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解決済みの質問

土地売買での契約について。土地を売るPRをし、買い

土地売買での契約について。土地を売るPRをし、買いたいという人と、口頭及びEメールで、売価、正式契約時期を約束し、約一ヶ月PRを削除し(削除してほしいとのことで)待った所、一方的にことわりが入りました。この場合、契約時期までの約一ヶ月の時間がロスしましたので、相手に何らかのペナルティーは発生しますでしょうか。

投稿日時 - 2020-10-23 05:16:20

QNo.9814587

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

一般的には、契約には特段の要式をそなえる必要はなく、口頭であっても申込みと承諾が合致すれば契約は成立します

また売買成立について民法は、「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」(555条)と定めています

そのため売買の対象が特定され、売買代金が決まれば、たとえ口約束であっても売買契約が成立するようにも・・・みえます

しかし、不動産は生活に不可欠の重要な財産であり、しかも売買代金は高額ですから、不動産取引は慎重かつ確実に行われなければならず、そこで通常は、口約束だけではなく、契約書という書面を作成することによって、契約が締結されています

裁判所の判例として

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「相当高額となる土地の売買にあっては、土地所有権の移転と代金の合意のほか、いわゆる過怠約款を定めた上、売買契約書を作成し、手付金もしくは内金を授受するのは、相当定着した慣行であることは顕著な事実である。この慣行は、重視されて然るべきであり、慣行を重視する立場に立てば、土地の売買の場合、契約当事者が慣行に従うものと認められるかぎり、売買契約書を作成し、内金を授受することは、売買の成立要件をなすと考えるのが相当である」
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として、契約書の作成による契約締結を、定着した慣行と判示しています(東京高裁昭和50年6月30日判決)

然るに、法律を上辺だけで見れば、一般的には「口頭でも契約は成立する」と思われていますが、土地・建屋などの高額な財産を移行するような売買契約では、書面を持っての契約が必須です

相手になんらかのペナルティ?は、その旨を相手に伝えているか・・によりますが、あくまでも契約締結までの「交渉期間」という位置づけとなります

なぜか?といえば逆に、売主側の都合によって「こちらの諸事情により売れなくなった」という事由も多くあり、そのための損害を相手に支払うなどの決め事もないのです


判例2
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「売買契約は、当事者双方が売買を成立させようとする最終的かつ確定的な意思表示をし、これが合致することによつて成立するものであり、交渉の過程において、双方がそれまでに合致した事項を書面に記載して調印したとしても、さらに交渉の継続が予定され、最終的な意思表示が留保されている場合には、いまだ売買契約は成立していないことは言うまでもない。これを本件について考察すると、仮契約書は後日正式契約を締結し、正式契約書を作成することにより売買契約を成立させるという当事者の意思を示したものというべきであり、売買契約の成立に必要な最終的かつ確定的な意思表示がなされ、売買契約が成立したものと認めることはできず、さらに交渉を継続して、売買契約に盛り込むべき具体的細部事項を定め、仮契約書の各条項を基本的な内容とする売買契約を締結することを定めた契約が、締結されたにすぎないことが認められる」(東京地裁昭和57年2月17日判決)


※法律的な判断の場合は、判例に基づく冷静な判断が求められます
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投稿日時 - 2020-10-23 06:14:40

お礼

ご回答ありがとうございます。やはり、判例上は正式契約がないと、売買が成立しないのですね。そうしますと555条は不完全に見えますが、土地以外だと口頭で売買が成立した判例は無いのでしょうか。

投稿日時 - 2020-10-23 07:44:22

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回答(3)

ANo.3

こういう場合を想定して「手付金」「倍返し」の制度があると思います
この倍返しがペナルティに相当します
その手はずをする前ですので、難しいと思います

また、1か月の広告停止でどのような賠償をお求めでしょう?

投稿日時 - 2020-10-23 09:57:48

お礼

ご回答ありがとうございます。やはり、手付金と言うものが必要な事がわかりました。

投稿日時 - 2020-10-23 18:20:19

ANo.2

>土地以外だと口頭で売買が成立した判例は無いのでしょうか

はい

普通に、コンビニで商品を渡して、お金を渡す行為そのものが、売買契約成立です

また、出前や宅配便も、手に渡る行為も同じです

つまりは、「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」(555条)そのものです

逆に、契約書などはない場合、代金を支払うことで契約が「成立」しますから、代金を支払うまでは交渉期間とし、支払われない場合は財産権を譲渡しないのが通例です

もちろん、サービス業などでサービスを受けて支払わない場合は、業務妨害や詐欺罪になりえますが、不動産売買には当てはまりません

しかし今後おそらく、政府の動向・報道をみますと、押印廃止・デジカル化が進み、2026年以降には電子決算、電子契約が法整備化されますから、土地売買の契約においても、判例に基づくことはなくなる新たな時代になるかとは思います

※来年度中盤辺りから各企業などは、電子身分証明・電子決算・電子契約の準備に入るので、それに基づく景気回復の道筋が政治の争点になると思います

投稿日時 - 2020-10-23 08:27:10

お礼

再度のご回答ありがとうございます。やはり土地の売買は契約までが大変な事が分かりました。勉強になりました。

投稿日時 - 2020-10-23 18:35:47

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