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解決済みの質問

売却した土地と、購入した建売で差額が+だと?

こんばんは
 
 できるだけわかりやすいように、金額は(たとえば)と、ご理解ください。

 1億で、自分の土地家屋(上物は更地にするかどうかわかりませんが)を売却し、
 建売3500万で購入(要するに住み替えですがマンションの可能性も有り)した場合、差額のプラスに関して とても高い税金がぼったくられる(?)という話を聞きます。

 この場合、掛かる税金の総額を、足し算、引き算程度で考えると、どのくらい持っていかれてしまうのでしょうか?

 1億から3500万円を引いた後に、どの程度残るのか?或は税金でマイナスになってしまう(そんな馬鹿な?)という、単純な疑問です。
 
 現状土地100坪、(路線価格だと、23万/m2くらいの住宅専用区域だと思いますが、売買価格は何割か高い様ですので))

 老後の計画で、およその見当をつけておきたいのですが?
ひょっとして、3500万の買い替えより、4000万の物件にした方が、固定資産税も含めて「お得?」なんてこともあるのでしょうか?(場所によりけりでしょうが)・・

 この先、10年位で、税制改正が決まっていれば、その辺も分かりましたら、参考にしたいと思います。


 素人ですので、わかりやすくお願いいたします。

 

 

投稿日時 - 2014-10-30 00:05:26

QNo.8807421

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

No.3です。

>土地権利書には、祖父の代で、購入価格は 180坪¥3,000とあったように思います。
 この桁数が、まかり通るものでしょうか?
え~坪16円??ですか。
戦前に買ったんですかね。ずいぶん安かったですね。
それなら、その数字を使わず、「譲渡価額」の5%を取得費にすればいいです。
取得費が譲渡価額の5%に満たないときは、土地の「譲渡価額」の5%を取得費としてみることができます。

>固定資産評価額は、現状の価格(毎年30万くらい、家屋は37年たっていながら、5万くらい持っていかれるので)その計算が成り立つのかどうか、
家屋は木造ですよね。
耐用年数超過ですね。
家屋の固定資産税額はいくら古くても、0円にはなりませんね。

投稿日時 - 2014-10-30 17:32:55

お礼

こんばんは

 解答ありがとうございます。

 そうなんですよ。どうやら購入したのは大正の時代なので、戦前です。

そんな時代だたのでしょう、田んぼ、畑を祖父の時代から持っている人も、そんな値段だったはず。
私の件に関しては「評価額」との乖離には 唖然とする次第です。

 >「譲渡価額」の5%を取得費 < の方が現実的ですね。

戦後の農地解放で、とんでもなく離れた、祖父の出身地に、買い手のつかない山林が有り、そちら方面に寸エイル親戚に依頼して、「売れるものは売っちまえ」と思ったら、実勢価格が¥1,000/m2にもなりませんでした。


 おおよその計算方法の回答が出ましたので、多分実勢価格での売却、もちろん、新たに家を買った場合、今の税金がかかることはわかりました。

 あとはあんまりお世話になりたくない「税務署」で、聞いてみようと思い、この質問を閉じさせていただきます。

 有難う御座いました。

投稿日時 - 2014-10-30 19:50:44

ANo.4

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回答(4)

ANo.3

>この場合、掛かる税金の総額を、足し算、引き算程度で考えると、どのくらい持っていかれてしまうのでしょうか?
居住用財産なので、3000万円の特別控除が受けられます。
1億円-(取得費+譲渡費用(仲介手数料など)-3000万円=課税所得
課税所得×14%(税率)=税額
です。
買い替えた住宅との差額に税金がかかるわけではありません。
取得費とは、その土地や建物を購入したときの購入代金(ただし、建物は減価償却分(年数がてば価値が下がる)を引いた額)です。
なので、取得費がわからなければ税額は出ません。

なお、「居住用財産の買替え特例」というのもありますが、それは課税される税金の繰り延べができたり、譲渡が赤字の場合に受けられる特例です。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/16.pdf

>1億から3500万円を引いた後に、どの程度残るのか?
3500万円を引いた後ではありません。
前に書いたとおりです。

>ひょっとして、3500万の買い替えより、4000万の物件にした方が、固定資産税も含めて「お得?」
いいえ。
固定資産税は土地の評価額が上がれば、当然高くなります。

>この先、10年位で、税制改正が決まっていれば、その辺も分かりましたら、参考にしたいと思います。
ありません。
なお、税制改正って、通常、決まるのは1~2年前くらいです。

投稿日時 - 2014-10-30 08:46:50

補足

解答ありがとうございます。

 土地権利書には、祖父の代で、購入価格は 180坪¥3,000とあったように思います。

 この桁数が、まかり通るものでしょうか?

 固定資産評価額は、現状の価格(毎年30万くらい、家屋は37年たっていながら、5万くらい持っていかれるので)その計算が成り立つのかどうか、

 また 参考になるような情報をくださいますよう、しばらくこの質問は開けっ放しにしておきます。


 有難う御座いました。

 

投稿日時 - 2014-10-30 16:53:19

ANo.2

少々、混乱されています。

(1)売ったときの税金ですが

1億の土地家屋が売れた額-1億の土地家屋を買った時の額の差額に対してかかります。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htmを参考にしてください。

*所有年数によって税率が異なります。


差額(利益)がある場合には、

差額-3000万円(控除適用の場合)に20~30%の税金がかかります。


(2)買う場合には
販売価格の8~10%の費用が掛かります(税金を含む)

(3)固定資産税は土地家屋の価値に対して
掛かり、毎年払うものです。

3500万の物件の方が固定資産税が安くなるのが一般的です。
しかし、町は生きているので、
駅が新設されたりすれば、逆転して4000万の物件より
価値が高くなり、税金が高くなります。

(4)これからは、一般的に(立地を無視して)
土地の価格は下がり、(人口減少による需要減)

建物の価格は上がります。(建築資材の品薄による高騰、人件費高騰)

投稿日時 - 2014-10-30 01:39:01

お礼

解答有難う御座います。

 築37年の物件は、無価値である、むしろ、価値が着くと面倒です。

 これから勉強させていただきます。

投稿日時 - 2014-10-30 16:44:04

ANo.1

自宅を売却した際にかかる税金は、新たに自宅として購入した土地家屋の価格とは
関係ありませんので、質問者様のおっしゃるようなことは杞憂です。

ただし、自宅の売却、買い替えではいくつか税法上の優遇がありますので、
そちらは確認されてもいいかもしれません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto305.htm

投稿日時 - 2014-10-30 00:44:37

お礼

解答感謝します。
  

 これからの勉強です。参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2014-10-30 16:39:42

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