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買主の専属専任媒介契約書

買主の専属専任媒介契約書

 当方は、不動産業者です。
 買主希望者が、
 価格は、いくらまで、
 土地の大きさは、何平方メートル以上
 これこれの条件での土地または、建物を欲しいと言って来ます。

 業者用のデータベース レインズ などから検索して紹介することが、できますが、自社の物件だけでなく他の業者からの紹介物件です。

 現場の地図を示したりすると現場には、他社の種々の看板が掲示されています。
 また、新聞やチラシなど色々な広告媒体があるので、当社からの情報だけでなく、他社からの情報も入手できます。

 インターネットなどから、物件を検索することもできます。

 今は、なんでも、どこからでも、情報が手に入る情報社会です。

 ですから、顧客にこのような物件が、ありますと紹介しても、他社の看板を見て他社に連絡を取って他社と契約してしまうことも、あります。

 物件の案内をしても、価格交渉や詳しい交渉をして欲しいと顧客から言われる時、顧客としては、一つの物件を購入するのに、色々な業者の窓口があるので、同じ問い合わせを種々な業者に質問して、もっとも、条件を聞き入れてくれそうな業者と契約することになります。

 購入する前の買主は、買うかどうか、この物件にするかどうか、きわめて気分的にも、不安定な状態にあり、かなり、迷っています。

 当社が、紹介する物件には、当社で仲介して契約してもらうと言う専属専任媒介契約書を取れればよいのですが、案内もしないうちに案内した後も、専属専任媒介契約書に署名して欲しいと言うと嫌がられて拒否され専属専任媒介契約書は、もらえません。

●(Q01) 当社が紹介したり、資料を渡したりするときに、当社の仲介を取るようにするのに、各不動産業者は、どのような工夫をしているのでしょうか?

 元受の売主の業者の場合も、案内は、他の業者でも、直接、元受の業者と契約したいなどと言う買主にであったり、します。

 顧客自身が案内を受けて購入しようとしているのに、別の業者を挟んで、買主の手数料を飛ばして契約しようとする顧客もいます。別の業者は、手間がかからず、契約できるので、手数料の減額に応じるのです。
 
 敬具

投稿日時 - 2016-02-03 23:35:24

QNo.9121992

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

>各不動産業者は、どのような工夫をしているのでしょうか?
私が知る限りでは
(1)ローン審査の通りやすい金融機関の紹介
(2)手付の少ない客の売主に対する交渉
(3)値引き交渉の仲立ち
(4)過去の仲介実績のアピール。

投稿日時 - 2016-02-06 21:40:15

お礼

 representative2さん、そして、みなさん、こんにちは、レスありがとうございます。

>私が知る限りでは
>(1)ローン審査の通りやすい金融機関の紹介
>(2)手付の少ない客の売主に対する交渉
>(3)値引き交渉の仲立ち
>(4)過去の仲介実績のアピール。

 家や土地が欲しくなると思いが買うことに集中して他の事を考えられなくなります。

 買う資格が無い人、例えば、収入が無い人も精一杯背伸びして不動産を購入しようとします。

 手付け金が、少ないと言うことは、自己資金が少ないと言うことで、全額、もしくは、購入価格以上にローンを組んで家を購入しようとします。

 値引きが当たり前との事もありますが、売主が頑固なら、値引きはできないし、競合があれば、値引きができないでしょう。競合にならないと人は、なかなか買う気にならないものです。

 過去の実績は、セールスマンの信頼になります。しかし、買主は、人のことより、自分のことばかりに血なまこになっているので、人がどうかは、どうでもよく、自分だけは、有利に振舞いたいのです。

 無理にも、家を世話してくれた人は、セールスマンに感謝ですが、購入した後、月々の支払いが火のように追いかけてきます。多額の返済は、日常の生活費を圧迫します。また、残りのお金で生活となると生活は、暗くなります。

 今の時代のように不安定な時代、将来は、どうなるか分かりません。一部上場大手のサラリーマンでさえ、リストラ、転職は、当たり前です。まして、中小なら安定は、ありません。大手の会社も、苦難の判断に迫られている会社などすぐに思いつくでしょう。
 これからいつまでも順風満帆など、有り得ないです。よいときも、悪いときもあるでしょう。会社を去って職探しになるかもしれないし、夫婦の関係も深刻な状態になるかも知れません。
 だから、持ち金に余裕があれば、多少の波でも、持ちこたえることができるでしょう。甲板まで、いっぱいの水が来ている船は、大きな波が来ると船がたちまち、転覆してしまいます。

 支払いのローンが滞納になると競売、不動産の強制執行による明け渡し、になります。

 お金の全ては、無くなり、社会的な信用は、地に落ちます。一番大切に思っていた土地と家は、手放すことになります。

 こんなことなら、家を買わずに、賃貸に入っていた方がましです。

投稿日時 - 2016-02-08 23:01:20

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回答(5)

お礼ありがとうございます。
私、8回不動産売買してきましたが、なんだか別世界の人と話をしている
ようです。頑張ってください。私はあなたに専任で物件を探せとは
頼みません。経験何年くらいあるんでしょう?
私も宅建は有資格者です。平成二年の合格。

投稿日時 - 2016-02-09 04:13:48

お礼

 representative2さん、そして、 みなさん、こんにちは、何時も、回答いただきありがとうございます。
>
> 私、8回不動産売買してきましたが、なんだか別世界の人と話をしている
> ようです。頑張ってください。私はあなたに専任で物件を探せとは
> 頼みません。経験何年くらいあるんでしょう?
> 私も宅建は有資格者です。平成二年の合格。

 貴重な意見をいただきありがとうございます。

 不動産歴は、30年弱です。
 取引主任者は、回答者と同じころにとっています。

 敬具

投稿日時 - 2016-02-12 11:02:45

もうひとつ、重要なのは買主の立場に立って、個々の物件を評価して
褒めるだけでなく欠点を冷静に指摘して、それを価格に反映した査定が
できること。

「この物件は、安いのは訳があって行くだけ無駄かもしれません」
と言う。それでも客はそうやって自社専任物件に誘導したがっているとしか
とりませんが。

ところで、仲介で買い手専任媒介を取るのがなぜ重要なんでしょう?
売り主専任をとって買主をみつけて両手ねらいが、仲介のうまみなんだと
おもいますが、

買主専任なんて広告費もかかってないから、いつでも契約解除されるか
わからない。専任の意味ないように思いますが。

投稿日時 - 2016-02-07 09:02:34

お礼

 representative2さん、そして、みなさん、こんにちは、レスありがとうございます。

>ところで、仲介で買い手専任媒介を取るのがなぜ重要なんでしょう?

 買主からこれこれの条件の不動産を探して欲しいと言われたら、探しますが、探して買主に購入してもらえるのなら当社の仲介になってほしいと考えるからです。

 当社で見つけた物件を他社の仲介で購入されたら、いままでの努力と時間と工夫が、無駄になってしまうからです。

 広告代のみがお金ではなく、探す手間と時間、工夫して買主と話すことには、知識と能力が必要で、これは、お金なのです。

 業者は、仲介ができて初めて収入が得られて商売ができるのです。

 仲介で買い手専任媒介を取ることができれば、当社と指定の物件については、当社の仲介で物件を購入するということになり、他社の仲介で指定の物件を購入することは、買主の違約になります。

>売り主専任をとって買主をみつけて両手ねらいが、仲介のうまみなんだと
>おもいますが、

 売り業者にとっては、両手がもらえれば、手数料が倍にもらえるのでありがたいのですが、色々な業者に色々な買主がいてこれらの買主からも契約できれば、それだけ売主にとっては、早く、高額で売れることになるでしょう。これは、売主にとって、利益になります。売主から物件を預かりながら他の業者に物件を紹介しないのは、媒介契約違反です。業者の利益を優先して売主の利益を阻害するのでいけないと規約されているのです。

 あそこの業者は、自分の会社の買主ばかりをつけようとしてなかなか客付けしてくれない。他の業者に紹介しないのに売値を下げるように言ってくる。広告していると言っているが、時々しかしてくれない。もっと、毎日して欲しい。小さな広告でなく、もっと、全面記事で自分の物件のみを大々的に広告して欲しい。テレビ広告なども、もっと、時間をとって、自分の物件のみを広告して欲しい。このような業者は、信用できない。他の業者に次の更新で売りをまかせようとなります。
>
>買主専任なんて広告費もかかってないから、いつでも契約解除されるか
>わからない。専任の意味ないように思いますが。

 特定の物件を専任媒介すれば、売買契約寸前で媒介契約の解除は、出来ません。

 2年間は、拘束されることになります。

 広告代のみがお金ではなく、探す手間と時間、工夫して買主と話すことには、知識と能力が必要で、これは、お金なのです。

敬具

投稿日時 - 2016-02-08 23:34:49

私は売り主です

投稿日時 - 2016-02-06 11:14:34

売主の専属選任をとっておけば、買主が専属であろうが一般であろうが
問題ないでしょう。
仲介は、売り物件の情報をつかむのがスタート。買い主はDMや広告を
カネをかけてこまめに探す。
買主と専属選任契約結んで、レインズやネットで見つけた物件の客付を
しても、おっしゃるように競争あいてが多すぎる。

まず、「売りませんか。価格査定します。」というDMで売主を探すことです。

投稿日時 - 2016-02-05 16:47:50

お礼

 representative2さん、そして、みなさん、こんにちは、いつも回答ありがとうございます。

 回答をつけていただいて大変うれしく感じております。

 アメリカの不動産の格言に

 専任を制する者が、市場を制する。

 と言うのがあります。

 売り物件を多く集めれば、それだけ多くの商売ができるということでしょう。

 しかし、現実に

>  買主希望者が、
>  価格は、いくらまで、
>  土地の大きさは、何平方メートル以上
>  これこれの条件での土地または、建物を欲しいと言って来ます。

 の顧客を扱わないからお引き取りくださいと言うのは、いかがでしょうか?

 さらに、どんなに頑張っても、市場のすべての物件を自社の専属で契約するには、難しいのではないでしょうか?

 回答者の場合は、どのような商売をされているのでしょうか?

 ご教授方よろしくお願いします。

 敬具

投稿日時 - 2016-02-06 10:18:34

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