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解決済みの質問

分譲マンションのインターホン交換について

築22年、80戸、オートロックでない分譲マンションの管理組合の理事長をしています。
現在までに管理会社が2回替わっており当初の管理会社が担当していた十数年前から玄関ドア横の子機や室内の親機のどちらか、もしくは両方のインターホン設備に不具合が出始めようで当時の管理組合の話し合いでインターホンの修理については【自己負担】という取り決めがなされたようです。(当方は当時親の事情でマンションに住んでおらず詳しい経緯がわかりませんが、インターホンが故障した際に近隣住人数名より自己負担での交換、しかも火災報知器などとの連動性のあるインターホンでの交換と聞き管理会社に確認したところ同じ回答が来て自己負担で修理した経緯があります)その後現在に至るまで【自己負担】で約半数強の住戸がすでにインターホンを交換しています。この22年間で約一割が賃貸に出され議決権を持たない住戸です。また残りの住戸についても売りに出されて新築分譲当初から居住している住人が減ってきた為か
【インターホンの修理については自己負担】との認識がない住戸が増えこの数年でインターホンを修繕積立金でなおすよう求める電話が管理会社にかかってくる頻度が高くなってきておりどうにかして欲しいという話が出ています。今まで自己負担で半数強がすでにインターホンを交換済みということもありこの数年の管理組合の理事会では申し送り事項としてこの問題に決着を付けないまま現在に至っております。私個人の考えとしては従来の理事会同様、すでに自己負担として交換済みの住戸がある以上、今から修繕積立金を使って修理というのは不公平になることから
従来の管理組合の言い分を踏まえて【今まで自己負担で修理してもらっている】というそれ一点で回答すればよいと思うのですが・・・どうでしょうか?これは問題があるのでしょうか?同じ住戸が繰り返し要望しているのか、または数件、数十件によぶ住戸から要望があるのかまだ確認がとれていませんが、新しい管理会社の担当者はインターホンは玄関部分については共用、内部の親機は専有部分と説明しており、修繕積立金を使って修理を再三求めてくる住戸もそれを根拠に正当性を主張しているものと考えられますが、当マンションの管理規約と重要事項説明書にはインターホンについての記載が一切ありません。今後このように修繕積立金で修理しろといってくる住戸に対してはどのように説明するのがベストでしょうか?気になるのは私個人の印象ですが、新しい管理会社の担当者がそのクレームの電話に対して及び腰なこと、どうも自社の子会社の取り扱うインターホンを修繕積立金を使って導入しようとしているのではないかと推察されるふしがあるところです。  

投稿日時 - 2015-05-30 21:18:38

QNo.8985359

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素人理事長としては、「分からん、知らん」で押し通すのがベスト。何かやろうとしても、おそらく、法的知識が欠如している素人理事長では、物事を悪い方向に舵を切るだけのように思う。で、最終的に、貴方の無知、無能を指摘されて、責任を取らされてしまう。「理事長としての失態」と非難が集中する事態となる。

だからね、悪いことは言わないから、ここは一つ、馬鹿を演じることが得策。「ちょっと分からないよね、管理会社の担当者に聞いてみようね」と言い続けて、管理会社に対応を丸投げしてしまうのがベスト。何かあったら、管理会社のせいにして、再び、リプレイス(管理会社変更)議案を総会上程するという戦法。

管理会社丸投げを基本方針としつつも、まずは、とりあえず、インターホンについては、どうするのか理事会審議をする為にも、本当にそういう要望があるというのなら、その人(区分所有者)に、「共用部修繕要請書」を文書で理事会(理事長)宛提出して貰うことが、まずやるべきこと。管理会社のデッチ上げ工事でなければ、少なくても、数種の要請書が理事会に届けられなければならない。管理会社だけに口頭で言われているというのが怪しい、という感受性が欲しい。

でね、インターホンは「共用部」であると国交省の「標準管理規約」に明記されていること。親機、子機は関係なく、室内にあるものを含めて、共用部として修繕するのが普通であること。自己負担で修繕することは、マンション全体の統一感を損ねることになり、そういう事態を指して「美観を損ねる」と言うこと。美観を損ねるとマンションの資産価値を下げるので、共用部の勝手な修繕は各室の区分所有者の負担で「原状復帰」工事させるというのが通常の「管理規約」での基本ルールであること。通路にある各室のインターホン形状、色合いがバラバラでは、明らかに「美観」が損われる。

最後に、インターホンなど不要という人がいるであろうこと、または、動画は不要という人、カラー動画は不要という人、記録機能を言う人と、様々な意見の集約方法はどうするのか、そういう法的知識を備えてから、先に進む。アンケート調査も必須。

理事会審議を経て、総会で賛否を諮ろうということになったら、総会議案上程(共用部としてのインターホン工事について)して、可決承認が必要。因みに、おそらく予算的には一千万円以上と思われ、これは、今後の大規模修繕との絡みもあって、それだけの予算計上が可能なのかの理事会審議も必要。「一時金」徴収を要するというのでは難しくなる。

おそらく、管理会社としては、インターホン工事を二千万円くらいで請け負い、そして、大規模修繕計画書を提出してきて、「修繕積立金」の1.5倍(通常パターン)値上げを言って来るという手筈。こういう流れに逆らうだけの勇気が無ければ、管理会社の意向に沿って、流されていくのが大人としては正解。

正義感で管理会社に抗しても、誰も褒めてくれないし、必要以上に大きな声を出していると、妙に一人だけ浮いて、「理事長の暴走」などと揶揄される。

あとは、既に、インターホンを個人で修繕した人への保証は考えなくても良いと思う。そう言うのは間違いなんだけど、「原状回復」を求めず、「不問に付す」ということで良いと思う。当時の理事会、管理会社のミスリードであったということにする。

悪いのは、インターホンを共用部と認識しなかった、あるいは、それを言うと管理会社変更という流れを感じて、素人集団の管理組合理事会の意向(役員決定)に逆らえなかった当初の管理会社。そういう方向に誘導した当時の素人理事会も悪いし、管理会社も悪かったということで、諦める他ない。

繰り返すが、まずは、「内部の親機は専有部」という誤った認識を改めないと、どうしようも無い。結局、「一時金」徴収に代えて、「親機料金」を徴収しようというのがインチキ管理会社の作戦なんだよね。訳が分からん。

これだけ訳が分からないマンションだと、他にも隠されている情報が一杯あるはずなので、そういう状況の中で、理事長として動くのは危険すぎると思いました。

少なくても、理事長としての貴方が、マンション管理組合としての発足総会以降の「総会議案上程説明書」と「総会議事録」を熟読する時間、意欲が無ければ、速やかに、この種の案件から撤退しましょう。妙に首を突っ込むと碌なことにはならないし、こういうマンションは、所詮、誰が何を言ってもなるようにしかならない。

管理規約、その細則は勿論のこと、全ての総会議事録を熟読して、管理組合としての歴史を知ること、一番最初にインターホンを設置した時の様子を知ることが最初の一歩。専有部工事として、区分所有者負担の工事であったのならば、「専有部修繕工事要請書」が、その設計図や工事日程表、上下左右室居住者の「工事同意書」とともに理事会に提出されて要る筈なのだが、果たして、そういう正式文書があるのか、管理規約使用細則に明記されている当たり前のルールが守られていたのかどうか。おそらく、そういうものの一切が無いのでしょうから、全てが違法工事なのですね。マンション躯体に影響があるかどうかの吟味も無しで、勝手に専有部工事をさせているマンションなのでしょうね。

何も分かっていない素人理事長(理事会)が強硬にモノを言ったことで、最初の管理会社は、それに引きずられて、区分所有者負担によるインターホン工事をやったのだと思われますからね。同じ過ちを犯さない為にも、しっかりとした裏情報を確保できないのなら、ここは逃げの一手が一番だと思いますね。

投稿日時 - 2015-05-31 01:46:56

お礼

遅い時間にかかわらずいろいろとアドバイス頂き大変感謝しております。次の管理組合になるまでこの案件をかかえるのは多少憂鬱ですが、私のように無知な人間が理事長になっているので確かに知らないで通すのがベストだとよくわかりました。

投稿日時 - 2015-05-31 07:42:39

ANo.3

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回答(3)

ANo.2

まず、既にご存じだと思われますが、分譲マンションの管理権は区分所有権を保有している人物から構成する管理組合であって、居住者ではありません。

> 22年間で約一割が賃貸に出され議決権を持たない住戸
というのは、不動産登記簿で本来の区分所有権者を確認すべきだと思われますし、

既に建てられたから転売されて区分所有権を得て入居された住民の方も含めた管理組合の総会を開くべきと思われます。

本来は、 マンション管理規約とは、管理組合が作成するものであって、「管理会社」ではありません。
マンション自体の管理も本来は管理組合が行うのが原則であって、あくまでも管理組合が管理業務を管理会社に委託しているだけです。

投稿日時 - 2015-05-30 22:53:51

お礼

アドバイス頂き有難うございました。私自身が勉強の必要性を感じております。

投稿日時 - 2015-05-31 07:47:04

ANo.1

【インターホンの修理については自己負担】が普通ですが、問題は
借家人の場合は、貸主の負担となりますね
通常、10年から15年に一回、自治会の議決を経て、玄関及び
各室内親機、ドァー外子機の一斉交換が行われているようです
その場合は、事前に年月を決めて、何社かからの正当な合い見積もりを
とって修繕積立金の中から予算取りをします
現在のインターホンについての修理費用の分担について、取りきめが無い以上
慣例に従って、屋内については居住者負担にするか、を自治会総会を開いて
決議したらいかがでしょうか、ただしその場合、すでに自費で修理した居住者に
対しての返金も議題に上るかとは思いますが、過去の負担者がすでに
死亡していたりして、色々と面倒な事も起きますね

投稿日時 - 2015-05-30 21:54:26

お礼

アドバイス頂き有難うございました。

投稿日時 - 2015-05-31 07:52:28

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