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締切り済みの質問

店舗用(賃借人)の火災保険について

この度、自営業用の店舗(木造)を借りることになりました。
物件は大家さんの所有です。
リフォーム代が高額に(一千万円以上)掛かるのですが、その分、家賃を大幅に値下げしてもらっているため、全額、私の方でリフォーム代を負担します。
家財と借家人賠償の火災保険には加入予定です。

それ以外に、建物自体にも火災保険を掛けたいのですが、建物の所有者しか掛けられないと、保険屋さんからも言われています。
大家さんの方では、建物の火災保険には入ってくれると思います。
ただ、リフォーム代が高額自己負担のため、もし火災で類焼を受けたり放火されて全焼した場合に、当方の全額損失になってしまうため、何とか私の方でも「保険」を付けられないだろうか?と悩んでいます。
賃借人が建物に掛けられる保険は無いと思うのですが、何らかの方法で、建物の損失分を補うリスクヘッジの方法はないでしょうか?
というのも、店舗のある町内は火災が大変多く、年に一回は不審火・放火・自己責任等の理由で火災が発生して近隣店舗が全焼しており、地震の心配もあるので、リフォーム工事中やリフォーム後数年以内で店舗が全焼した場合に、事業の再起が不可能になってしまうためです。

火災保険に詳しい方にお教え頂けましたら有難いです。
よろしくお願いいたします。
 

投稿日時 - 2017-06-23 15:36:36

QNo.9344340

困ってます

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回答(2)

ANo.2

 当然のご心配ですね。

 私は大家側なので、店子が(賠償ではなく)自分のために、どういう保険に入っているか承知しておりませんが、造作として独立している物(従物)ならば、保険に入ることは可能と思います。

 ただ、不動産と動産(造作)が「附合(くっついて一体化)」した場合は、建物の所有者がその動産(造作)の所有権も得てしまいます(民242条)。『権原によってその物を附属させた他人の権利を妨げない』とはされています(同 但し書き)ので、質問者さんが無権利になるわけではありませんが。

 なので、質問者さんがその造作について保険に入るのは「無理だ」と、保険屋は言うカモしれません。

 運良く、保険屋がOKしても・・・

 我が社の場合、このサイトでも何度も書いているのですが、テナントが大舞台ほどもある大きな造作(簡単には搬出できないが置かれているだけ。建物とは分離されている!)を作ったら、「一体化しています。建物が2階建てになりました」ということで「100万円近くの不動産取得税」の課税通知が、新潟県から来ました。翌年だったかには「固定資産税」も大幅増額となりました。それはずっと続いているわけです。

 固定資産税はずっとこちら持ちですが、2階建て建物を取得してしまったために課せられた不動産取得税については「テナントが不動産取得税分を支払いたいと申請書を出して申し出るなら、新潟県は特別の配慮をもって受け取ります」とのことで、テナントが負担してくれたので、私は何もしません。

 が、これらの税金が放置されていて、我が社が取得税も固定資産税も負担し続けているのだったら、家賃を上げるか、後日テナントが保険金を受け取ったと知れば、保険金(掛け金を引いた額)の移転を要求します。「造作も我が社の所有物であるから」と言って。

 なので、保険屋と話合って終わりにするのではなく、大家とも話し合う必要があると思われます。

 私としては、大家に造作代も含めた高い保険金の保険(建物)に入ってもらい、質問者さん・大家それぞれの持分に合った額を負担しあい、万一の場合はその負担割合に応じて保険金を受け取るように、大家と契約したほうがいいように思います。

投稿日時 - 2017-06-24 00:33:45

お礼

大家さんのお立場での貴重なご意見をありがとうございます。
なるほど、固定資産税等も絡んでくるのですね…。
ぜひ大家さんとも、相談させて頂きます。
大変詳しく教えて頂き、本当にありがとうございました。
また経過をご報告させて頂きます。

投稿日時 - 2017-06-25 06:22:03

ANo.1

http://novel.ciao.jp/kasai/taisyou.html

内装の部分は「造作」として保険に加入し、お店で使う備品類は「什器・備品」として加入します。こうしておけば、火災だけではなくて泥棒に入られたときに店内を壊されてもそれを保険で復旧することができます。
詳しくは、保険の代理店と相談しましょう。造作部分が一千万円となったらまあまあ保険料もかかってくると思います。
問題は、「商品」です。商品は什器備品類とは認められませんので、燃えたり盗まれたら困る商品類があればそれも別途保険に加入する必要がありますが、商品となると保険会社もイロイロと慎重になります。「泥棒に盗まれたー!」ってことにして横流しでもされたら困りますでしょ?「商品だけは(盗難などは対象外になる)普通火災保険しか入れない」とかもあるかもしれませんね。
この辺り全般、代理店に相談です。

投稿日時 - 2017-06-23 17:32:17

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
「造作」で保険に入るというのは知らなかったので、教えて頂き、とても助かりました。保険屋さんはまだ決定していないので、これから複数当たってみようと思います。
「商品」の方は、仰る通り別途加入も必要かと思います。
保険屋さんと相談して、またご報告させて頂きます。
本当にありがとうございましたm(_ _)m

投稿日時 - 2017-06-25 06:16:52

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