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解決済みの質問

連帯保証人を変更してくれたのか心配

数年前、下記の内容でアパートの賃貸契約が結ばれました。

借主: 母の妹 A (単身入居)
連帯保証人: 母

ところが、その後Aが重い病気にかかり、現在は植物状態で病院に入院しています。
今後も退院できる可能性はありません。

Aには成人して働いている子供(以下B)がいるものの、Aとの関わりを一切絶っており、母が全ての世話をしています。(病院の支払い手続き、障害者年金や助成関連の手続き等)

ところが、Aが入院して以降、なぜかBがAのアパートに住んでいます。
母がそのことを知り、Bへ確認すると「借主の名義をAからBへ変えました。連帯保証人はBの父(Aとはとうの昔に離婚済、母から連絡をとる術なし、Bからも本当に連絡をとれているのか不明)に変更する予定です。」との返答がありました。

後日母からBへ「連帯保証人を変更してくれたのか確認したいので、契約書を一目見せてもらえせんか?」とお願いしたところ、「大家さんから契約書を返してもらえず、見せられない。」とのことでした。

その他のこれまでの経緯もあり、Bの発言は信頼できないと母は考えています。
なので、現状事実がどうなっているのかわかりません。

以上のことを踏まえて質問させて頂きたいです。

1. Bの返答が嘘で、借主名義が今でもAである場合、不動産会社、もしくは大家さんに母が直接事情を話して賃貸契約を終えること(Bには出ていってもらう)は可能でしょうか?

2. 借主名義がBに変更されており、連帯保証人は母のままになっている場合、元々保証すると判を押したのはAとの契約の場合であることを理由に連帯保証人をやめる(Bが他の保証人を見つけられない場合は退去となる?)ことは可能でしょうか?
そもそも名義変更をする際に、連帯保証人を本人の承諾なしにそのまま引き継ぐということは可能なのでしょうか?

私の勝手な推測では..

借主の名義変更をする場合には改めて入居審査が必要になる場合が多い → しかし、Bの父は色々な理由から保証人にはなれなさそうなので母以外に保証人になれそうな人がBの周りにはいない → 名義変更も他のアパートに入居することもできない → 母に名義変更と保証人変更をしたと嘘をついて住み続けている

といった感じではないかと考えています。

長文になってしまい申し訳ありませんが、上記2点につきましてご教授いただけましたら幸いです。
よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2015-10-06 17:57:12

QNo.9059652

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

1.借主の名義人がAであるなら、Aがその債務を引き継げないと判断できる場合は連帯保証人がその債務を引き継ぐ(家賃が該当します)ので、事情が勘案されれば情報を開示、あるいは「あなたが連帯保証人から外れている」ことの証明を不動産会社、あるいは大家に求めることが出来ます。
Bに出て行ってもらえるかどうかは別として、「Aがこういう事情で賃貸契約を継続できない」となった場合は、Aと大家の間で結ばれる賃貸契約を解除することになります。
ただし、植物状態であるとはいえ「生存している」のであれば、決定権はAにあるので、事前に「Aの成年後見人」などの権利をあなたの母が保有する必要があります。
成年後見制度については、司法書士や弁護士に相談してください。

2.借主名義が変更されるというのは、「契約の変更」ではなく、「Aとの賃貸契約を終了」したうえで「Bとの賃貸契約を新たに結ぶ」というのが正しいです。
そのため、連帯保証人に通知せずに借主だけを変更することはできませんし、してはいけません。(何故なら、Aの連帯保証人はAに対して保証しているのであって、Bに対しては保証していないからです)
なので、連帯保証人の同意なしに契約者(借主)を変更することは不可能です。

この場合はBがAの賃貸住宅を不法占拠していると判断できます。(不法占拠が長期継続すると居住権を主張されて追い出しにくくなります)
ただし、AとBには血縁関係があるなら、この関係が既に破綻していて、財産については生計が別であったことの証明が必要になるかもしれません。
通常、成年後見人の引き受けは本人の事前申告がなければまず「家族(血縁)」「親族」「その他」の順番で求められます。
Aが財産管理できないことをいいことに、Bが「勝手に」その財産を使用・運用・消費・処分することは子供であってもしてはいけません。

Aの住居について置かれている貴重品等は大丈夫でしょうか。子供であっても勝手に持ち出したり、売ったりしたら窃盗になりますし、通帳から勝手に引き出して使えばそれも問題です。
家賃、水道光熱費などはどこから出ていますか?Aの通帳から出ていませんか?
こうなってしまってはあなた個人で「通帳を移動」したり「貴金属を保護する」のは難しいです。(やってしまうとあなたが窃盗の疑いをかけられます)
この場合は弁護士を入れて、「Aの成年後見人」に母親を選定してもらう方向で動いてもらい(財産その他の管理をする)、Aの賃貸にそのままになっているAの財産(消費するようなものを除いて家電や家具、通帳など)を引き上げ、Aの賃貸契約を解除する(戻れる見込みが少ないため)ほうがいいかもしれません。
当然ですが、存命であればあなたの両親、Aの夫(元夫?)、Aの子(B)、親戚を巻き込みますから、こちらに有利な人には予め根回しする必要はあるでしょうけど、Aの介護をBがするかどうかもわからない(してないことを前提にしています)なら、法的に整理してしまうほうがいいと思われます。

投稿日時 - 2015-10-06 18:29:42

お礼

大変にお詳しいご説明をしていただき、誠にありがとうございました。

もうお一方への返答にも記しましたが、お陰さまで本日、母が保証人から外れていたことが分かりました。

客観的な知識を持ってから大家さん宅を訪問することができ、とても助かりました。

お力添えいただき、本当にありがとうございました。
心より感謝申し上げます。

投稿日時 - 2015-10-08 00:26:00

ANo.1

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回答(2)

 大家しています。

> 1. Bの返答が嘘で、借主名義が今でもAである場合、不動産会社、もしくは大家さんに母が直接事情を話して賃貸契約を終えること(Bには出ていってもらう)は可能でしょうか?

 契約者Aさんと現住者Bさんが親子である以上、大家側から契約解除することは『借地借家法』の下では簡単には出来ません。裁判するしか出て行かせることが出来ないのです。でも、その裁判にだって勝てるかどうかわかりません。費用も時間もかかります。

 おそらく、大家側は「今の契約のままで済ますのが一番無難。」と考えるでしょう。私なら、事実を知った段階で、一応「認めてないぞ。」という証として、『退去依頼』は出しておくでしょうが、そこまでしかしません。逆に『保証人』さんに事実を伝え、『保証人』さんの行動を待つでしょう。

> 2. 借主名義がBに変更されており、連帯保証人は母のままになっている場合、元々保証すると判を押したのはAとの契約の場合であることを理由に連帯保証人をやめる(Bが他の保証人を見つけられない場合は退去となる?)ことは可能でしょうか?

 部屋が明渡されていない以上不可能です。大家は一方的に『契約解除』が出来ないのが今の法律です。そこで『契約違反』と主張しても『契約者Aさんと現住者Bさんが親子』と言う事実が関わって来るのです。

> そもそも名義変更をする際に、連帯保証人を本人の承諾なしにそのまま引き継ぐということは可能なのでしょうか?

 一般的には不合理ですが、今の『借地借家法』ではそれさえ『借主絶対保護』と言うことになるかも知れません。「なるかも知れません。」としか答えられない所がこの法律の『借主絶対保護』なのです。「裁判してみなけりゃ分からない。」なんて“冒険”を冒す大家がいないだろうということです。

 大家対借主(或いは居住者)は猫とライオンの闘いですが、保証人対現居住者ならライオン対ライオンになります。大家に手出しが出来なくとも『保証人』さんなら対等に闘えるかもしれません。ただ、これは専門家(弁護士)の領分ですし、費用負担が発生します。『法テラス』か、行政にしている『無料法律相談』に相談するのが賢明と思います。

 現保証人である質問者様のお母様から「訴訟も辞さない。」という連絡があれば、大家は一応『アリバイ作り?』で『退去依頼』は出すでしょうが、そこまでで、『明渡し訴訟』にまでは持って行かないでしょう。何の利益も生まず、負けるかもしれない(その可能性がある)『民事裁判』なんてするバカはいません。大家の方は今のままでも『保証人』さんはいるのですし、『滞納事故』があってからの対応でも一向に構わないのです。

 ちなみに、今は主流?となっている『保証会社』の保証ですと『保証会社』は必死に現居住者の“追出し”にかかるでしょう。弁護士に依頼しても彼らには『自分の会社を守る』という大義名分がありますし、社員にとっては『裁判費用』だって所詮“他人のお金”なんです。

投稿日時 - 2015-10-06 19:32:10

お礼

大家様の視点から貴重なご意見をいただき誠にありがとうございました。

本日、大家さんのお宅に直接出向きました。(大家さんと直接契約していたため)
色々な場面を想定して行ったのですが、大家さん曰く、Bが言っていた通り、名義も連帯保証人も変更したとのことでした。

また、Bと契約し直してから100万円近くの家賃滞納が発生し、数ヵ月前に出ていってもらったそうです。

滞納金を回収できていない大屋さんには申し訳ないと思いながらも、母が保証人から外れていたとわかって安心しました。

改めまして、詳しいご説明をして頂き誠にありがとうございました。
心より感謝申し上げます。

投稿日時 - 2015-10-08 00:17:23

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