こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

住宅ローン返済が不可能な状況でのその後について

物上保証人について教えてください
私の父が所有しておりました土地に兄がそれを担保に住宅ローンを組み融資を受けましたその折には父が物上保証人となっておりましたが2年後になくなり、土地は兄と私が半分づつ相続致しました。そのことは別段融資先の銀行には連絡はしておりませんでした。最近になってこの件で私に物上保証人になるようにとの書類が届きました。今現在兄は脳障害で収入がなく、ローンは私が毎月支払っておりますが、私もギリギリの生活で何かあればその支払いもおぼつかない状態に有り、今後支払えなくなれば当然担保の土地は競売物件となります。その時上モノとして現在住まいする住居はどう言う存在、立場になるのでしょうか?私や兄は立ち退きを迫られるのでしようか?土地は私たちの所有ではなくなっても、ローンは競売により形的には完済した形でその上の建物は私たちの所有物となると思いますが?
その場合土地を借りて現在の住居に住まうことになるのでしょうか?
立ち退きを迫られた場合建物は評価価格で買い取ってくれるのでしょうか?

因みに私と兄は1階と2階に居住し共に独身の兄妹です。

投稿日時 - 2016-11-07 08:37:27

QNo.9252644

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

まず、質問者さんは相続人ですから、父上の物上保証人の立場を引き継ぐことになります。

今後、もしローンが払えなくなって、銀行が担保となっているその土地を競売に付して、第三者が所有権を得た場合は、その土地上の建物を所有する質問者さん兄弟は法定地上権を有することになります。自動的(強制的)に地上権が得られるということです。つまり、建物の所有権は移転しないで、ご兄弟の所有物のままです。立ち退きを迫られるということにはなりません。期間は30年で、更新もできます。

ただし、建物が老朽化してきて修繕をすることは可能ですが、再築する場合は土地所有者の承諾が必要になります。

とはいっても、その土地は借りていることになるので、借地料を支払うことになります。借地料は話し合いで決めますが、決まらない場合は裁判所が近隣の相場などをもとに決めることになります。ざっくりとですが、固定資産税の4倍程度と言われています。

2年間にわたり借地料が払えなくなると、立ち退かなくてはなりません。この場合、債務不履行による立ち退きですので、建物買取請求権は行使できません。更地にして立ち退くのが原則です。建物の買取請求はあくまでも、貸す側からの都合で地上権を消滅させる場合に行使することができます。金額は時価となります。

以上、おもに民法や借地借家法に基づいて回答いたしました。

投稿日時 - 2016-11-07 16:28:10

このQ&Aは役に立ちましたか?

0人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(3)

ANo.3

No.1で回答した者です。
投稿後に誤りに気が付きました。
更地に抵当権が設定された「後」に家が建った場合には、法定地上権は成立しません。No.2さんの書かれているとおりです。
もしそうなら、No.1の回答は取り消させていただきます。ご迷惑をおかけいたしました。

投稿日時 - 2016-11-09 10:10:49

ANo.2

> 父が所有しておりました土地に兄がそれを担保に住宅ローンを組み融資を受け

 それから、そのローンを使って、お兄さんがお兄さん名義の家を建てたのですね?

 お父さんの土地に、すでにお父さんの家が建っていて、その後にお兄さんのローンが組まれて土地に担保権(おそらく抵当権)が設定され、お兄さんがその家を買った、という流れなら法定地上権は成立するのですが、

 本件のように、更地に抵当権が設定された「後」に家が建った場合には、地上権は成立しません。

 「売りやすい更地だと思ってお金を貸して抵当権を設定した人A」と「更地に抵当権が設定されている(将来土地が競売されるかもしれない)ことを知っていながら、あえて家を建てた人B」の利益を比較した場合、BよりAのほうを保護してやらなければならない、というふうに考えるからです。

 本件では、Aは銀行(競落人)、Bがお兄さんということになります。

 法定地上権は成立しませんので、お兄さんには家をそのまま建てておく権利がなくなります。他人の土地に家を建てていたのと同じことになりますので、質問者さんとお兄さんは家を壊して、その土地から退去しなければなりません。

 質問者さんの言葉で言えば『立ち退きを迫られる』ことになります。

 もちろん、競落した人が「家は建てておいていいよ」「そのまま住んでいていいよ」と言うかもしれませんが、まあ、そういう親切な人はいません。自分で住んだり使いたくて土地を買うのがふつうですから。

 家が良いものなら、壊さなくてもいいよ、というかもしれません。その場合は、壊さず、退去だけすればいいです。

 ふつう買い取ってはくれないでしょうが、値段によっては買い取ってくれるかもしれません。

 それで、例えば、

(1)ローンの残債が1,000万円で、土地が1,200万円で競売された(残債より高く売れた)という場合なら、質問者さんたちは、差額の200万円を受け取って、家を壊して退去しなければなりません。

(2)ローンの残債が1,000万円で、土地が700万円で競売された(残債より安く売れた)という場合なら、質問者さんたちは、家を壊して退去したうえで、まだ残債の300万円を銀行に支払わなければなりません。

 どっちみち、家を取り壊して退去しなければなりません。

 そこでアドバイスですが、いよいよ返済できそうにないとなったら、(自分で土地を利用するのではなく)投資目的で不動産を買う人に、土地と家を買い取ってもらうのです。

 質問者さんの所の状況はわかりませんが、土地と建物を売ればたいがいローンの残債よりかなり高く売れるはずです。

 その代金の一部でローンを返済してしまう(抵当権をはずす)。

 代金にはまだ余りがあるはずなので、自分たちは家賃を払ってその建物に住むことにするのです。

 それが一番穏便に済むと思います。

----
 余談ですが、『私に物上保証人になるようにとの書類が届きました』とのことですが、間違いないでしょうか。
 別人のために抵当権を設定した人を物上保証人というので、すでに抵当権が設定されていれば「物上保証人になるように」などという御願いみたいなことはしないでいいんですけど?(イヤだ、と返事したらどうなるのでしょう?)
 おそらく「アナタも物上保証人です」という確認通知なのではないでしょうか?

投稿日時 - 2016-11-08 00:45:35

あなたにオススメの質問