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解決済みの質問

マンションの賃貸契約書について

先日、8年弱住んだ賃貸マンション(公庫)を退去するため立会いをしてもらいました。
貸主は関西の大手不動産会社で、立会いに来た人は、貸主から依頼を受けた別会社の方でした。
このとき「賃貸契約書は預かります」といって持っていかれてしまったのですが、修繕費(原状回復)の負担でもめたときのために返してもらった方がいいのでしょうか?(契約書のコピーは持っています)

契約書には、「貸主と借主は左記物件について裏面条項の通り賃貸契約書を締結し、本契約書2通を作成する」と書いてあるので、1通は貸主が持っており、返却する義務はなかったのではないでしょうか?
後から思ったのですが、契約書を残したくないために没収しているように感じられました。

ちなみに立会人は「公庫物件なので畳表替、クロス張替え、鍵の交換、ハウスクリーニングなど全額入居者負担になります」と言ってきたので、私は「それらは貸主の負担のはずなので納得できない」と言いました。立会人は「上司と不動産会社(貸主)に相談する」と言い、今のところはまだ請求書が来ていません。

立会人はやたら「公庫物件なので全額負担」を強調していましたが、できるだけ多く修繕費を負担させようという態度がありありと感じられました。この後どういう展開になるのか分からず非常に心配です。
過失による部分の修繕費は、立会人の言い値なので高く吹っかけられそうな気がします。(クロス張替えの単価は相場よりも高いです)

どうかよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2004-06-02 17:20:30

QNo.878742

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質問者が選んだベストアンサー

はじめまして。不動産会社勤務の者です。

まず「公庫物件なので全額負担」ということはありません。「住宅金融公庫に聞いてみたけど、『何ムチャ言うてんねん!』って言われた」と言ってやりましょう!

公庫融資物件は、礼金(関西なら敷引)を取ることができないので、そんな「いかにもありそう」的な事を言ってるんだとおもいますよ。
昔は入居者負担で大抵の修繕が行えていましたが、最近はガイドライン等で難しくなっていますよね。
家主の中には、昔を懐かしんで「なるべく入居者から取る!」と考えている人は多いのです。

入居者の故意・過失による修繕でなければ、払う必要はありませんよ。
自然消耗(経年劣化)分は、払った家賃で家主が直すべきなのです。
畳・クロス・鍵・クリーニングも、故意・過失でないなら、家主が次の入居者募集の為(次の収入の為)に行うことですから、一切関係ありません。

それから契約書ですが、コピーをとっておいたのは正解です!
おそらく、立会い業者は鍵と契約書の回収で、物件の明け渡しが完了したと考えているのだと思います。
悪質な業者なら、モメた時に当時の契約書を改竄とかするのかもしれませんが、コピーがあれば安心です。

というのは、上記のように故意・過失修繕には入居者に負担義務は無いものの、契約書内に「畳・クロス等は入居者負担」とハッキリで書いてある場合は、入居者に負担義務が有るという判決が出たこともあるからです。
(太字・色枠等で記載してあり、気づかなかったわけがない、という理由でしたが)

コピーをとっていれば、契約書が手元に無くても問題ありませんし、お話から想像するに、その立会い者も新人っぽい内容ですから、ただ形式的に持って帰ったのではないかとも思うのですが。

ちなみに修繕の費用ですが(入居者負担があった場合)、大抵基本的に管理会社等の指定修繕業者の金額となります。
これは、入居者が自分で手配した場合、「安くあげよう」と「安かろう・悪かろう」な事にならないように、という事です。

ただ、「あまりにも高い!」であれば、複数社の見積もりをとって提出するべきです。
そこそこリフォームを手広くやっている会社なら、「安物であげたわけでない」事が説明できますよね。

まぁ、管理会社がリフォーム費用の中間マージンを取っている事は想像できますから、彼らの気持ちはわからなくはないのですが(ゴメンナサイ)、そのマージン欲しさに「公庫物件は全額入居者負担」とか故意・過失も無いのに言うてるなら、そんな悪質業者には徹底的に戦いましょう!

長文でごめんなさい・・・。

投稿日時 - 2004-06-02 18:54:44

補足

>『何ムチャ言うてんねん!』って言われた」と言ってやりましょう!

●はい。もしなんか言ってきたら法的根拠を聞いてみます。

>コピーをとっていれば、契約書が手元に無くても問題ありません

●そうですか、安心しました。でもしゃくなので取り返そうと思います。

>そんな悪質業者には徹底的に戦いましょう!

●はい。勇気が出てきました。

投稿日時 - 2004-06-02 22:56:35

お礼

ご回答頂きましてどうもありがとうございました。
私にはない視点でのアドバイス、とても参考になりました。

投稿日時 - 2004-06-02 22:45:33

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回答(3)

ANo.3

No1の方の回答でほぼ正しいと思います。
公庫物件とは住宅金融公庫の融資を受けて建てられた賃貸用の建物という意味ですよね。
その場合融資条件として家主が礼金、更新料を借主から取れないなどの制限があります。
つまり公庫物件だからと言ったのは家主は礼金も更新料も取れないんだから修繕費を持ってくれてもいいだろうと言う事でしょう。
しかしこれは法的根拠は何もない家主側の論理です。
家主は公庫から低利で融資を受けている訳で公庫物件ということを気にすることはないです。

投稿日時 - 2004-06-02 20:07:50

お礼

回答してくださいまして、どうもありがとうございました。実は公庫物件についてよく知らなくて、調べないといけないなぁ、と思ってましたので助かりました。

投稿日時 - 2004-06-02 23:58:52

ANo.2

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

【原状回復義務】に関する国の指針は下記の通りです。

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは

『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』

となっています。

●このとき「賃貸契約書は預かります」といって持っていかれてしまったのですが、修繕費(原状回復)の負担でもめたときのために返してもらった方がいいのでしょうか?(契約書のコピーは持っています)

はい。即効で取り返してください。賃貸契約書を預かる法的根拠がまるでありません。

●契約書には、「貸主と借主は左記物件について裏面条項の通り賃貸契約書を締結し、本契約書2通を作成する」と書いてあるので、1通は貸主が持っており、返却する義務はなかったのではないでしょうか?
後から思ったのですが、契約書を残したくないために没収しているように感じられました。

民法第414条,第415条,第541条【債務不履行】が成立し,

1.「強制執行」によって強制的に履行を実現する
2.相手方の債務不履行を理由として「損害賠償を請求」する
3.契約を「解除」する

事が可能です。

「民法」
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

====抜粋====

第414条 
債務者カ任意ニ債務ノ履行ヲ為ササルトキハ債権者ハ其強制履行ヲ裁判所ニ請求スルコトヲ得 但債務ノ性質カ之ヲ許ササルトキハ此限ニ在ラス

2 債務ノ性質カ強制履行ヲ許ササル場合ニ於テ其債務カ作為ヲ目的トスルトキハ債権者ハ債務者ノ費用ヲ以テ第三者ニ之ヲ為サシムルコトヲ裁判所ニ請求スルコトヲ得 但法律行為ヲ目的トスル債務ニ付テハ裁判ヲ以テ債務者ノ意思表示ニ代フルコトヲ得

3 不作為ヲ目的トスル債務ニ付テハ債務者ノ費用ヲ以テ其為シタルモノヲ除却シ且将来ノ為メ適当ノ処分ヲ為スコトヲ請求スルコトヲ得

4 前3項ノ規定ハ損害賠償ノ請求ヲ妨ケス 

第415条 
債務者カ其債務ノ本旨ニ従ヒタル履行ヲ為ササルトキハ債権者ハ其損害ノ賠償ヲ請求スルコトヲ得 債務者ノ責ニ帰スヘキ事由ニ因リテ履行ヲ為スコト能ハサルニ至リタルトキ亦同シ

第541条 
当事者ノ一方カ其債務ヲ履行セサルトキハ相手方ハ相当ノ期間ヲ定メテ其履行ヲ催告シ若シ其期間内ニ履行ナキトキハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得

========

●ちなみに立会人は「公庫物件なので畳表替、クロス張替え、鍵の交換、ハウスクリーニングなど全額入居者負担になります」と言ってきたので、私は「それらは貸主の負担のはずなので納得できない」と言いました。立会人は「上司と不動産会社(貸主)に相談する」と言い、今のところはまだ請求書が来ていません。

まず契約書書面に【公庫物件なので...】という特約があるかどうか確認してください。恐らく推測ですが下記HPにある【東京地裁判平成12.12.18判例時報1758号66頁】にある『住宅金融公庫からの融資物件』で契約書面に【敷金を借主が全額負担する】特約は,国民の税金から低利息で建てられた建造物から不当な利益を得ない為に敷金の全額負担は有効という判決をごり押ししていると思われます。

「敷金返還と原状回復特約に関する判例集」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/TomoLaw/Tintai/Sikikin.html

ただ問題なのは

1.「賃貸契約書は預かります」といって持っていったがその理由,法的根拠,使用目的など重要事項説明をしていない。

2.契約書書面に、「貸主と借主は左記物件について裏面条項の通り賃貸契約書を締結し、本契約書2通を作成する」と記載されているのに持っていってしまっている。

事からsusiyuniさんは債務不履行を主張し敷金は一円も払わない事を主張してください。また不当に敷金を引かれるようであれば『少額訴訟』に踏み切ってください。少額訴訟に関しては下記HPを参考にして下さい。最大賠償額は60万円で当日結審が可能です。

「少額訴訟について」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/

「敷金返還請求」
http://www.e-legal-office.net/sikikin/

もし不安であればお近くの司法書士に相談してください。代理人として雇って契約書書面の返却,敷金は一銭も払わない事を明確にさせるのも有効です。

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

それ以外にも下記のような不動産コンサルタントを雇えば有利に事を運べます。

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「[デジタル不動産コンサルタントLTD.]」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人 さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

それではよりよい賃貸環境をm(._.)m。

投稿日時 - 2004-06-02 18:57:48

補足

>契約書書面に【公庫物件なので...】という特約があるかどうか
●特約は重要事項説明にも見当たらなかったです。
以下は契約書条文の一部抜粋です。

明渡し:「契約が終了したら遅滞なく借主の費用で賃貸時の現状に復し貸主に明渡す」

補修費用:「現状復帰義務が借主に存する場合は、借主と貸主が同意する工事業者の見積額の範囲内で、借主がその補修費用を負担する。修理対象部分は床、壁、~以下略」

投稿日時 - 2004-06-02 23:16:00

お礼

ご回答いただきましてありがとうございました。

>即効で取り返してください。賃貸契約書を預かる法的根拠がまるでありません。

●はい。取り返してみます。

投稿日時 - 2004-06-02 23:15:07

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