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解決済みの質問

賃貸契約書の内容について

マンションの賃貸契約更新の時期が来ました。
今回の更新で、入居から11年目に突入です。今のところ、まだ当分退去の予定はありませんが、ちょっと気になったもので、質問します。
「借主は故意過失を問わず貸室内その他を汚損した場合は全額負担のこと」という、契約書の一文についてです。

10年の間にオーナーさんは3代、不動産屋さんもそのたび変わりました。2代目のオーナーさんから猫の飼育許可を貰い、3代目さんにもそのまま許可を更新してもらい5年以上飼っています。もともと古いマンション(昭和60年頃築)で、半地下で湿気があるためカビは生えやすいし、設備も当然老朽化しています(どうも、最初からずっと賃貸で、誰も「身を入れて」整備していないような感じ)が
一応鉄筋で、駅から近いし、2代目も3代目もオーナーさん・不動産屋さんともに今のところ割合親切にしてもらっていると思いつつ、まあまあ快適に暮らしています。
不具合は何度か出ているのですが、特に難癖をつけるわけでもなく、即時対応してもらっています。まあ、当たり前なのかもしれませんが…

しかし、契約書の特約条項にある
「借主は故意過失を問わず貸室内その他を汚損した場合は全額負担のこと」という一文が、すごーく気になるのです。なぜ前回まではなんとも思わなかったのか、我ながら不思議です。更新に間に合わなくなるので、もう送ってしまったんですが…

10年も住んでおりそのうえ途中から猫もいるので、当然汚損しまくりです。
障子はばりばり(張り替えればいいんですが)だし、クロスもはがれてるところあるし、畳に洗剤こぼして浸みたりしてますし…そのうえ最近、居室の床がなんだか不安定なんです。そのうち抜けそう。実は同じような症状がひどくなって、キッチンの床は先日張り替えてもらいました。
ちなみにキッチンの換気扇は、住んですぐから周りのカバーが外れ、引っ張るヒモが切れ、ずっと使えない状態のままです。

敷金を12万しか払っていません。退去時、それで全て賄ってくれるのであれば別に敷金を返還して欲しいとは思わないのですが、さらに上乗せで何十万も払えと言われたら、退去自体ができないかもしれません。
そうなったときは、どう対処したらいいのでしょうか?
2代目のオーナーさんは最後に、「退去時 何を言われても、敷金以上を出す必要はないですよ」とおっしゃっていましたが、どうなのでしょう。

投稿日時 - 2015-09-11 11:37:14

QNo.9045809

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

兼業大家です。

>「借主は故意過失を問わず貸室内その他を汚損した場合は全額負担のこと」

この特約は、一方的に借主に不利ですから無効ですね。

>障子はばりばり(張り替えればいいんですが)だし

1.猫が原因で破いたのであれば、通常の使用の範囲を超えているので質問者様の全額負担です。

>クロスもはがれてるところあるし

2.建物構造上の問題としてカビや劣化の状態で、なおかつ換気や清掃管理などに注意してもそうなったのであれば大家負担です。

3.しかし、はがれた時点で大家に報告をしなかったことで、建物や居室の価値をさらに下げる結果となれば、質問者様の一部負担になります。

猫が原因であれば、1のとおりです。

>畳に洗剤こぼして浸みたりしてますし…

4.質問者様の不注意ですから(善管注意義務違反)質問者様の負担です。

>そのうえ最近、居室の床がなんだか不安定なんです。そのうち抜けそう。

上記2と3です。

>ちなみにキッチンの換気扇は、住んですぐから周りのカバーが外れ、引っ張るヒモが切れ、ずっと使えない状態のままです。

上記2、報告義務は質問者様にありますが、交換や修理は大家が全額負担です。

すみやかに報告をして交換か修理をしてもらえば良いです。

報告をせず、換気扇が使えないことで居室の換気に問題があれば、質問者様の過失にもなってしまいます。

>さらに上乗せで何十万も払えと言われたら、退去自体ができないかもしれません。

退去前に大家にご相談されてください。

退去の申し出は、契約書に1か月前などと書かれているか、時期に関係無く大家に申し出るかになります。
もしも回復費用がご心配であれば、大家に先に見てもらっておおまかな見積もりを出してもらえば良いでしょう。

>そうなったときは、どう対処したらいいのでしょうか?

貯蓄から支払えないのは大家の責任ではありませんから、大家と話し合いで和解するしかありませんね。

回復費用を請求しない大家もいるでしょうし、分割で支払えば良いとする大家もいますし、大家によっては裁判所に差し押さえなどの請求をすることもあるでしょう。

敷金の返還、回復費用の減額は、普段からの善管注意にかかっています。
報告の義務を果たして、しっかり直してもらうところは修理なり交換なりしてもらい、自分で掃除などできる部分は手を抜かないことが必要です。
ペット許可物件でも、通常の利用の範囲を超えていることには変わりありませんから、全額負担となることも多い為に飼うと決めたらある程度の支払いの覚悟も必須になります。

築年数が古いようですから、それほど大家も高額請求はしないと思いますが、敷金だけでは足りない可能性も考慮されたほうが良い内容だと思いました。

投稿日時 - 2015-09-11 12:42:23

補足

こちらを見て、不動産屋さんへ、今の不具合を報告しておきました。

自分の過失で請求が別途あることは当たり前ですよね。
まだ当分住むので、そのためのお金を別に少しづつ積み立てておこうと思います。

投稿日時 - 2015-09-11 18:05:49

ANo.1

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回答(4)

ANo.4

なにしろ自然と汚れたものに関しては、払う必要がありません。
あなたが汚した場合は、何年住もうが払います。
オーナーが変わっても同じ事です。
1代目から今のオーナーまでですが、投資を目的でその様な事をしています。
少し上乗せして売るというやり方です。
お金としか考えていません。住んでいる人なんて、何も考えていません。
投資をする人達は、まず住んでいる住民の事なんて何も考えていません。
いい加減です。
代が変わったので、いくら2代目のオーナーが言ったからと関係ありません。
今現在のオーナーが言えば、やはり弁償となります。
今度良いオーナーが来れば、おそらく良い方向へやってくれるかもです。
御気の毒さまとしか言えませんね。

投稿日時 - 2015-09-12 12:09:23

 大家しています。

> 「借主は故意過失を問わず貸室内その他を汚損した場合は全額負担のこと」という一文

 これが最初から入っていたのか、『2代目のオーナーさんから猫の飼育許可を貰い、』以降なのか、前者だとすれば、そんな特約に署名捺印した質問者様の責任は当然問われます。後者だとしたら『猫の飼育』という初期の契約にない条件変更によるものでしょうが、それ以降の『契約書』には入っていたはずです。

 確かに『借地借家法』は『借主絶対優位』ですが、最近の判例は『承諾して署名捺印した契約書』も重視される流れです。こればかりは裁判して見なければ分かりません。簡単にド素人がああだこうだ言える問題じゃないのです。しかも民事なんて弁護士の腕(=軍資金)と判事の胸先三寸ですから、どう転ぶかなんてわかりません。これは民事裁判と言うのを経験すれば分かるはずです。私は、中立であるべき判事が弁護士を全く躊躇なく『先生』と呼ぶのを聞いて驚きましたね。(笑)

> そうなったときは、どう対処したらいいのでしょうか?

 大家の方も『資産』(借主さんにはタダの安普請の部屋や家屋かも知れませんが、大家にとってはそれでも大切な『資産』なのです。)を傷だらけにされては黙っていられないでしょう。『軍資金』を用意されておいて、裁判するしかないでしょう。

> 敷金を12万しか払っていません。

 『猫の飼育』があると12万では足りないことは確かでしょう。これは実際に『ペット可』のマンションを持つ大家が自信を持って言えることです。

> 上乗せで何十万も払えと言われたら

 猫って犬以上に部屋をダメにするのです。私の場合は、玄関の靴箱の天板(普通、花など置いてあるところ)やカーテンレールの木製の覆いまでダメにされました。こんなところはどんなに運動能力の高い犬でも傷つけることなんて出来ません。一回で懲りましたので『ペット可(ただし小型犬のみ)』としています。いくら交渉されてもこれを譲ったことはありません。

 ちなみに、国土交通省のガイドラインでも、『フローリングは・・・・(中略)・・・・経過年数を考慮する必要はない。』とあります。

> 退去自体ができないかもしれません。

 これは大家には関係ないことです。ですから私は再三このサイトに「賃貸での猫の飼育はお金がかかる」と書き込んでいるのです。

投稿日時 - 2015-09-11 15:21:42

補足

特約には別に、「猫の飼育を許可する」という文章は、特にお願いして入れてもらっていますが、「借主は…」の文言は今まであったのかなかったのか、気が付きませんでした。

私の質問で気分を害されたようですみません。
「安い物件だから汚しても構わないだろう」なんて思っていませんので、その点はおわかりいただければと思います。
設備の老朽化や長く居住していることに関しては、今のオーナーさんにも不動産屋さんにもお分かりいただいています。
ただ、もう売りに出しているようなので、もし売れたら次のオーナーさんがどんな人か、それによっては…

だいぶ恐ろしくなってきましたので、まだまだ退去しませんし、その間にお金を別に積み立てていこうと思います。
あと、退去の際はまずは自分でハウスクリーニングを頼もうと思います(できる限り猫の痕跡を消すには、個人では限界がありそうなので)。そのあとオーナーさんが別にクリーニングを入れられるとしても、できる限り綺麗にしてから退去しようと思います。

投稿日時 - 2015-09-11 18:21:47

ANo.2

猫を飼育されているから退去時の補修費全額負担になる可能性有ます。多分12万の敷金では不足分出る覚悟はして置く事。我家でも、貸家で猫を飼育しており臭い除去・爪とぎ跡など通常のリフォームで収まらず退去人は大変後悔していましたが。参考になるかな。

投稿日時 - 2015-09-11 15:04:56

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