こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

締切り済みの質問

不動産価格の検証方法を教えてください

教えてください。

ある賃貸不動産業者の、決算短信を見ています。
他社が開発して後、転売によって仕入れた物件があり、この物件の、取得価格が決算短信に記載されています。

取得費用全体(建物価格+土地価格)が分かるのですが、土地購入価格と建物費用を個別に把握、または推測したいです。

尚、対象不動産は倉庫なので、倉庫建屋と土地以外には大きな不動産はないという前提で考えてください。



(1)建物価格
建物取得費用について、決算短信によれば、償却費は定額法によって計算されており、また半年間での償却費合計が記載されています。
また、法定耐用年数も判明しています(31年)。
そこで、(年間の償却費用) × 31年 = 建物の取得費用、と推定したいです。

上記について、妥当性はあるでしょうか?



(2)土地購入価格
取得費用全体(建物価格+土地価格)から、上記(1)の建物価格を差し引いたものが土地の概算購入価格、と推定したいです。

上記の妥当性はどうでしょうか?



(3)土地価格の妥当性検証
公示地価か基準地価を元にして、(2)の土地購入価格の妥当性(高いか、低いか)を検証したいと思っています。

公示地価や基準地価は、実際の土地取引でどの程度、参考になるでしょうか。
このことの妥当性は、いかがでしょうか?
また、実際の土地取引でより参考になるデータが何かあれば教えてください。

投稿日時 - 2018-11-15 01:46:01

QNo.9558042

すぐに回答ほしいです

このQ&Aは役に立ちましたか?

1人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(1)

ANo.1

基本的には、売り手と、買い手が納得したら、価格が決まりますので、それぞれが、いろいろな理論を持ってきて、その正当性を主張しても、買うのか買わないのか?になってしまいますよね・・・


”不動産についても一般の「物」と同じように、売主(供給)と買主(需要)がそれぞれ希望する額が相互に一致したときに売買が成立し、価格が決まります。
 しかし、不動産は、似たような物件はあっても、同じものは2つとありません。したがって、新規に土地や建物を分譲するときに売主側が設定する「販売価格」はあっても、いわゆる「定価」というものはありません。販売価格も、売主側の「売り希望価格」です。そして、買主がその価格なら欲しいと思える価格である「買い希望価格」と売主側の「売り希望価格」が一致すれば売買が成立し、価格が決まります。”
https://smtrc.jp/useful/qa/kakaku/qa-kakaku_03.html


”不動産は価格の種類も計算手法も多種多様”
”1原価法:実際に購入した金額から価値を算出する「取得価額方式」と、再度同じ不動産を作り直す時にかかるコストから価値を算出する「再建築価格方式」
1. 取引事例比較法:条件が類似した取引価格から、その不動産の価格を類推する方法
2. 収益還元法:その不動産が将来に生むであろう収益から価格を算出する方法
3. 開発法:大きな土地に建物を建てる時の販売価格から建築費や土地の造成費などを引いて価格を算出する方法”
https://mitomi-estate.com/system_real-estate-industry/real-estate_price/



“宅建みやざき塾 独学者応援! 不動産の鑑定評価 1 ~4つの価格~”
https://www.youtube.com/watch?v=9IlSbaniYvI


“不動産の価格(4)~不動産の類型 不動産って一口に言っても”
https://www.youtube.com/watch?v=9pE2BlkmOXM



↓今は、いろいろなデータを人工知能で解析して算出するサービスが出ていますので、これを比べてみる良いかもしれません。


“不動産の予測成約価格”
https://geeo.otani.co


“マンション賃料の価格相場・査定|ソニー不動産”
https://sony-fudosan.com/pm/mansion/


“マンションレビュー”
https://www.mansion-review.jp




↓注意事項

”AI(人工知能)を活用した不動産査定のメリットとデメリット”
https://sell-property-jp.info/%E3%82%B3%E3%83%A9%E3%83%A0/jinkou_chinou/




こちらも参考に!
「不動産」「価格」「正当性」に関する質問と回答
https://okwave.jp/searchkeyword?word=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%80%80%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E3%80%80%E6%AD%A3%E5%BD%93%E6%80%A7


良い売買になりますように!

参考になれば幸いです。

大変申し訳ございませんが、この投稿に添付された画像や動画などは、「BIGLOBEなんでも相談室」ではご覧いただくことができません。 OKWAVEよりご覧ください。

マルチメディア機能とは?

参考URL:https://smtrc.jp/useful/qa/kakaku/qa-kakaku_03.html

投稿日時 - 2018-11-18 09:48:19

お礼

取得費用全体(建物価格+土地価格)が分かるのですが、土地購入価格と建物費用を個別に把握、または推測したいです。
という質問です。

投稿日時 - 2018-11-18 10:12:51

あなたにオススメの質問