こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

建物明渡請求と未払い賃料

 何時も回答いただきありがとうございます。DELL OPTIPLEX GX260 WindowsXPからです。

 現在、賃借人と賃貸人との間で、
 建物明渡請求と未払い賃料等の請求で、簡易裁判所で、裁判中です。
 原告も被告も、本人訴訟で、弁護士などの資格ある代理人を使用していません。
 第一回目の裁判では、賃借人からの答弁書で、以下のような申し入れがありました。

-----------------------------
 貸主は、前住者からの水漏れの事実を水道局から聞いて知っていながら、直しもせず、瑕疵のある貸家物件を高額な家賃で、貸し付けている。これは、完全に契約違反ではないですか?

 水道が使えないと言うことは、トイレ、風呂、台所が、使えないので、住居というより、倉庫を借りている状況であり、感覚ですので、家賃は、現在の半額が妥当であると思います。

 尚、家屋の明け渡しは、二ヵ月後ぐらいにお願い致したく存じます。

--------------------------
 貸主は、前住者からの水漏れの事実を水道局から聞いて知っていながら、直しもせず、

 とありますが、直そうにも、中に入らせない、
 賃貸人と設備業者との間で合意した工事日を指定しない。

 ので、工事ができない。そうこうしているうちに
 6ヶ月の水道料金減免期間が経過してしまい、減免処置を受けることができなくなった。

 貸家の同居人が、悪意で、工事に入らせないようにしているのです。賃借人の負担の軽減を意図して、滞納した水道代を賃貸人に全額負担させようとしましたが、思うようにならず、今に至っています。

 賃借人は、家賃、ガス水道代、町会費などを支払うのが、苦しく、たちまち、ガス水道代を滞納してしまい、自ら、ガスと水道を閉線して、市役所から、追うようにして、市役所から、ガスと水道の供給停止を受けています。

 契約期間中に修理するから、十分に余裕と設備業者の合意できる日を知らせろと内容証明で述べていますが、余裕の期間中に何の返答も与えません。

 返事が無い時は、工事を拒絶したとみなすと内容証明で述べています。

 裁判官との話でも、この辺が争点になりそうです。

 これをうまく、証拠をもって、説明できるかどうかです。

 当方から、送付した書簡の控えが、いくつかあります。経過を示すメモも残っています。賃借人からの証拠としては、封筒のメモや配達記録の手紙が、二通残っています。

 賃借人は、書面をほとんど残していません。また、過去のことなので、自分の言ったことも、書いたことも、忘れているようです。

●Q01.このような書面を有力な証拠として生かすことができるでしょうか?

 このようなことは、初めてなので、不安です。

 賃貸借契約は、開始から、7年が、経過し、現在、家賃等を10か月分も遅れています。

 賃借人は、すでに転居していて、住民票も転居先の住所に移動しています。

 しかし、建物内には、多数の残置物が残されています。

 鍵の返却も求めますが、返却しません。鍵は、賃貸人にもありますが、勝手に立ち入ることと、残置物の処分は、問題を起こすので、やっていません。現在、裁判中というのもあります。

 市役所からは、ガス水道が、未納なので、再三にわたり、督促が、来ています。このような督促は、普通郵便で来ます。

 ポストから、漏れて出てきた市役所からの郵便で、賃借人のガス水道の長期に渡る滞納支払いと供給停止の通知を見てしまいました。

●Q02. これは、賃貸人が、修理しないから賃借人が、水道を使用できないのではなく、
 自ら、水道を閉線したから、
 そして、ガス水道料金を長期に渡り、未納にして、供給停止になったから
 ガス水道を使用できないので、
 賃借人の主張と違う証拠になるのですが、この書面を証拠として提示しても良いでしょうか?

 市役所に事情を説明して当事者としての権利を請求しましたが、
 本人の許可が要る。
 もしくは、弁護士や司法書士の資格のある請求者でない開示できないと
 言われました。
 
●Q03.どのように考え、どのように進めれば、よいでしょうか?

●Q04.回答者が、質問者の立場なら、どのようにされるでしょうか?

 たとえひとつだけでも、よろしく教授方お願いします。

 敬具

投稿日時 - 2018-04-15 16:01:09

QNo.9488860

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 2番回答者です。

> このような動きでいかがでしょうか?

 水道工事代が20万円なら、滞納家賃との差額を払うべきではないかと裁判官が言った、などなどは質問者さんにとって良い兆候です。

 私の体験した訴訟では、裁判官から「言うことがあるか」と言われた賃借人(滞納者)が自分の生い立ちから話し始めて裁判官から発言を制止され、それでも止めようとしなかったせいで発言を禁止されたこともありましたが、そのように裁判官に発言を制止されたのも、質問者さんには良い兆候です。

 質問者さんがなにか重大なことを書き忘れていたりしていなければ、勝てたんじゃないでしょうか。

投稿日時 - 2018-04-23 23:35:09

お礼

 レスありがとうございます。DELL OPTIPLEX GX260 WindowsXPからです。

 裁判官は、まず、被告から、事情を聞きます。被告は、勝手なことを言うので、口を挟みたいのですが、話としては、順番だから、黙って聞きました。

 もし、途中で、
 それは、違うじゃないか!
 裁判官、それは、間違っているから、聞いては、いけないなど、
 強引に入ったら、話は、混乱して裁判が進まないでしょう。
 一回目は、被告の話を聞いて終わりです。せいぜい、5分程度の時間です。
 二回目は、原告の言い分と総括です。そして、次回は、判決です。
 判決の文章を書くのに時間がかかるのでしょう。原告の言うことは、口頭でなく準備書面で書いています。

>  質問者さんがなにか重大なことを書き忘れていたりしていなければ、勝てたんじゃないでしょうか。

 自分は、、必要なことの全てを書いたつもりですが、裁判官は、これをどのように解釈してくれるかです。後は、善処できるように、神に祈り、お任せするのみです。

 サポートと支援に感謝します。

 敬具

投稿日時 - 2018-04-24 17:28:34

このQ&Aは役に立ちましたか?

0人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(3)

ANo.2

 不動産賃貸業を営んでおります。

 何度も、本人訴訟で同内容の訴訟を起こし、すべて勝っています。ただ、簡裁での訴訟はやったことがありません。すべて地裁です。

●Q01.このような書面を有力な証拠として生かすことができるでしょうか?

 当然、できます。督促状などはもちろん、質問者さんが作成した文書でも証拠になりえます。

 ただそれらを、訴状・準備書面の中でする「主張」とどう絡めるかで、証拠としての価値・説得力は違ってきますけど。

●Q02. この書面を証拠として提示しても良いでしょうか?

 『この書面』とは、説明文に書かれている複数の書面の内、具体的にどの書面を指すのでしょう?

 質問外なので余計なお世話かとも思いますが、勝とうと思ったら、意味が飛躍したような文章を書いてはいけませんよ。『この文書(限定された単数形)』が何を指すかは「よく読めばわかるはず」ではダメです。
 裁判官はいくつもの裁判を同時に抱えていますので、考えさせてはダメです。目指すべきは、裁判官に深く考えさせず、サラーっと質問者さんの望む方へ「だよね~」と誘導することです。

 閑話休題

 「この」と限定された書類が何を指すのか分かりませんが、『賃借人の主張と違う証拠になる』書類こそ、最良の証拠です。そんなものがあるなら、何が何でも出しましょう。

●Q03.どのように考え、どのように進めれば、よいでしょうか?

 うーん・・・ 漠然としたご質問ですねぇ。

 ご質問の意図が分からないので、満足のいく回答となるかどうかはわかりませんが、とりあえず「考えられる主張は全部主張し、考えられる証拠はすべて出そうと試みること」でしょうね。

 自主規制をする必要はありません。

 ダメな主張は裁判官が無視し、ダメな証拠は裁判官が「不要」と言いますから、遠慮する必要はナイのです。

●Q04.回答者が、質問者の立場なら、どのようにされるでしょうか?

 まず、違約金その他、要求できそうなものはすべて要求します。
 次に、連帯保証人も訴えます。
 さらに、強制執行の許可も求めます。

 裁判では、「すぐ退去すれば、家賃その他は諦める」と提案します。

    どうも、裁判に勝っても家賃を取れそうもないですので。
    質問者さんはどうかわかりませんが、私は、「発生主義」会計を
   強制されているので、滞納を放置していると、もらっていない家賃
   についても、国から「罰金」同様の税金が盗られるのです。
    だから、追い出すことが最優先となります。
    それに、請求した家賃等を放棄する(裁判所に面倒をかけたくな
   い)という意思表示は、裁判官に対しても良い印象を与えるように
   感じます。

投稿日時 - 2018-04-15 17:36:48

補足

 レスありがとうございます。DELL OPTIPLEX GX270 Windows XPからです。
 二回目の裁判は、宿題がありましたので、それを仕上げるのに苦労しました。今まで、ほとんど、経験なく、裁判で何がでるのか分からず、不安です。

 言った言わないの争いになり、紛糾するのではないかと心配です。

 時間的な経緯を羅列して、次回の裁判までに、説明用意しろと裁判官に言われます。
 簡単な事案なので、お許しがでるのかと期待しましたが、やはり、ダメです。
 7年もの時系列を記入すると忘れていたことが、整理できます。また、時間の流れも分かります。
 経歴の個数は、70個程度にもなります。やはり、時間の経緯があって、事件が進むのであることを実感しました。

 後は、最初の賃貸借契約書の原本を持って来いと言われました。コピーでも、被告も、同じものを持っているのだし、認証するのではないかと考えていたのですが、被告は、意地悪で、原物の提示を求めてきました。

 最後の日まで、加筆、修正して、準備書面を用意しました。証拠書類もコピーして提示したらよかったのですが、証拠書類の枚数があまりにも多く、また、この提示によって、上げ足を取られるのではないかと心配です。

 結局、証拠書類のコピー準備は、かないませんでした。準備書類だけでも、20枚程度あります。
 裁判に臨むと裁判官は、要するに言いたいことは、何かと聞きました。
 私は、準備書面の表題、概略のところを読み上げました。裁判官は、
 読み上げなくとも良い。後で、じっくりと読む。
 と言います。被告は、今回の裁判の緊張が、ピークになって、
 急性肺炎、脳梗塞のようになり、言葉は、呂律(ろれつ)が回らなくなり、手足が、麻痺して、動かない状態になりました。
 原告の代理人であり、連帯保証人としての被告が、一人で参加しました。
 裁判官は、言います。
 家賃の滞納等で、150万円もの未納があり、
 水道代の未納は、20万円である。水道代の未納を担保するために、家賃を未納にすると言うのは、分かるが、20万円の未納なら、その差額の家賃は、支払わなくては、いけないのではないか?
 これに対して、被告は、少し、困った顔をしましたが、おもむろに
 水道代が解決しない限り、家賃は、払わない。
 と述べました。
 裁判官は、水道の工事をさせないで、今日に至っている。
 と説明しました。この時、被告は、手を挙げて反論しようとしましたが、裁判官は、被告のいう事を制し、
 話は、後でと被告いう事を認めません。
 裁判官は、双方の言い分が、そろったので、判決にするが、良いかと尋ねます。
 原告と被告は、合意して、次回の判決の日程を知らせて閉廷です。

 調停委員の説得があるのかと思ったり、また、次回に伸びるのかなど心配でしたが、いきなり、判決です。
 被告は、原告の言葉をとらえて、脅迫で、営業妨害だ。高等裁判所に告訴する。と言いましたが、いきなり、訴状が高等裁判所に受け入れられるわけもなく、本件と違うことをしきりに述べて法律のことも、裁判のことも知らないようです。
 保証人は、これから、原告のために介護に行かなければ、ならないと述べます。
 書記官は、原告と被告に判決は、出席不要、書類で送ると言います。
 本件と違うことを言ったり、いったん連帯保証人になると、更新後も、連帯保証人が、なぜ、続くのかなどと質問していましたが、裁判官は、無視して、閉廷してしまいました。
 書記官が、教えてくれるのかどうかは、分からない。
 このようにして、今回の裁判は、終わりです。次回の判決は、できれば、参加して出廷したいと考えております。
 このような動きでいかがでしょうか?

 助言ありがとうございます。

敬具

投稿日時 - 2018-04-23 22:20:30

お礼

 レスありがとうございます。DELL OPTIPLEX GX260 WindowsXPからです。

>  『この書面』とは、説明文に書かれている複数の書面の内、具体的にどの書面を指すのでしょう?

 ポストから、漏れて出てきた市役所からの郵便で、賃借人のガス水道の長期に渡る滞納支払いと供給停止の通知

 です。

 いかがでしょうか?

敬具

投稿日時 - 2018-04-15 18:53:46

ANo.1

裁判所が関わっている事案ですから、ココで無関係の者が口を出す
事は裁判を混乱に招く恐れがありますので、あなたが勝訴したけれ
ば全て弁護士に任せてココは締め切られて下さい。

投稿日時 - 2018-04-15 16:31:59

補足

 レスありがとうございます。DELL OPTIPLEX GX270 Windows XPからです。
 二回目の裁判は、宿題がありましたので、それを仕上げるのに苦労しました。今まで、ほとんど、経験なく、裁判で何がでるのか分からず、不安です。

 言った言わないの争いになり、紛糾するのではないかと心配です。

 時間的な経緯を羅列して、次回の裁判までに、説明用意しろと裁判官に言われます。
 簡単な事案なので、お許しがでるのかと期待しましたが、やはり、ダメです。
 7年もの時系列を記入すると忘れていたことが、整理できます。また、時間の流れも分かります。
 経歴の個数は、70個程度にもなります。やはり、時間の経緯があって、事件が進むのであることを実感しました。

 後は、最初の賃貸借契約書の原本を持って来いと言われました。コピーでも、被告も、同じものを持っているのだし、認証するのではないかと考えていたのですが、被告は、意地悪で、原物の提示を求めてきました。

 最後の日まで、加筆、修正して、準備書面を用意しました。証拠書類もコピーして提示したらよかったのですが、証拠書類の枚数があまりにも多く、また、この提示によって、上げ足を取られるのではないかと心配です。

 結局、証拠書類のコピー準備は、かないませんでした。準備書類だけでも、20枚程度あります。
 裁判に臨むと裁判官は、要するに言いたいことは、何かと聞きました。
 私は、準備書面の表題、概略のところを読み上げました。裁判官は、
 読み上げなくとも良い。後で、じっくりと読む。
 と言います。被告は、今回の裁判の緊張が、ピークになって、
 急性肺炎、脳梗塞のようになり、言葉は、呂律(ろれつ)が回らなくなり、手足が、麻痺して、動かない状態になりました。
 原告の代理人であり、連帯保証人としての被告が、一人で参加しました。
 裁判官は、言います。
 家賃の滞納等で、150万円もの未納があり、
 水道代の未納は、20万円である。水道代の未納を担保するために、家賃を未納にすると言うのは、分かるが、20万円の未納なら、その差額の家賃は、支払わなくては、いけないのではないか?
 これに対して、被告は、少し、困った顔をしましたが、おもむろに
 水道代が解決しない限り、家賃は、払わない。
 と述べました。
 裁判官は、水道の工事をさせないで、今日に至っている。
 と説明しました。この時、被告は、手を挙げて反論しようとしましたが、裁判官は、被告のいう事を制し、
 話は、後でと被告いう事を認めません。
 裁判官は、双方の言い分が、そろったので、判決にするが、良いかと尋ねます。
 原告と被告は、合意して、次回の判決の日程を知らせて閉廷です。

 調停委員の説得があるのかと思ったり、また、次回に伸びるのかなど心配でしたが、いきなり、判決です。
 被告は、原告の言葉をとらえて、脅迫で、営業妨害だ。高等裁判所に告訴する。と言いましたが、いきなり、訴状が高等裁判所に受け入れられるわけもなく、本件と違うことをしきりに述べて法律のことも、裁判のことも知らないようです。
 保証人は、これから、原告のために介護に行かなければ、ならないと述べます。
 書記官は、原告と被告に判決は、出席不要、書類で送ると言います。
 本件と違うことを言ったり、いったん連帯保証人になると、更新後も、連帯保証人が、なぜ、続くのかなどと質問していましたが、裁判官は、無視して、閉廷してしまいました。
 書記官が、教えてくれるのかどうかは、分からない。
 このようにして、今回の裁判は、終わりです。次回の判決は、できれば、参加して出廷したいと考えております。
 このような動きでいかがでしょうか?

 助言ありがとうございます。

敬具

投稿日時 - 2018-04-23 22:20:59

お礼

 レスありがとうございます。DELL OPTIPLEX GX260 WindowsXPからです。

> 裁判所が関わっている事案ですから、ココで無関係の者が口を出す
> 事は裁判を混乱に招く恐れがありますので、あなたが勝訴したけれ
> ば全て弁護士に任せてココは締め切られて下さい。

 弁護士に委任していないので、委任することは、できません。

 今弁護士に委任しても、多くの複雑な内容を伝えなければならず、かなり、手間に感じます。ここまで、来た、訴状提出と一回目の裁判まで来たので、もう少し、がんばってみたいと感じます。

 別の回答者のように、業務との関係で、件数が多いのなら、勝っても、負けても、できるなら、自分でしたほうが、良いのではないかと感じます。

 件数が多いと、弁護士にお支払いする費用が、かなりな金額になりそうだからです。

 不動産業で、家賃滞納の件数が多いと、弁護士費用が多くなって、経費がかかりすぎて、赤字転落とは、よく聞く話です。

 本人訴訟は、本人が、一番大変だと分かります。裁判官も、素人相手で、てこずらせて申し訳ないです。

 でも、本数を稼げば、少しづつでも、スマートに効率的に、なるのではないでしょうか?

 裁判を通じて、契約書の意味や、法律の詳しいこと、実際の運用など、自分で勉強できることも多いのではないでしょうか?

 弁護士任せでは、いくら裁判しても、肝心のところで、自力が付かないのでは、無いのでしょうか?

 いくら、他人の車の運転に乗せてもらっても、自分で運転することにしかずと同じです。

 また、素人ゆえに失敗する、または、敗訴するリスクは、あります。

 多くの時間を裁判のために割愛する苦しいつらい時間が長く続くことも、否定できないでしょう。

 それに、事件の様子は、本人が、一番詳しく説明できるでしょう。

 いかがですか?

敬具

投稿日時 - 2018-04-15 19:20:34

あなたにオススメの質問