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解決済みの質問

テナントが退去するが原状回復をしてくれない

親族経営のテナントビルから退去するテナントが、原状回復を拒んでいます。このテナントは、いつのまにか前経営者から経営を譲渡され、なし崩し的に入居していました。

二十年ほど前、前経営者とは、入居時に、直接契約を交わしたのですが、現経営者とは交わしていません。成り行きから、口約束で、前経営者との条件を引き継ぐことで、テナントの貸出を続けていました。

前経営者が入居する、その前のテナントが退居時に、内装をすべて新装状態にして出ていきました。よって、前経営者が入居した時も、新装状態です。ですので、現経営者が退居する際にも、内装を新装状態に直してもらわないとなりません。契約書にも借り主に原状回復の義務があることは明記されており、本人もそれは承知しています。

今年の春、退去しましたが、未だにその原状回復がなされていません。

向こうの言い分としては、前経営者が入居した際、本当に新装状態だったのか、確認が取れないので、これで充分ということです。とくに壁紙は三年前に、自分たちの負担で直したのだから、もう治す必要はないと言います。

前経営者とは連絡が旨く取れず、証言をもらえる可能性は未知です。敷金は400万円、預かっています。管理は業者に任せず、親族本人がやっていました。前経営者との間に入った不動産屋も廃業しました。

いつの間にか、経営が変わり、退去時には、そのまま出て行くというのが、まかり通るとすると、賃貸業はヤラレ損になってしまいます。場合によっては、経営者が変わらなくても、入居時に新装状態だったとは確認できないという理由で、ゴネ得を許しかねません。

どのように説得したらよいでしょうか。それとも説得せずに、こちらの判断で原状回復に敷金を当てて、進めてもよろしいでしょうか。また、現経営者は、今月6月の家賃は払うつもりはないと主張していますが、原状回復が済むまでの期間の家賃を取ることはルール上可能でしょうか。

それ以外にも、なにか有効な対処方法があれば教えて下さい。もう次のテナントの内覧の話がチラホラでてきていますので、対処を早めたいです。

どうぞ、識者の方々のアドバイスを頂けますよう、お願い申し上げます。

投稿日時 - 2015-05-30 19:50:03

QNo.8985255

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質問者が選んだベストアンサー

単なる口約束で現テナントが入っているなら、前テナントとの契約が有効と考えるのが原則だと思います。もし前テナントとの契約の間で又貸しが禁じられているなら、それが有効であり、現テナントとの契約は無効であると主張することはできると思います。
んで、ぶっちゃけ原状回復に400万円以上かかりそうなんですかね。かかりそうなら、400万円は敷金から(そのための敷金でしょう。契約上は店子が夜逃げしたら原状回復は敷金から行う契約になっていると思います)で、あとは口約束で又貸しを認めた授業料と考えるのが早そうな。
もし400万円はかからなければとりあえず敷金からの立て替えとしておいて明細や領収書などの資料はきちんと用意しておいて、あとは商法上は確か1年だか何年だかで請求権は失効すると思うので、それまで知らんぷりすることでしょうかね。そうすりゃ、連絡が取れないなら敷金は大家さんのものになるような。ただ、契約を解除する手続きは必要になると思いますよ。現テナントが出ていった時点から契約書に書いてある一定の期間に本来のテナントから家賃の支払いがなければ契約書上は契約を解除できると思います。一応、その分の家賃も後から本来のテナントから敷金返還の請求が来ても敷金から差し引くこともできるとは思います。その契約の解除期間後に新しい店子と契約を結べば、契約書上は二重契約は存在しないことになるとは思います。

現テナントは敷金に関しては全く関係ありませんから、「預かっている敷金がある」ということを話す必要もないと思います。法定代理人でもなんでもありませんからね。むしろ喋ったほうが今は法的にはマズいんじゃないですかね。

契約書が存在するテナントとの契約の内容が原則になると思いますよ。そこに何と書いてあるかですね。だいたいは、最終的に大家さんは損はしないようになっているとは思いますけれども。
私なら、現テナントが出ていったら敷金から原状回復させて、契約解除が可能な期間が過ぎた後に新しいテナントと契約を交わしますね。法的なトラブルに備えて、本来のテナントには連絡がなければ何年何月末付で契約を解除しますという書類を内容証明で送ることはしますね。そうすれば、ずーっと後になって忘れた頃に本来のテナントが「あの敷金返せ」といっていたときに「んなもんは失効している」と主張することができますからね。

投稿日時 - 2015-05-30 20:27:10

お礼

大変、詳細なご回答誠にありがとうございます。心強い限りです。

やはり敷金から回復が早いですね。契約解除の手続きが必要となる可能性は、よく知らなかったので参考になります。

どちらかというと、又貸しというよりも、知らぬ間に居抜き入居というのが実態に近いようです。敷金も、前経営者と、現経営者の間で、経営譲渡された段階で、手渡しされているようです。

投稿日時 - 2015-05-31 05:49:38

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回答(4)

 相手が『口約束』を「知らぬ、存ぜぬ。」なら、質問者様も『口約束で、前経営者との条件を引き継ぐ』を「知らぬ、存ぜぬ。」で対応すれば良いでしょう。

 『敷金預り証』はどちらに出していますか? 返金すべきはその相手です。おそらく『入居時に、直接契約を交わしたのですが、現経営者とは交わしていません。成り行きから、口約束で、前経営者との条件を引き継ぐことで、テナントの貸出を続けていました。』なら『敷金』を返還して『預り証』を回収せずに、新たな“経営者”に又『預り証』を書いていることも無いでしょう。それじゃ同じ金に2通の『預り証』になっちゃいますから。

 『原状回復』すべきも本来の『契約者』です。

> 原状回復が済むまでの期間の家賃を取ることはルール上可能でしょうか。

 平成17年12月16日の最高裁判例では『賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。』とあります。また、何か忘れましたが、『原状回復の時期についての特約がなければ、契約期間の満了日あるいは中途解約によって建物を明渡すまでに原状回復するべきものと解される』と言う文言もどこかから引用しています。

 ちなみに私の所では

1) 本日立会った故意・過失による毀損部分についての原状回復は、貴社を信頼し、原状回復は借主負担分も含め、貴社に一任し、国土交通省のガイドラインに副った原状回復費用の借主負担分を支払います。

2) 故意・過失による毀損部分の原状回復は当方が行い、貸主の承諾を受けて、明渡しします。この際、明渡しまでの家賃の発生については承知しています。

 の文書を提示して退去する借主に選択して頂いています。2)を選んだ方は未だ嘗ておられません。

投稿日時 - 2015-05-31 18:04:21

お礼

すごく勉強になりました。たしかに最初の契約者にも、落ち度や責任がありますよね。
また契約の具体例、なるほどです。国交省のガイドラインも調べてみます。

投稿日時 - 2015-06-01 19:55:00

ANo.3

不動産屋を通さずにやったのですね。
いつも利用している不動産屋があるかと思います。
そこの不動産屋に行って、この様な事があったと説明をして、不動産屋と一緒に行けばと思いますよ。
そして不動産屋を通して再契約をすればと思います。

投稿日時 - 2015-05-31 01:03:23

ANo.1

弁護士に相談して前経営者と問題が起きない方法で、敷金を使って回収するべきだと思います。
当事者で話が点かない場合は、裁判と言う方方法になりますが、費用、時間などかかるので、それを覚悟して行うのであれば、原状回復させられる可能性は高いですが、あくまでも裁判で勝った場合です。

投稿日時 - 2015-05-30 20:06:32

補足

ご回答誠にありがとうございます。

敷金を使って、こちら主導で内装を改修してもよい、ということで理解しました。

重ねて御礼申し上げます。

投稿日時 - 2015-05-30 20:13:48

お礼

ありがとうございます。

投稿日時 - 2015-05-30 20:14:09

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