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解決済みの質問

賃貸契約について

先日競売で落とした家に母親(80歳)息子(40歳)が住んでいます。私の空いているアパートを貸すから移ってもらいたいと話を進めています。落札した家は娘一家が住め為に落としたので、その方たちを住ますことが出来ません。この息子がプー太郎で6年間もまともに働いていなくて、どうも母親の年金と貯金を取り崩して生活していたようです。働いていれば競売にはかかりませんから。そこで母親が高齢なので市役所に行って事情を話して母親が経済的ネグレストを伝えました。市は母親と息子を経済的に離すようにしますと言いましたが、これは家族(母親、姉、息子(弟))と話をして了解取るという事です。息子に詳しく聞くと母親が月にすると16.5万の年金を貰っているのです。市はこの年金から家賃を払うようにすればと言ってくれているのですが、銀行に行って私の口座に直接振り込みしてください。の手続きをすればいいのですが、この母親が死んだとき息子が払うのかをどう確約させたらいいかと言う事です。先月やっと仕事先を見つけてきて、半年でも勤めれば続くと思うのですが、もしやめてしまうと母親の死亡後は家賃未払いとなります。そこで本題ですが、
1.契約書の賃借人の所に、母親と息子の連名が出来るのか。連帯保証人はお姉さんになってもらう。支払方法は母親の年金から支払う事を明記する。
2.1が無理であれば息子を賃借人にして母親からの年金を私の口座に家賃分を振り替える。事を契約書に明記する。
3.息子なり母親が賃借人となっていれば、母親が死んだとき契約書は継続可能か。その時の家賃支払いをどうしたらいいか。息子の銀行から自動引き落としにしてもらう方法を明記しておくのか。今はまともな口座などないのです。銀行から引き落としできないとか、水道代、固定資産税が滞納しているとかの書類が、玄関に積み上げられています。
母親が亡くなるまで(明日かも知れない)まともな仕事をして自分の仕事で稼いで家賃と生活費を得てもらいたいのですが、市役所はもしかしたら軽い知的障害か、軽い精神障害を持っているのではないかとの助言も貰えたのですが、本人を説得して病院に連れて行くのも大変な事です。経験者の方で同じような経験をされた方や、不動産に詳しい方、よろしくお願いします。

投稿日時 - 2015-03-01 12:25:28

QNo.8927010

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質問者が選んだベストアンサー

>先に幾らぐらい掛るものか、執行官は教えてくれますか。

どのくらいかかるかは、「催告」時、買受人が依頼すれば、執行補助者が現地同行して見積もってくれます。執行補助者とは、強制執行時、実際に家財等をチェックして物件目録を作成して梱包、搬出、運搬、保管する業者です。

基本的には、執行官が現場にいる短時間の間に行われます。
家財等を梱包してトラックに積み、保管場所(倉庫等)まで搬送して一定期間保管します。
その保管中に、債務者が取りに来ない場合、買受人が買取ります。
そうして、買受人が所有権に基づき処分して終わりです。
費用項目の概略の内訳は以下の通りです。
作業員等の日当、 開錠技術者費用、 鍵交換費用、 梱包資材費用、トラック費用、 保管(倉庫等)費用、 保管した遺留品を買受人が買取る費用、 買取った遺留品の処分費用、 等々です。
物件の個々の特性により、余分な手間がかかる場合、費用は加算されます。

執行費用は、地域によって、相当の格差があります。
田舎であれば安いのでは…。

投稿日時 - 2015-03-10 11:48:34

お礼

ありがとうございます。

投稿日時 - 2015-03-26 09:59:05

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回答(4)

ANo.3

>強制執行となると時間がかかります。半年待たされるのです。

そんなに長く待たせませんよ。

《引渡し命令の申し立て(民事執行法83条)から1か月~2か月で現実の明け渡しの強制執行が断行されます。
引渡し命令の申し立てをすると命令それ自体は数日内に決定し、債務者(前所有者または占有する者)に送達されます。
債務者に引渡し命令が送達されると2週間以内に異議申し立てがなければ、命令が確定します。
引渡し命令が確定することによって不動産引渡しの「強制執行の申し立て」ができることになります。
執行の申し立てがあると、2週間以内に債務者に対して明け渡しの催告並びに公示が行われます(民事執行規則154条の2)が、この際に引渡し期限日が定められます。
この期限は催告の日から1か月後の日とされます(民事執行法168条の2)。
そのうえで、執行官、債権者、債務者で現実の明け渡しの日が決められます(期限日が実際の明け渡しの日ではない)。
通常は、債務者の引っ越しの都合を考え1か月の期限いっぱいの日が明け渡し期日と定められますが、債権者によってはかなり強引に2~3週間以内に執行するよう執行官に求める者もいます(現実的にはかなり債務者の引っ越しの都合に合わせるよう配慮しているように、わたくしは考えます)。
この期日まで任意に明け渡しがなければ、期日に強制執行が断行されることになります。》


>今保証会社とも問い合わせしていて、姉を連帯保証人になってもらう。

保証会社に加入できれば、追い出しなど面倒なことを見てくれるかもしれませんが、リスクは高いですね。
私も競売をしていて、債務者を自社の物件に入居させたことが4組ありますが、今まででいい人は1組しかいません。連帯保証人で債務不履行になった方です。それ以外は駄目です。近年は全く自社物件には入れていません。
その債務不履行者は信用出来ますか?
強制執行費用を限度に考えて、引っ越し費用を渡して追い出した方が早いです。
占有者も強制執行されたら1円も貰えないのだから、現金が貰えれば出ていきますよ。

まず、最初に現金を半分渡して、「いつまでに引っ越ししろ」と、言って期限をつけて引っ越しさせて、残地物があっても「この土地・建物○○○○にある物、一切の権限を放棄します。」と、言う文言で母・息子の「署名・実印」をして、母・息子の「印鑑証明」を引き替えに残金を支払らってください。

さっさと追い出す方向で考えたらいかがですか。

投稿日時 - 2015-03-09 19:31:43

補足

ありがとうございます。強制執行の期間は分かりましたが、執行官に払う費用がかなり掛かり、と言う事が書かれていたネットもありました。実際としていくらぐらいかかるものでしょうか。執行官は一戸建てを買う費用分くらいすぐ稼いでしまうと書かれていたので、かなりの金額を支払うのかなと思ったのです。期間は長くなる、出ていかない、強制執行したら執行官に多額な金額を請求されたとなったら、眼も当てられません。先に幾らぐらい掛るものか、執行官は教えてくれますか。

投稿日時 - 2015-03-10 09:40:42

ANo.2

賃貸借契約を結ばない方が良いでしょう。
仮にこの親子を新規の賃借希望者で見た時に、この親子は契約をするに不適格であることは確かでしょう。
質問者さんがリスクと考えているのなら尚更です。
借家権が強いのはアパートオーナーである質問者さんが一番良くわかっていることだと思います。
返済の遅滞によって、競売にかけられたのなら、質問者さんとの賃貸借契約も債務不履行に陥る可能性が高いので、厳しく明け渡しを求める方が良いと思います。


それでも賃貸借契約を結ぶのなら、期限を定め、息子の定期の収入証明を条件に息子で契約をし、母親および姉を連名で連帯保証にした方が良いと思います。
母親は高齢のため、医療費などの支出が増えていく可能性があるので、契約者にはしないほうが良いと思います。
また、契約解除事由に息子の定期収入を条件にする旨で一筆もらう。
民法・借地借家法上できなくても、条件によって建物を明け渡す旨を記載しておいたほうが良いと思います。

引き落としでも口座にお金がなくては引き落とせません。

相手がどんな事情があれ、貴方の事情を優先すべきです。
娘一家のために落札したのなら、追い出すべきです。
一般的に考えたら、競売までかけられた債務不履行者と契約なんてできません。

投稿日時 - 2015-03-05 18:14:48

補足

ありがとうございます。強制執行となると時間がかかります。半年待たされるのです。ちょうど空いているアパートがあるのでそちらに移ることで、落札した建物が空きますので、すぐリフォームに入れます。母親がいつまで生きるかで、明日かもしれません。契約前にもし母親が死んでしまえば、息子を追い出すだけです。やっと働き出したので、定期借家(364日で契約)で契約して、今保証会社とも問い合わせしていて、姉を連帯保証人になってもらう。移るアパートも1年以上空いていて、地方は中々入りません。保証会社が一番必要な事は息子の収入で、これは置いておいて母親が連帯は駄目でないが、死んでしまうと再契約となるので厄介ですといわれ、息子を定期借家で賃借人、母親を同居人、支払いは母親の口座から自動振替、姉が連帯人、まではイケルカナと思っています。そこでどうしたら収入が出てきた息子から家賃を取るかですが、給与振込の口座から引き落とす。入っていなければ落としようがありませんが。ここで悩んでいます。

投稿日時 - 2015-03-05 19:42:54

 大家しています。

 質問者様のご心配はよく理解できます。

 また、競売は居住者を強制的に退去させられる数少ない『好機』でしょう。確か6ヶ月の猶予を与えれば有無を言わせず退去様させることが可能だったと思います。

 私なら心を鬼にして退去させます。そんな不安な住人なら私の所のマンションなら契約しません。他の住人さんの『生活環境』を維持していくのも大家の重要な『義務』と思っています。

 どうせ相手は質問者様を「自分の家を追い出した相手」としか考えないでしょうから、いくら便宜を図ったって温情をかけたって『恩を仇で返される』のがオチでしょう。今の社会は、残念ながら、そういう社会になってしまっています。母親が亡くなって年金が途絶えれば滞納で『明渡し訴訟』の裁判ですよ。判事はおそらく「大家さんもこの方の事情も考慮されてください。」って言うでしょうね。もう私は‘懲りて’います。

投稿日時 - 2015-03-01 13:00:06

補足

ありがとうございます。経験があるのですか。良ければ聞かせてください。

投稿日時 - 2015-03-05 19:30:19

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