しては?と話をしており、登記変更に関するHPなどを閲覧しておりました。
しかし、登記変更については、変更理由が"土地の売買"、"贈与"、"相続"といった理由が主なようでした。
私の場合、どのような理由で登記変更するのが、親・私に掛かる税金負担などを考慮しベストとなりますでしょうか?

また、手続きなどは、住宅を購入したときに御世話になった司法書士事務所に依頼したほうが無難かと思いますが、やはり手続きは個人では複雑になるのでしょうか。。。

投稿日時 - 2014-05-22 09:09:25

QNo.8605664

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

>住宅販売業者から、当方の年齢も若く審査が厳しくなるので、登記上土地のみ親が2分の1を共同所有としてみては?と勧められ。。。


住宅販売業者は、ローンが成立して銀行が一括でお金を払ってくれれば、後は別にどうでも良いんです。

ローン成立の2ヶ月後にローンが支払えなくなって、家が競売にかけられようが、

完済後に無駄な税金が掛かろうが、住宅販売業者は何にも困りませんからね。

まぁ、そんな業者を選んだのも、一生の事なのに勉強もせず業者のアドバイスを鵜呑みにしたのも、

あなたの100%過失ですから、どうしようもありませんけどね。

実際、そうしないとローンに通らなかったのかもしれませんしね。


>私の場合、どのような理由で登記変更するのが、親・私に掛かる税金負担などを考慮しベストとなりますでしょうか?

親の不幸と引き換えに、相続するのが一番税金が掛からないですけどね。

いつになるか分からんし、他に相続人がいれば揉める可能性もあります。

後は実際にどうするのかが重要ですよ。

名義だけ変えるなら贈与しか選択肢はありません。

後は実際に買い取るか。(買い取ったふりは駄目ですよ)

投稿日時 - 2014-05-22 12:42:57

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回答(4)

ANo.4

もともとは「あなたのもの」なのに、所有権登記を半分親のものにしてしまっていたというわけです。

他回答にありますように「親が死んだときに、相続財産としてもらう」のもいいでしょうし、親から売ってもらう、あるいは贈与を受ける方法もありますが、税金問題がどうしても絡んでしまいます。

一つの案としては「真正な登記名義の回復」をすることです。
いっとう最初になんらかの理由で親との共有持ち分にしてしまったが、真実は「全部自分のもの」なので、共有名義にしたことが錯誤であったというわけです。

法務局にて申請書の書き方を教わればできるでしょうが、司法書士に依頼すればしてくれます。

参考URL:http://okwave.jp/qa/q2634946.html

投稿日時 - 2014-05-22 15:13:39

お礼

ご教示ありがとうございます。
不勉強なためどうしたものかと思っていましたが、tryしてみたいと思います。

投稿日時 - 2014-05-22 15:48:27

ANo.2

私の場合、どのような理由で登記変更するのが、親・私に掛かる税金負担などを考慮しベストとなりますでしょうか?>
理由が実際と違うことにし、税金だけを逃れるようであれば脱税でしかありません。なので、親が亡くなってないですし、売買でお金の遣り取りがなければ贈与しかあり得ません。この場合贈与税が掛かることになり、贈与税は税率が一番高くなるのが普通です。売買としてお金を払っても相場より大きく外れれば、これもその差額が贈与とみなされます。
そもそも、元々その土地に親の名義を入れたのはどういう経緯なのでしょうか?この時に親が出資していなければ、この時にも贈与税が掛かっていることになります(その土地代金分、あなたから親への)。既に時効でしょうが…。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

住宅ローンについては、住宅販売業者から、当方の年齢も若く審査が厳しくなるので、登記上土地のみ親が2分の1を共同所有としてみては?と勧められ。。。そのようにしました。>
また、ローンは収入が同じであれば、若い方が多く借りられます。これはこれからの生涯収入が多いからで、返せるのはその一部となるからです(幾ら収入があっても定年間際では大して借りられない)。あまり若いと勤続年数等で信用が低いとかありますが、一般的に定年までの年数が長い方が多く借りられることは間違いないでしょう。
親の共同名義としたのは、結果的に連帯保証人にして審査に通したかった業者の思惑だけでしょう。無理のないローンならそんな必要はないですし、審査結果で保証人を要求されてからでも間に合うことなのでした。それに持分設定しなくても連帯保証人になることだけが目的ですので、名義は必要なかったことになるでしょう。

また、手続きなどは、住宅を購入したときに御世話になった司法書士事務所に依頼したほうが無難かと思いますが、やはり手続きは個人では複雑になるのでしょうか>
手続きはそんなに難しいことはありません。法務局に相談窓口もあるので、そこで親切丁寧に教えてくれますよ。必要な書類等を用意するのにその場では無理でしょうが、平日なら1日で終わらせることも無理ではありません。

投稿日時 - 2014-05-22 09:57:13

ANo.1

>登記上土地のみ親が2分の1を共同所有としてみては?と勧められ。。。そのように…

それで、そのとき親はお金を半分出してくれたのですか。
もし、1銭も出さないまま名義だけ親にしたのなら、子から親への贈与であり、親に贈与税の申告と納付の義務がありましたが、納税はしたのですか。
まあ、していないとしても 20年も経ったら時効で今さらおとがめはありませんけど。

>変更理由が"土地の売買"、"贈与"、"相続"といった理由が主なようでした…

"土地の売買"・・・実際にお金を払う
"贈与"・・・ただ
"相続"・・・亡くなってから

>私の場合、どのような理由で登記変更するのが…

どのようなって、選択肢はいくつもありません。
親が健在な限り"相続"はあり得ません。
実際に親へお金を払うなら"土地の売買"、ただで済まそうというのなら"贈与"です。

>親・私に掛かる税金負担など…

"贈与"・・・その土地の路線価、路線価の定められていない土地なら固定資産税評価額
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
から 110万円を引いて税率をかけ算した分だけ、あなたに納税の義務が発生します。
親には関係なし。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

ただ、親が 65歳以上、子が20歳以上なら、「相続時精算課税」を申告することにより、現時点での贈与税支払いは免れることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

"土地の売買"・・・親に譲渡による所得税と住民税が発生します。
とはいえ、20年前に買った値段と今回売った値段との差が税金計算の元になるだけですから、よほど高く売りつけたりしなければ税金の心配はまずしなくて良いでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

>手続きなどは、住宅を購入したときに御世話になった司法書士事務所に…

20年間おつきあいを続けているのならそれも良いでしょうが、別にその業者にこだわる必要はありません。

>やはり手続きは個人では複雑になるの…

法務局が近くにあり、何回か足を運ぶことが面倒と思わなければ、ご自分でどうぞ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

投稿日時 - 2014-05-22 09:48:05

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