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締切り済みの質問

こんにちは、宅建の過去問について質問です!

いつもお世話になります 。

宅建の過去問について質問します

契約が約束通り守られない場合についてです。

問題文です。

AがB 所有の建物を代金8千万円で買受け、即日3000万円を支払った場合で残金は3ヶ月後所有権移転登記及び引渡しと引き換えに払うむねの約定があるときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば正しいものはどれか。

選択肢のひとつです

B が履行期に建物の所有権移転登記はしたが、引き渡しをしない場合特別の合意がない限り、Aは少なくとも残金の半額2500万円を支払わなければならない。

この問題についてなのですが、ちょっと疑問が生じたのでお付き合いください。

B が引き渡しをしない場合の対処についてです。

この場合Aがすることで考えられることとしては、履行期になっても債務の履行が全てなされていないの で、
Aは相当の期間 をおいて催告する。
それでも、 B がまだ引き渡しをしない場合に 契約の解除ができるということになりますでしょうか?

問題から逸れていますが、 疑問に思ったので ご回答よろしくお願い致します!!

投稿日時 - 2018-08-27 16:53:59

QNo.9531452

困ってます

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回答(1)

こんにちは!

民法541条によれば
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC541%E6%9D%A1

momomin0516さんのお考えは、正しい
と思いました。
お考えどおりになります、間違ってません。

ここからは momomin考察の肉付け をさせてください。
momomin0516さんは、AとBの間には
無催告解除の特約
がない、とお考えられたのでしょう?
それもその通りなんです。
問題文にはそんなこと書いてませんから
そんな特約は、ない
と考えるのが普通。

契約の原則は、相手が履行しないからといって
いきなり、契約解除はできません。

なので

momomin0516さんのいうように
Aは、相当の期間をおいてBに内容証明を送り
ぶつを引き渡してください!
と催告をする。
それでも
Bが引き渡さないのであれば
契約を解除する。

※催告なくして解除なし!

そこで

催告など面倒な手続きをはしょって解除できる
特約が 無催告解除の特約 なんです。

※この特約があると、民法541条の催告なしで
 契約を解除できる。

別のパターン

Aは3カ月後残金5,000万円を支払った、とします。

AとBには
残金は、3ヶ月後所有権移転登記及び
引渡しと引き換えに払うむねの約定
これしかルールがないんです。

例えば、娘が大学に通う4月になったら引き渡す
などの特約がないんです。

引き渡しが遅れる・・・という不動産売買契約上の特約
がないのならば
民法の規定により、不動産売買契約の締結と同時に
所有権は移転することになる。

ですが

Bは引き渡しをしない
そんな場合は
買主Aは、裁判所に対して不動産を引渡せ!(めちゃ怒)
という訴えを起こし
勝訴の確定判決を得て、強制的に家を明け渡してもらう。

こんなパターンもあります。

売主Bが上訴しても大丈夫!!
上訴して、その判決がまだだから
ぶつがもらえないのでは?

※判決が確定する以前であっても
 仮執行宣言付判決を得た場合は
 確定前に家の明け渡しを強制することも可能。

売主は、お金まだなのにぶつだけ取られるリスクを
避けるために
家の売買代金全額の支払いと同時に
所有権を移転する旨の規定を不動産売買契約書の特約事項
として記載する
(同時履行・・・民法533条)

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そういえば
僕の一番最初の回答
同時履行じゃなかたかな?
なつかしいっす!
ーーーーーーーーーーーーー

他方

買主は
売主が所有権の移転登記も、家の引渡しもしないのに
代金の支払いを請求してくるような場合には
代金支払いを拒むことができる。

※双務契約

ここからは、florioのお勉強です。

http://www.025-377-6150.com/fudousan/021

これを読んでみた。
勉強することばかりで、頭痛いです。

模試、受けられるのですね。
よかったです!!
TACの模試は、本試験的中実績もあって
まさに 試験解析・試験対策のTAC といったところ。
・・・な気がします。
合格へのレールは、私たちがひく
なんて言ってるし、ひかれちゃってください。

投稿日時 - 2018-08-27 18:46:41

お礼

いつもありがとうございます!

めっちゃ助かっております♪

お時間いただいてますよねぇ、いつも。

あたまさがります、ありがとうございます!

投稿日時 - 2018-09-03 17:01:09

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