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解決済みの質問

住宅ローン売却と連帯保証人について

姉夫婦が住むの家の住宅ローンの連帯保証人が亡くなりました。連帯保証人は母です。
不動産屋に住宅の査定をしてもらったその日のうちに銀行から連帯保証人が亡くなったそうですねと電話が入ったそうです。そして銀行は新たな連帯保証人がいないと家を売却できないので姉に相続をして連帯保証人になるように言っています。主債務者は義兄です。

本当に連帯保証人を立てないと家は売れないのですか?銀行は相続放棄をされると連帯保証人がいなくなるのでそう言っているだけでしょうか?また不動産屋は個人情報を銀行に流すようになっているのでしょうか?違法ではないのですか?どこにも個人情報は流しませんと言っていたのにこんな不動産屋は信用できません。

ちなみに母の相続人は姉を含め兄、私の3人です。

よろしくお願いします。

投稿日時 - 2015-10-25 19:01:20

QNo.9069744

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 えっと、「どうしたらよいか」というご質問ではナイのですよね?

(1) 本当に連帯保証人を立てないと家は売れないのですか?

 法律的に「売ってはならない」ことになっているのか、という意味なら、そうではありません。売っていいんです。

 しかし、不動産売却の場合、そこに付いている担保物権(ほとんどは抵当権)を消してから売却するのがふつうなんです。

 担保物権が付いたままの不動産だと、お金を出してせっかく買ってもその担保物権が行使されて、その不動産を奪われる危険があるからです。

 ローンの抵当権が付いている不動産は、危ない物件なのです。だから買い手が付きません。つまり「売れません」。

 ですから、銀行の言っていることは正しいのですが、「じゃあ連帯保証人を付けたら売れるか(買い手が来るか)」と言えば、担保物件をはずさないかぎりは同じで、「売れない」でしょう。

 危ない物件であることに変わりはないからです。

 レアケースだと思いますが、もしかしたらローン残金が少ないなどの理由で「連帯保証人をつけてくれれば担保物権をはずしてあげて(売れるようにしてあげて)もいいよ」と言っているのかもしれません。

(2) 不動産屋は個人情報を銀行に流すようになっているのでしょうか?

 その不動産屋がどうしているかは分かりませんが、ふつうは、そういうことにはなっていません。

 亡くなった事実は、新聞のお悔やみ欄に載ったり、弔問客の話題になったりしますので、銀行員が質問者さん宅の周辺の顧客を回っていれば自然に耳に入る可能性は高いです。

 さらに、不動産屋が「売却したいのだが、抵当権をはずしてもらえるか?」と銀行に質問した可能性もあります。で、銀行が「なんで売却するんですか?」と質問したのかも。

 また、おそらくローン契約で、「連帯保証人や債務者が亡くなったら遅滞なく(生きている方が)その旨を銀行に伝える」というようなことになっているはずだと思います。そうだとすると、伝えるのは義務です。伝えないのは契約違反。

 ついでに書くと、「連帯保証人が欠けたらすぐに代わりの連帯保証人を出す」というような契約にもなっているはずです。不動産の賃貸借契約でさえそうなっていますので、ローン契約でそういう約定がないとは思えません。「そういう規定があれば」、新しい連帯保証人を探し出して銀行と契約させるのは、義務です。

 ですから「どこにも個人情報は流しませんと言っていたのに!」と、契約違反をした不動産屋を非難すると、銀行から「連帯保証人の死亡を隠していた」「連帯保証人が欠けたら伝えると言っていたのに伝えない。こんな借主は信用できません」と、逆に契約違反を非難されることになりますので、まずはローン契約書をよく読まれることをお勧めします。

投稿日時 - 2015-10-26 00:13:12

お礼

回答ありがとうございます。
担保物件という言葉は初めて聞きました。、何分不動産のことはよく知りません。担保物件を外さない限りは・・・ちんぷんかんぷんですが完済しないと抵当権が外れず売れないということですね。連帯保証人をつけてもそうしないと売れないということですね。だとすると銀行のいう連帯保証人をつけないと売ることができないというのとは少し意味が違う気がします。残金はたくさんありますが売却価格との差額が少ないのでfujic-1990さんのおっしゃるように銀行が売れるようにしてあげると言ってくれている気もします。

連帯保証人が亡くなったらすぐに金融機関に知らせることになっているのですね、これも知りませんでした。私の家も住宅ローンを組んでいますが契約書を読んだことがありません。よく読んでみます。

なるほど不動産屋が銀行に売却したいから抵当権を外してもらえるかと聞けばなぜかと質問しますね。そこでそのような話が出る可能性はあり得ますね。

知らないことをたくさん教えてくださりありがとうございました。

投稿日時 - 2015-10-26 21:04:08

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回答(4)

> 連帯保証人を立てないと家は売れないのですか?

 いいえ、売却可能です。実際にそのような物件を買っています。

 ただ、銀行での取引で、その銀行にお金(確か銀行小切手だった?)を持って行っての決済でした。こちらの指定した司法書士の先生同席で取引したと思います。その後におそらく売買代金は銀行さんが貸付金の回収にしたのでしょう。

> 銀行は相続放棄をされると連帯保証人がいなくなるのでそう言っているだけでしょうか?

 いいえ。相続放棄されてもローン返済が滞れば担保物件を競売すれば済みます。問題はローン残高と売買価格でしょうが、銀行だって自己破産でもされたら負けですからね。

> 不動産屋は個人情報を銀行に流すようになっているのでしょうか?

 いいえ。銀行によっては、どうしてか?、直ぐに情報が入るようです。彼らは亡くなった人の口座は直ぐに凍結しなければならないので、その辺の情報は早く取れるようになっているのでしょう。

投稿日時 - 2015-10-26 20:46:04

お礼

回答ありがとうございます。司法書士の方が介入すると売却できるのですね。ローン残高と売買価格の差額は少しローンが残るくらいだと思います。姉から詳しく聞いていないのでこの辺はわかりません。義兄は自己破産もありうるので姉が相続すれば連帯保証人になり姉も自己破産することになるので相続放棄するか迷っているようです。銀行の口座凍結は友人からも聞いたことがありますがどうしてわかるのですかね?不思議です。

投稿日時 - 2015-10-26 21:40:48

ANo.2

>違法ではないのですか?

 どんな法律に反するのでしょうか?
 住宅ローンの契約と不動産の売買は別の問題です。連帯保証人が死亡したら代理の連帯保証人を立てるか、借り換えをして義兄単独でローンを組み替えるべきです。

 一方、任意売却に関して言えば予想売却金額が2千万円、残債が2千5百万円だとしたら債権者である金融機関はローン残債5百万円を担保しなければならないわけです。義兄に返済能力がなければ連帯保証人を要求することは当たり前のことだと思います。
 逆に予想売却金額が3千万円で、ローン残債が1千万円なら2千万円が手元に残るわけですからお姉さんが連帯保証人になっても何ら問題ない話しですよ。

 不動産屋を変えるのは勝手ですけど、質問者様は全く関係がないですよね?決めるのはお姉さん夫婦です。質問者様としてはその不動産屋と一生付き合わなければ良いだけのことです。

投稿日時 - 2015-10-25 22:04:56

お礼

違法かというのは個人情報保護法に違反していないかという意味です。
銀行からしたら新たな連帯保証人をつけて欲しいというのはわかりますがそうしないと住宅を売却することができないのはなぜかが知りたかったのです。住宅ローンの残金と売却価格の差額は聞いていないのでわかりません。確かに私には関係ないことですが姉が相談に来たのでこのような場をお借りした次第です。

投稿日時 - 2015-10-26 20:19:26

ANo.1

お悔やみ申し上げます。
お母様がお亡くなりなったことは
流出元がどこかはわかりませんが、どなたかが故人になられたらそれに関連した
セールスは以前からけっこうあります。

保証人が死亡した場合は速やかに金融機関に届け出しないといけません。
かわりの保証人を要求するかどうかは金融機関によってまちまちですから
何とも言えませんが、あらためて信用保証会社を使う場合もあります。

その不動産屋が信用できるかどうかに関わりなく
現在ローンが残っている家を任意売却なさるのであれば銀行との話し合いが必要です。
いずれにしても現在のローンをいったん完済するか、
すでに買手がついていて売却によって完済できるめどがつかないと任意売却は出来ません。
融資打ち切りになる前に銀行とよく話し合ってください。

>母の相続人は姉を含め兄、私の3人です

お母様のご兄弟、甥姪の方がいれば連帯保証の代襲相続が発生する可能性があります。
時にはご家族のどなたもご存じない相続人が居る場合もありますからご注意ください。
相続放棄する場合はあらかじめ法テラスなどでご相談ください。

投稿日時 - 2015-10-25 20:55:00

お礼

回答ありがとうございます。
銀行から連絡があり義兄が銀行に話をしに行きました。
初七日の時に伯母には私と兄は相続放棄するが姉はどうするかわからない、もし3人が放棄したら伯母さんや伯父さんに家裁から連絡来ると思うと話しておきました。

投稿日時 - 2015-10-26 21:15:19

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