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解決済みの質問

水漏れと建物瑕疵

水漏れと建物瑕疵

 何時も回答いただきありがとうございます。DELL OPTIPLEX GX260 WindowsXPからです。

 賃貸人です。中古の貸家を貸しています。貸してから、7年以上経過しています。

 家賃は、一年以上滞納しています。現在、建物明渡し請求の裁判中です。

 中古であるため、最初、水道の地下給水配管から、微小な水漏れがありました。

 水漏れの量が微小であるため、水漏れ箇所を調査してもらっても破断箇所から生じる音が、小さく破断箇所と修理箇所を特定できません。

 賃貸しているうちに水漏れ箇所が、大きくなり、水漏れ量が、多くなると水漏れ箇所を検査しても、音が大きくなって、修理箇所を特定することが、できます。

●Q01. 賃貸している7年間賃借人は、修理のために立ち入らせず、裁判で建物明渡し訴訟になった段階で、水漏れ量が入居後、多くなった、貸家としての値打ちが無いのであるから、過去7年間の賃料は、半額が、相当であると主張しています。妥当でしょうか?

 賃貸人が、賃借人が、入室を拒否して、修理させないことを賃料不払いの根拠にしているのです。

 水漏れが、増えた段階で、水漏れ料金を不当に過剰に賃貸人に負担させようとしましたので、拒否しています。

 賃借人の意識が、正常でないのと賃料の支払いに苦しく水道料金を立て替えて支払う金銭的な余裕がないのでしょう。賃借人の見栄から、賃貸人に事情をうまく説明できなかったのでしょう。

●Q02. 裁判で建物明渡し訴訟になった段階で、貸家を貸すのであれば、例え、微小な水漏れでも、建物の瑕疵であるのだから、どんな犠牲を払ってでも、修理して貸すべきだ。と主張しているのですが、賃借人の主張は、認められるのでしょうか?

●Q03. 賃貸人は、水漏れが、微小なときは、修理できないが、水漏れが、多くなった時点で、修理する意思があり、修理する時点で、賃貸人としての義務は、免れる、賃貸人としての責務は、果たしたと考えているのですが、正しいでしょうか?

 今まで、経験した賃借人の態度とは、異なり、初めから、問題児です。

 水漏れが、多くなったので、水漏れを修理して欲しい。賃借人は、修理に協力すると言うのが、従前の普通の意識だと考えているのですが、賃借人の考えが、ひねくれており、家賃滞納で、裁判になって、悪態をついて、立ち退きを抵抗しています。

 このような場合に、どのように対処すれば、よいのでしょうか?

 たとえ、ひとつだけでも、お知りのことがありましたら、教授方よろしくお願いします。

 敬具

 

投稿日時 - 2018-08-25 22:21:44

QNo.9530878

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

●Q01 
 借主は、7年間賃借人は、修理のために立ち入らせなかったのですね?(借主がそう主張しているということではなく)

 そのくせ訴訟では「水漏れ量が入居後、多くなった、貸家としての値打ちが無いのであるから、過去7年間の賃料は、半額が、相当である」と主張しているのですね?。

 貸している間は「他人の家」です。

 賃貸借契約で、他人にも迷惑がかかる「火災などの緊急時には無断で立ち入れる」と決まっていると思いますが、地下での少量の水漏れなどは、緊急時ではありませんので、借主の許諾がなければ立ち入れません。

 また修理には、床を剥ぐなどの時間も必要ですので、借主の許諾がなければ修理することは許されません。

 なので、諸悪の根源は、借主が、調査・修理のための立ち入りを許さなかったことにあります。

 なので、「貸主や工事業者が『本件建物内に入って修理したい』と求めたのに、借主が入室を許さなかったので、貸主としては修理したくてもできなかった。借主の責任である」と主張し、それを証明するだけのことです。

 入室・修理許可を求めて、借主へ手紙やファクスなどを送ったものと思いますので、その写しを提出すれば、証明としては十分だと思いますよ。

 つまり全額、契約通りに請求して勝てる、と思います。

●Q02.
 くどいですが、明け渡し請求裁判を開始しても、契約解除が成立しているかどうか不明(借主は解除を認めていないから居座っている)な段階では「建物は借主が占有している」ことになります。

 借主の意思に反して賃貸物に侵入し、勝手に床を剥いで調査・修理することなど法的に許されません。「どんな犠牲を払ってでも」と言っても、犯罪を犯して良いことにはなりません。

 なので、Q1で記載した反論を繰り返すのみです。
 
●Q03. 
> 賃貸人は、水漏れが、微小なときは、修理できないが、水漏れが、
> 多くなった時点で、修理する意思があり、修理する時点で、
> 賃貸人としての義務は、免れる、賃貸人としての責務は、果たした
> と考えている

 この文章の、どこからどこまでを、誰が「考えている」のでしょうか?

(1)文章は「賃貸人は、」で始まりますが、『修理する時点で、賃貸人としての義務は、免れる』と、賃貸人である質問者さんが考えているのでしょうか?

 だとすると、

 『修理する時点で、賃貸人としての義務は、免れる』というような主張をすると、「裁判になっている今はまだ修理していない時点なのだから、賃貸人としての義務は、まだ免れていない」と、質問者さんが自白したことになりませんか?

 質問者さんが賃貸人としての義務をまだ免れていないのなら、借主が質問者さんの責任を追及するのは当たり前です。

 それとも、裁判になる以前に修理は終わっている?(どこにも書いて無いので、未修理だと思うのですが)

 なにか、質問者さんが墓穴を掘っているような気がするんですよね?

(2)それとも、「賃貸人は、・・・ 賃貸人としての責務は、果たした」と、借主が考えているのでしょうか?

 ならば、借主が応訴しているのは不思議です。

 「借主は、原告(私)が賃貸人としての責務を果たしたと考えている。責任を果たした貸主に対して責任を追及し、家賃を下げろと主張するのはおかしい」とか、法廷(準備書面)で指摘すればいいだけだと思います。

 (実は、文章の意味がよくわかりません)

投稿日時 - 2018-08-26 18:23:54

お礼

 レスありがとうございます。NEC VALUESTAR VL350/A WindowsXPからです。

 修理したいと言っているのに、立ち入らせない。今回、まれのケースです。無理やり、強引に室内に立ち入り、相手を羽交い絞めにして無理やり、強姦してしまう。

 賃貸人には、そこまで、修理の権利が無いし、そこまでして修理の義務も無いでしょう。
 ひねくれた賃借人は、賃貸人としての修理義務が、あるのに、直さなかった。だから、家賃は、半額が相当であるなど、言っているので、変な賃借人です。
 初めから、家賃を払わない口実で、修理に協力しなかったのでしょう。

 変な賃借人なので、初期の段階で、
賃貸人無過失確認裁判で、
 判決をもらっておけば、よかったと反省しています。

 工事は、賃貸人と賃借人の協力が必要で、賃借人が、協力しないのなら、直せないとはっきり告げたらよかったかと思います。

 賃借人は、自分都合の悪い事は、無視するので、
賃貸人無過失確認裁判で、
 でしょうか?

 賃借人は、裁判で首をとられると困るので、暴れるのでしょうか?

 今回の裁判は、賃貸人は、賃借人に対して裁判などしないだろうとたかをくくっていたようなところがあります。

 変なことにかこつけて言いがかりをして裁判にするなど、変だなと感じました。まさか、裁判でこんなこと位分かっているだろうと思ったことが、分かってなくびっくりしました。裁判では、直接変な言いがかりを否定しないことも知りました。

 判決では、関係無いと書かれていました。

 今回の事は、賃貸人としての勉強になりました。
>
> つまり全額、契約通りに請求して勝てる、と思います。
>
>●Q02.
> くどいですが、明け渡し請求裁判を開始しても、契約解除が成立しているかどうか
>不明(借主は解除を認めていないから居座っている)な段階では「建物は借主が占有
>している」ことになります。
>
> 借主の意思に反して賃貸物に侵入し、勝手に床を剥いで調査・修理することなど法
>的に許されません。「どんな犠牲を払ってでも」と言っても、犯罪を犯して良いこと
>にはなりません。
>
> なので、Q1で記載した反論を繰り返すのみです。
> 
>●Q03. 
>> 賃貸人は、水漏れが、微小なときは、修理できないが、水漏れが、
>> 多くなった時点で、修理する意思があり、修理する時点で、
>> 賃貸人としての義務は、免れる、賃貸人としての責務は、果たした
>> と考えている
>
> この文章の、どこからどこまでを、誰が「考えている」のでしょうか?
>
>(1)文章は「賃貸人は、」で始まりますが、『修理する時点で、賃貸人としての義
>務は、免れる』と、賃貸人である質問者さんが考えているのでしょうか?
>
> だとすると、
>
> 『修理する時点で、賃貸人としての義務は、免れる』というような主張をすると、
>「裁判になっている今はまだ修理していない時点なのだから、賃貸人としての義務は
>、まだ免れていない」と、質問者さんが自白したことになりませんか?
>
> 質問者さんが賃貸人としての義務をまだ免れていないのなら、借主が質問者さんの
>責任を追及するのは当たり前です。
>
> それとも、裁判になる以前に修理は終わっている?(どこにも書いて無いので、未
>修理だと思うのですが)
>
> なにか、質問者さんが墓穴を掘っているような気がするんですよね?
>
>(2)それとも、「賃貸人は、・・・ 賃貸人としての責務は、果たした」と、借主
>が考えているのでしょうか?
>
> ならば、借主が応訴しているのは不思議です。
>
> 「借主は、原告(私)が賃貸人としての責務を果たしたと考えている。責任を果た
>した貸主に対して責任を追及し、家賃を下げろと主張するのはおかしい」とか、法廷
>(準備書面)で指摘すればいいだけだと思います。

 ご指摘ありがとうございます。私の思い違いです。私の勘違いが有るとその隙をついて、いつまでも、入ろうとします。

 気持ちが決まりました。この気持ちで、答弁書を書きます。
>
 敬具

投稿日時 - 2018-08-30 00:22:30

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回答(2)

ANo.1

まずは裁判に勝訴することです。
それでも居座ろうとすれば 強制代執行申請。
現在の裁判は 立ち退き(建物明渡し請求)ですから 滞納金の支払い請求も別口で提訴して 差し押さえ申請です。

投稿日時 - 2018-08-26 13:49:33

お礼

>まずは裁判に勝訴することです。
>それでも居座ろうとすれば 強制代執行申請。
>現在の裁判は 立ち退き(建物明渡し請求)ですから 滞納金の支払い請求も別口で提
>訴して 差し押さえ申請です。

 家賃滞納の明け渡しで、裁判して滞納家賃の回収は、別裁判でしても、実際の裁判では、同じことだから、一緒の裁判で扱われるのではないですか?

 明け渡しだけを出して、家賃滞納で提訴すると
 賃借人の明け渡しをして欲しかったら、賃借人には、金が無いから、明け渡し費用を出せとなるでしょう。

 実際に提出された調停では、そう言われました。

 明け渡しが、終わってから、家賃滞納があるから、金銭債務を、払えと言っても、相手に金が無いので、もらえないです。

 明け渡しと家賃滞納の両者を求めると賃借人の債務がこんなにあるのに、立ち退き費用の請求など、とんでもないでしょうとなって、こちらは、お金を払わなくても良いです。

 家賃滞納で明け渡しを求めると賃貸人の修理義務を果たしていないのであるから、明け渡す必要が無いなど、屁理屈を言って、噛み付いて離れないのです。

 修理義務違反と言いながら、建物内に入らせないのです。

 だから、修理と明け渡しは、切り離せないのです。簡易裁判所では、勝訴をもらいましたが、賃借人は、同じことで、控訴してきているのです。

 いかがでしょうか?

敬具

投稿日時 - 2018-08-30 00:18:21

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