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締切り済みの質問

住宅ローン借換時の債務者変更について

父名義の土地に18年前に二世帯住宅を建てました。家の所有権割合は父が1、自分が2で住宅ローンも父を連帯債務者として契約しています。

その後、住宅ローンの返済は父から毎月返済分を受取り(現金)、自分が返済してきました。父の年齢的な事もあり、早く負担分を終わらせたいと毎月の返済負担割合は当初は父が多かったので、すでに父が支払うべき返済は終わっています。
そんな中、住宅ローンの見直しをする事になり、借換を自分の単独債務で申込みました。審査が通りましたが、金融機関より今回の借換で、父との連帯債務から自分の単独債務に変更する事で贈与税が発生する可能性がありますと言われました。確かに登記上は…そうなるのですが、我が家のような実情でも贈与税は支払わなければなりませんか?
ご教示ください。

投稿日時 - 2014-06-17 05:05:03

QNo.8641566

困ってます

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回答(2)

ANo.2

1番回答者です。補足を拝見しました。

●家の持ち分割合を変更する予定はございません。

 はい。ならばけっこうです。

 贈与税の件で、「登記」という言葉が出てきましたよね。持ち分割合を変えないなら登記を変更する必要はないのに、登記という言葉が出てきたので、「ああ、持ち分を変更して登記を変える、という流れだな」と考えただけです。

 でも、それだと、なんで贈与税が課せられるのでしょう。

 銀行が借り換えさせたくないのはわかります。

 でも、残債は100%質問者さんの債務ですよね、父上のブンは返済完了したのですから。それを質問者さんの債務に書き換えるだけで、なにも贈与していないのに(なにか贈与したり受贈してますか?)、なんで贈与税という言葉が出てくるんだろうと思いましたが、

●住宅ローンの返済は当初より、返済額を折半し、父の資金と自分の資金を併せて返済しておりました。それは、振込ではなく、私名義の口座から引き落とししておりました。

 で、なんとなくわかった気がします。

 父上は年金者・質問者さんは資金十分ということなので前回の想定と逆になりますが、とりあえず、父上分と質問者さん分の合算額が、質問者さんの口座から引き落とされていたということですよね?

 それはやっぱりマズいですね。

 父上から、父上の負担すべきブンを現金で受け取って一括して返済していたということを証明できないかぎり、「返済は、質問者さんダケがしてきた」「父親はお金を払わず、三分の一という持ち分を取得した」と税務署は考えるだろうと思います。

 現金の授受だと、父上が質問者さんに自分のブンの返済金を渡していたという証明は非常に難しいので、税務署に見つかれば、受贈者である父上に贈与税が課せられると思います。 

 借り換えが、税務署の関心をひくきっかけになるカモということなんじゃないでしょうか。

 税務署などが立ち入りしたとき調べるのはやはり、おかしなことをしている取引でしょうが、連帯債務を単独債務にするのは、ふつうではありませんからね。

●父は15年前から年金生活者ですが、私はローンを一人でも返済可能な収入はございます。

 それだと、上述のように、父上が「受贈者」だという可能性を一層強めてしまうので、かえってまずいです。

 父上が大金持ちで、質問者さんがあまり収入が無い、というほうが、「キチンと、父上から父上の持ち分ブンをもらって返済していたはずだ」というふうに考えられやすいので、良いのですが、

 「年金しか収入がない父から、資金に十分余裕のある私が、現金で受け取って私名義で返済していました」と言っても、無条件で信じられるほどの説得力が無いわけです。 

 「父親からもらったことにして、実際はもらわず、質問者さんダケが返済していたのだろう」と考えられてしまうでしょう。


Q:これから、ローンの借換を進めるとすると、父が今まで私を経由してローン返済をした事が証明出来ないと税務署から指摘を受けても反論できないという事でしょうか?

 真実の事情は前回の私の想定とは違いましたので、贈与者と受贈者が逆になりましたが、結論を言えば、そういうことですね。

 税務署・銀行から見ると、返済していたのは質問者さんだけです。もちろん証明できれば別ですが。

 なのに、父上は所有権の3ブンの1(つまり持分権)を持っている。これは、息子から父親への贈与に違いない。父親に贈与税を課さなければならない、と考えるのではないかと思います。
 

投稿日時 - 2014-06-18 05:56:13

お礼

今回もご丁寧な回答いただき、ありがとうございました。大変よくわかりました。

私の単独債務の借換審査は通りましたが、もう、諦めて税務署に相談に行き、しかるべき税金を払わざるを得ないのかもしれません。

本当に細かな説明をありがとうございました。

投稿日時 - 2014-06-18 16:53:20

ANo.1

> 父から毎月返済分を受取り(現金)、自分が返済してきました

(1)父上の返済資金の出所は、どこでしょう。ハッキリしていますよね?まさか、「タンス預金からだ」なんてことはないですね?

 はっきりしていないと、どうやって貯めたのか、貯めた方法に関心を持たれます、もちろん税務署から。

 場合によっては、こっそりと脱税してため込んだのではないか、と疑われます。「もっと隠し財産があるかも」というので調査が入っても全然不思議ではないケースとなってしまいます。


(2)その分の、振り込み用紙等に書かれた「名義人」は誰でしょう?

 例えば3000万円ローンで、父上の持ち分が1、質問者さんが2だと、(内部的には)それぞれ1000万円、2000万円返済すればいいことがハッキリしています。

 これまできっちりお父上の名義で支払われていたのなら、そこに書かれた金額を合計すれば、父上分1000万円の返済が完了したことは証明できるでしょうから、(あと2000万円の)残債は質問者さんのローンだということは明らかです。

 したがって、その残債を、質問者さん「単独ローン」に借り直しても問題ありません。贈与税はかかりません。

   ※質問者さんもいくらか返済したのなら、その分2000万円から引いたのが「残債」

 もちろん、相手の銀行が「単独ローンへの変更をOK」すれば、の話ですが。・・・ でもって、たぶんOKはしませんね。後日競売する場合などの手続きが面倒になりますから。

> 贈与税が発生する可能性があります・・・ (中略)
> 確かに登記上は…そうなるのですが

 なんでですか?

 まさか、単独ローンにする前提として、「登記簿上の所有者」を「俺の単独所有に直そう」なんてことを目論んでいたりしますか?

 それはマズいです。

 銀行の同意があれば「単独名」に変更できるというのは、あくまでもローンの話であって、「登記簿上の持ち分を変更してはいけない!」ですよ。登記簿はいじれません!

 すでに父上は持ち分(1000万円分)分の支払いは済んでいるのですから、変更はできません。あくまでも、父上が三分の一の権利を持っていることは変わりません。家は、父上と質問者さんの「共有物」です。

 登記をいじりたければ持ち分を贈与してもらうしかありませんから、必ず贈与税がかかります。まあ、相続時精算課税制度などの利用も考えられますが、基本的に課税はされます。


 最後に、再度引用しますが、

> 住宅ローンの返済は父から毎月返済分を受取り(現金)、自分が返済してきました

 「自分が返済」というのが、とても気になります。

 万一、父上分の返済用紙等の名義を「質問者さん」名にしていたとなると、返済していたのは質問者さんということになりますし、その資金は父上からもらったものとなりますので、すでに贈与が成立し、質問者さんは脱税状態でしょうね。

 質問者さんがどう思っていようと、そう認定されるはずです。税務署はすごいんですから。「・・・ とみなす!」と言われたらアウトですから。

 たぶん違うと思うので詳しくは書きませんが、その場合、「この人は給与所得がこれだけしかないのに、なぜこんなに返済できたんだろう」とか税務署が関心を持たないように、ひたすら天に祈っていたほうがいいのかなと思います。

 登記変更などやったら、一発で税務署へつながります。
 

投稿日時 - 2014-06-17 23:21:45

補足

ご丁寧に回答いただき、ありがとうございます。

質問の文章で言葉が足りずに分かりづらい説明で申し訳ありませんでした。いくつか補足させていただきます。

●家の持ち分割合を変更する予定はございません。
●住宅ローンの返済は当初より、返済額を折半し、父の資金と自分の資金を併せて返済しておりました。それは、振込ではなく、私名義の口座から引き落とししておりました。
●父は15年前から年金生活者ですが、私はローンを一人でも返済可能な収入はございます。

これから、ローンの借換を進めるとすると、父が今まで私を経由してローン返済をした事が証明出来ないと税務署から指摘を受けても反論できないという事でしょうか?

投稿日時 - 2014-06-18 01:34:14

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